Сервитуты земельных участков

Классическое определение сервитута содержит ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться какимлибо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого (которых) устанавливается сервитут, различаются частный и публичный сервитуты. В ст. 23 ЗК РФ выделяются три категории интересов, для обеспечения которых может быть установлен публичный сервитут: интересы государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Между тем ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. При этом следует отметить, что при установлении сервитута «соразмерную плату» вправе требовать от заинтересованных лиц только собственник земельного участка, хотя возможность обременения сервитутом предусматривается также для землевладельцев и землепользователей.

В и. 7 ст. 23 ЗК РФ установлено несколько гарантий прав собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей. К их числу относится право при невозможности использования участка в связи с установлением публичного сервитута требовать его изъятия за выкуй с возмещением убытков органами государственной власти или местного самоуправления, установившими сервитут, либо предоставления равноценного земельного участка. Данная норма оставляет открытыми два вопроса.

Во-первых, в данном пункте упоминается право землевладельца или землепользователя требовать изъятия участка за выкуп. Данная процедура фактически является разновидностью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, поскольку публичный сервитут устанавливается именно в публичных — государственных или муниципальных целях, а ст. 49 ЗК РФ допускает установление иных оснований изъятия участка федеральными законами. Таковым и является сам ЗК РФ. Однако п. 3 ст. 55 ЗК РФ упоминает о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. В качестве другой процедуры упоминается порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком. Это вполне логично, если учесть, что собственником земельного участка, находящегося у граждан либо юридических лиц на праве землевладения или землепользования, является Российская Федерация, субъект РФ либо орган местного самоуправления.

Во-вторых, представляется затруднительным выполнить требование землепользователя или землевладельца о «предоставлении равноценного земельного участка» в силу того, что п. 1, 2 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ прямо запрещают предоставление земельного участка на указанных ограниченных вещных правах. В связи с этим данную норму следует, вероятно, толковать ограничительно: только собственник земельного участка в указанных п. 7 ст. 23 ЗК РФ случаях вправе требовать предоставления участка; землевладельцы и землепользователи вправе требовать только возмещения убытков.

Другая важная гарантия прав собственников земельных участков (но не землевладельцев и землепользователей), предусмотренная и. 7 ст. 23 ЗК РФ, заключается в том, что, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Характерно, что для частного сервитута необходимость «существенных затруднений» закон не предусматривает. Категория «существенные затруднения» носит оценочный характер и четко не определена применительно к рассматриваемой ситуации земельным и гражданским законодательством. В п. 1 ст. 451 ГК РФ говорится лишь о «существенном изменении обстоятельств», из которых стороны исходили при заключении договора как основания для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако данный подход малоприменим к публичным сервитутам земельных участков в силу специфики земельных отношений.

Закон о приватизации закрепил ряд особенностей установления и прекращения действия публичного сервитута. Во-первых, решение об установлении публичного сервитута (который Закон рассматривает как разновидность обременения) принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. При наличии такого решения публичный сервитут является существенным условием сделки приватизации.

Во-вторых, публичный сервитут может быть прекращен либо его условия изменены в случае отсутствия (изменения) государственного или общественного интереса в нем, а также при невозможности или существенном затруднении использования имущества по его прямому назначению (п. 7 ст. 31). Таким образом, в отличие от положений п. 7 ст. 23 ЗК РФ, предусматривающей право граждан и юридических лиц требовать изъятия у них участка за выкуп в случае невозможности его использования, данный Закон закрепляет обратную стратегию: требовать прекращения действия самого публичного сервитута. Поскольку публичный сервитут устанавливается, как правило, для обеспечения работы коммуникаций (водопровод, газопровод, электросети), реализовать данную норму на практике будет затруднительно.

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний. Градостроительное и экологическое законодательство используют термины «публичные слушания» (ст. 28 ГрК РФ) и «общественные обсуждения» (применительно к процедуре ОВОС — оценке воздействия на окружающую среду). Но установление публичных земельных сервитутов и градостроительная деятельность — это несколько разные сферы общественных отношений, в связи с чем механическое применение к ним одной правовой конструкции, на наш взгляд, не оправданно и не правомерно. В связи с этим представляется обоснованным отдельным нормативным актом распространить данную процедуру на публичные сервитуты либо разработать отдельную процедуру проведения таких общественных слушаний, установив юридическое значение их результатов (рекомендательное или обязательное).

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Давно назревший вопрос по поводу установления сервитута в отношении земельных участков, которые закреплены за лицами на праве аренды, ограниченных вещных правах, разрешен с 1 марта 2015 г. Если ранее законодательством предусматривалось установление сервитута в отношении земель частных собственников, то в настоящее время сервитуты можно классифицировать по критерию формы собственности земель, в отношении которых они устанавливаются. ЗК РФ дополнен отдельной главой (гл. V.3), регулирующей основания и особенности установления сервитуга в отношении земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка может быть заключено среди прочего также в целях размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка; проведения изыскательских работ; ведения работ, связанных с пользованием недрами (ст. 39.23 ЗК РФ). Во-первых, различается процедура заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.24 ЗК РФ). Если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется. В случае если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение, организация. Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, заключившие соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в течение 10 дней со дня заключения указанного соглашения обязаны направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения. Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком. Со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком действие заключенного арендатором или землепользователем соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.

Кроме общих сведений о сторонах соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать следующие условия: предмет — кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут, и учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, цели и основания установления сервитута, срок действия сервитута, размер платы, права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут; обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату, но соглашению; обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта РФ — в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена; органом местного самоуправления — в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом определен следующий. Заинтересованное лицо представляет в уполномоченный орган заявление о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории. Если заявление о заключении соглашения об установлении сервитута предусматривает установление сервитута в отношении всего земельного участка, приложение схемы границ сервитута на кадастровом плане территории к указанному заявлению не требуется. Уполномоченный орган в срок не более чем 30 дней со дня получения заявления обязан направить заявителю уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах; либо предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории; либо подписанные уполномоченным органом экземпляры проекта соглашения об установлении сервитута или принять решение об отказе в установлении сервитута и направить это решение заявителю с указанием оснований такого отказа.

Лицо, которому направлено уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута или предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах, обеспечивает проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, и обращается за осуществлением государственного кадастрового учета указанной части земельного участка, за исключением случаев установления сервитута в отношении всего земельного участка. В срок не более чем 30 дней со дня представления заявителем в уполномоченный орган уведомления о государственном кадастровом учете частей земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут, уполномоченный орган направляет заявителю соглашение об установлении сервитута, подписанное уполномоченным органом, в трех экземплярах. Заявитель обязан подписать указанное соглашение не позднее чем через 30 дней со дня его получения.