Управление доходностью объектов недвижимости: понятие, основные принципы, факторы доходности

Управление доходностью представляет собой целенаправленное воздействие управляющей системы на доходы, генерируемые объектом недвижимости. Процесс управления доходностью объектов недвижимости включает в себя планирование, оценку и контроль доходов, извлекаемых от эксплуатации объекта недвижимости. При этом, в качестве управляющей системы выступает аппарат управления, управляющая компания, в распоряжении которой находится объект недвижимости (земельный участок, здание, часть здания и т. д.).

Важным моментом в управлении доходностью объекта недвижимости является выработка и осуществление управляющих воздействий.

Управляющее воздействие — это воздействие на объект недвижимости, предназначенное для достижения цели управления (в нашем случае — максимизации дохода).

Принципы управления доходностью объектов недвижимости можно условно подразделить на общие и частные (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Принципы управления доходностью объектов недвижимости

Общие принципы управления доходностью вытекают из предположения о том, что объект недвижимости является объектом капиталовложений, в их основе лежат общепринятые принципы финансового менеджмента:

• • интегрированность с общей схемой управления;
• • комплексный характер формирования управленческих решений;
• • вариативность подходов к разработке управленческих решений;
• • ориентированность на стратегические цели развития предприятия.

Интегрированность с общей системой управления обусловлена непосредственной связью с производственным, инновационным менеджментом. Если общая стратегия управлением предприятием направлена на максимизацию дохода, то управление доходностью объекта недвижимости также будет направлено на максимизацию дохода. При этом управляющей системой будет отдаваться предпочтение таким схемам управления, которые позволят получать максимально возможный доход от эксплуатации объекта недвижимости. И наоборот, если общая стратегия управления направлена на минимизацию риска и издержек, то управление доходностью объекта недвижимости также будет на это направлено. При этом в числе предпочтительных схем управления будут именно те, которые позволят снизить риск, например долгосрочные договора аренды.

Комплексный характер формирования управленческих решений выражается в том, что в какой бы сфере деятельности и какое бы управленческое решение ни предпринималось, оно прямо или косвенно оказывает влияние на его финансовые результаты функционирования (доходность). Иногда это воздействие может носить противоречивый характер. Например, решение о направлении инвестиций в строительство или приобретение объекта недвижимости может вызвать дефицит в финансировании и снизить величину операционной прибыли. С учетом длительного срока окупаемости инвестиционных вложений в объекты недвижимости это может означать несоответствие потоков доходов от объекта недвижимости и расходов во времени.

Вариативность подходов к разработке отдельных управленческих решений предполагает, что подготовка каждого управленческого решения в сфере формирования и использования финансовых ресурсов должна учитывать альтернативные возможности действий.

Ориентированность на стратегические цели развития предприятия предусматривает, что управление доходностью объектов недвижимости не должно идти в разрез с целями развития всего предприятия, даже в случае, когда доходы от эксплуатации объекта недвижимости являются основным доходом (т.е. сдача объектов недвижимости в аренду является основным видом деятельности).

Базовыми принципами управления доходностью капитала следует считать:

• • принцип предельной доходности капитала;
• • принцип замещения;
• • принцип рыночного соответствия;
• • принцип внешнего фактора;
• • принцип конкуренции.

Принцип предельной доходности капитала. Данный принцип поможет определить максимальную, целесообразную величину дохода с капитала. Для этого решается оптимизационная задача по эффективности капитальных вложений в объекты недвижимости. Стоит отметить, что предельная доходность (величина предельного дохода) является относительным показателем и характеризует дополнительный доход, извлекаемый собственником объекта недвижимости при вводе в эксплуатацию одной единицы объекта (например, одного дополнительного метра квадратного площади объекта недвижимости). С точки зрения экономики величина данного показателя должна быть неизменной (что означает неизменную величину дохода, извлекаемую с каждого метра квадратного площади объекта) либо расти. Каждая дополнительная сумма капиталовложений связана с разным их дополнительным доходом.

Принцип замещения. Этот принцип утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Принцип рыночного соответствия. Данный принцип предусматривает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирования землепользования и др.

Вопросы практики

В конце 2014 г. на фоне резкого падения рубля на 52% по отношению к доллару США и на 39% к евро (по состоянию на 28 ноября 2014 г.) начали испытывать ощутимые трудности торговые сети и небольшие торговые точки, являющиеся арендаторами торговых помещений в торгово-развлекательных центрах. Обесценивание рубля оказывает прямое воздействие на ритейлеров, так как импортируемые товары приобретаются за иностранную валюту (по данным за 2013 г., 44% товаров на розничном рынке России импортируется), а продаются за рубли. По мере снижения маржинальности продаж операторов розничной торговли собственники помещений тоже начинают ощущать это на себе, так как арендаторы начинают просить пересмотра ставок аренды, что приводит к снижению дохода от объекта недвижимости.

Принцип внешнего фактора. Этот принцип означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы.

К факторам, влияющим на доходность объектов недвижимости, обычно относят:

• • общественные тенденции;
• • экономическую ситуацию;
• • мероприятия государственного регулирования;
• • экологию.

Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. При этом изучают и анализируют тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Общественные тенденции связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т. д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают в себя федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Экологические факторы, к которым прежде всего относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Вопросы практики

Слабый рубль повлиял на прибыль ритейлеров. В связи с текущей экономической неопределенностью многие ритейлеры решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014—2015 гг. компания Adidas решила уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза. Из-за значительных убытков в связи с колебаниями обменного курса финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой «Seppala» в Москве, «Маратекс» закрывает бренды «River Island», «OVS», «Esprit», а бренд «New Look» решил уйти с российского рынка.

На фоне слабого рубля, снижения покупательной способности и изменения предпочтений потребителей было бы неудивительно увидеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно франчайзи.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату.