Общие правила об удостоверении сделок и иных волеизъявлений

В результате изучения настоящей главы студент должен:

знать

• • общие условия нотариального удостоверения сделок и иных волеизъявлений, а также государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• • правовое значение нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

уметь

• ориентироваться в видах сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению;

владеть

• навыками нотариального оформления сделок и иных волеизъявлений.

Общие условия и порядок нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В мире существует две системы регистрации недвижимости: актовая система (регистрация сделок) и титульная система (регистрация нрав)^[1]. Это деление — весьма упрощенное. Формально российская похожа па немецкую (среднеевропейскую) титульную систему.

Если права возникают непосредственно по закону, то сама регистрация — дело добровольное. Но поскольку нельзя законно распорядиться нравом до тех нор, пока это право не записано, регистрация права в указанном смысле является обязательной.

Данный принцип четко отражен в сг. 8.1 ГК. Очень часто он трактуется как «обязательность регистрации»^[2]. Однако нельзя понимать эту обязательность лишь как повинность. Здесь следует видеть еще два важных принципа: «принцип внесения» и «принцип согласия»^[2]. Запись о переходе нрава вносится в реестр регистратором, но только на основании согласия законного отчуждателя права и его приобретателя, т. е. в данном случае совершается так называемая абстрактная вещная сделка.

В России под вещной сделкой подразумевается сложный фактический состав: «вещный договор» + «регистрация права». Данное понятие в действующем ГК отсутствует, а лишь подразумевается. В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Необходимо вспомнить, что регистрация права в России осуществляется лишь на законном основании: отчуждать может только собственник или его законный представитель. Важно иметь гарантию того, что продавец действительно дал согласие на передачу права. Но подобную твердую гарантию сама по себе регистрационная запись и экспертиза документов дать не могут.

По этой причине законодатель и включил изначально в ст. 8.1 ГК требование об обязательном ответственном участии нотариуса в передаче права. Но это требование, как известно, было изъято из текста законопроекта.

В ст. 8.1 в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ зафиксирована так называемая законная презумпция записи: лицо, записанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым — пока в установленном порядке не внесена запись об ином. То есть до тех пор, пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке. При этом гарантирована публичная достоверность реестра, но лишь для добросовестного приобретателя. Это означает, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности записи в реестре, не вправе на нее ссылаться для доказательства своих прав. Однако при этом в ст. 8.1 не указано, каким образом добросовестный приобретатель может доказать собственную добросовестность и должен ли он вообще ее доказывать.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории РФ составляют:

• — федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
• — территориальные органы — управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов РФ.

Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457.

С 1 марта 2013 г. произошел отказ от государственной регистрации сделок. Правовая экспертиза и законность сделки для простой письменной формы нс реализуемы, т. е. нс известно, совпали ли воля и волеизъявление при заключении сделки, то же самое с доверенностями.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ установлены требования к нотариальному оформлению сделок.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Однако законодателем не указываются насколько широки полномочия нотариуса в определении законности сделки: может ли он, например, отказать в удостоверении сделки, если сочтет ее оспоримой или незаключенной.

Безусловным плюсом является пятидневный срок для регистрации прав, если сделка была оформлена у нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

• 1) в случаях, указанных в законе (например, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (и. 1 ст. 389 ГК); договор о делегации должен быть заключен в той же форме, в какой была совершена сделка, являющаяся основанием передаваемого долга, следовательно, если первоначальная сделка была совершена в нотариальной форме, то и перевод долга подлежит нотариальному удостоверению (ст. 389 ГК));
• 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (и. 1 ст. 165 ГК). Причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (и. 3 ст. 165 ГК).

Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (и. 1 ст. 163 ГК). Нотариальное удостоверение сделки предполагает определенную и довольно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством и не сводится только к совершению на документе удостоверительной надписи.

Нотариальные действия совершаются государственными и частнопрактикующими нотариусами. В случае отсутствия в поселении нотариуса глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения имеют право совершать отдельные нотариальные действия (в частности, удостоверять завещания). За пределами Российской Федерации удостоверение сделок могут производить должностные лица консульских учреждений РФ^[4].

Некоторые виды сделок могут удостоверять иные лица, указанные в законе. Так, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, может удостоверять начальник соответствующего учреждения (п. 3 ст. 185 ГК); завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих иод Государственным флагом РФ, могут удостоверяться капитанами этих судов (п. 1 ст. 1127 ГК) и т. д.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В договоре указывается место жительства обратившегося лица, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет или находящегося под опекой, признается место жительство его законного представителя.

Если в сделке участвует юридическое лицо, то указывается его полное (без сокращения) наименование, дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, идентификационный номер налогоплательщика, место нахождения юридического лица.

Нотариус в соответствии со ст. 16 Основ о нотариате обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и значение. Кроме того, нотариус проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ о нотариате). Нотариус также обязан предупредить о последствиях заключаемой сделки, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла использоваться во вред обратившимся за удостоверением сделки гражданам. Разъясняя правовые последствия совершаемых гражданами сделок, нотариус выступает в качестве профессионального незаинтересованного и беспристрастного советника, обеспечивая участникам сделки равенство их прав и защиту интересов.

Документ, содержащий условия сделки, зачитывается нотариусом вслух лицам (лицу), совершающим сделку, до ее удостоверения. Кроме того, граждане могут самостоятельно прочесть составленный нотариусом документ. Лица, совершающие сделку, вправе высказывать свои замечания и предложения по обсуждаемому проекту сделки.

Сведения о сделке, удостоверенной нотариусом, вносятся в реестр регистрации нотариальных действий. Помимо бумажных реестров с 1 июля ведется электронный реестр (Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ). При этом в рамках электронного реестра нотариальных действий нотариусы обязаны регистрировать сведения об удостоверенных ими завещаниях, брачных договорах и доверенностях. Реестры созданы и ведутся ФНП. Внесение информации в реестры осуществляются нотариусами.

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества, а также выражающие содержание сделки по передаче доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью документы предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы^[5].

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.

Неукоснительное соблюдение нотариусами всех перечисленных требований при нотариальном удостоверении сделок обеспечивает их действительность и придает сделкам трудпооспоримый характер^[6].

В соответствии с гражданско-правовым принципом свободы договора каждый гражданин распоряжается своими правами по удостоверению сделок, а также по отмене, изменению или расторжению сделок. По мнению Ю. А. Кабалкина, «едва ли можно согласиться с утверждением, что ГК последовательно исходит из принципа неизменности договора»^[7].

Законодательная практика

Па практике такие случаи имеют место довольно редко. Так, например, ст. 9 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» придала обратную силу положениям ГК об основаниях и последствиях недействительных сделок. Эти положения применяются к сделкам, совершенным не только после 1 января 1995 г., но и до этой даты, если требования о признании их недействительности и последствиях недействительности рассматриваются судом, арбитражным или третейским судом после 1 января 1995 г.

При этом следует указать, что в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК изменить или отменить условие уже заключенного договора может только правовой акт, обладающий юридической силой закона. Иные правовые акты не могут действовать с обратной силой на условия заключенных договоров. Расторгнуть или изменить можно только такой договор, который является действительным и заключенным.

Период действия договора исчисляется с момента вступления его в силу, так как он считается заключенным и до момента окончания исполнения сторонами обязательства (ст. 425 ГК).

Вопросы изменения и расторжения договора регулируются общими нормами, посвященными прекращению и изменению обязательств, если эти нормы не противоречат ст. 450—453 ГК, специально посвященным особенностям изменения и расторжения договоров.

Как правило, сделки, заключенные по взаимному согласию, также могут быть расторгнуты по взаимному согласию (и. 1 ст. 450 ГК). При отсутствии согласия сделки расторгаются в судебном порядке. Однако по договорам в пользу третьего лица стороны не могут расторгнуть или изменить заключенный ими договор без согласия третьего лица с момента его согласия воспользоваться своим правом по этому договору (ст. 430 ГК). Например, хотя закон и не запрещает сторонам изменить обстоятельство, обеспеченное поручительством, однако так как такие изменения влекут для поручителя увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия, и он не выразил своего согласия на эти изменения, поручительство прекращается (ст. 367 ГК).

Существуют правила расторжения нотариально удостоверенных договоров. Если договор не подлежал государственной регистрации, то достаточно заключить соглашение о расторжении договора, удостоверенного в нотариальном порядке. Если договор после нотариального удостоверения был предоставлен для государственной регистрации, то и для его расторжения необходима государственная регистрация соглашения о расторжении договора.

Для заключения соглашения о расторжении договора представляются все документы, которые необходимы для его удостоверения (договора).

После расторжения договора правоустанавливающий документ, оставленный у нотариуса, возвращается прежнему собственнику, но копия с него остается в делах нотариальной конторы вместе с теми документами, которые были в свое время представлены для удостоверения договора. В реестре также делается отметка о расторжении договора.

• [1] Костров В. Регистрация недвижимости: реестру приказано верить (см. оригинал материала: URL: http://www.bn.ru/articles/2013/02/26/102 344.html).
• [2] Там же.
• [3] Там же.
• [4] Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частипервой / под ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2012. С. 589.
• [5] Вергасова Р. И. 11отариат в России … С. 226.
• [6] Нотариат в Российской Федерации / под ред. Е. Б. Тарбагаева. СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского ун-та, 2001. С. 13.
• [7] Кабалкин А. 10. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996.№ 10.