Предварительное проектирование. 
Основы организации и управления в строительстве

При создании инвестиционного замысла сразу возникает необходимость в проектной проработке концепции будущего объекта, пусть и самой предварительной. Как показано выше, такая проработка может иметь разный объем и различную форму: инвестиционное предложение, эскизный проект, буклет, инвестиционный замысел и др. Объемно-планировочное решение объекта впоследствии может не сохраниться, однако здесь важна первая количественная оценка характеристик будущего объекта. В любом случае целесообразно, чтобы эту работу выполняли архитекторы и инженеры.

Инвестиционное предложение и эскизный проект

В инвестиционном процессе, характерном для коммерческого и, прежде всего, производственного строительства, проектная подготовка, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла, определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора, источники и условия финансирования.

При формировании инвестиционного замысла строительства предприятий, зданий и сооружений необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами РФ, субъектов РФ и другими нормативными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность. За рубежом аналогичная начальная стадия разработки может иметь название Opportunity study, Program, Design brief¹ и др.

Разработка инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в том числе социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследований и разработанных проектов объектов-аналогов, схемах развития и размещения производства, промышленных узлов, а также с учетом проведенных научно-исследовательских и конструкторских разработок, других данных.

Следующей стадией предпроектного этапа может стать разработка эскизного проекта. В зарубежной практике этому этапу могут соответствовать названия Schematic design, Scoping study, Concept, Master plan^[1][2] и др. Эскизный проект может служить основанием для составления ходатайства о намерениях.

Поскольку для составления проекта любой стадии нужны услуги профессиональных проектировщиков, необходимо выбрать проектную организацию, для чего, в свою очередь, следует заключить договор с техническим заказчиком. Разумеется, в каких-то случаях составление эскиза и хлопоты по оформлению участка может взять на себя сам инвестор, но это случается все реже.

Выбор технического заказчика производится инвестором в соответствии с установленными последним конкурсными процедурами. При бюджетном финансировании проекта проведение конкурса государственным (муниципальным) заказчиком обязательно.

Требования к эскизному проекту официально установлены только для промышленных изделий^[3] и на строительные объекты не распространяются. Однако независимо от названия существуют некоторые общие черты для проектных работ этого этапа. Так, в строительной части эскизный проект содержит в основном архитектурное решение в составе краткой пояснительной записки, чертежей фасадов, планов этажей с расстановкой сантехнических устройств и иногда мебели, плана кровли, разрезов по зданию. В эскизном проекте определяются состав и назначение помещений, высота здания, наличие подвалов, глубина заложения фундамента, характер световых проемов. Устанавливаются типы основных инженерных систем и сетей. Определяется ориентировочная потребность в питьевой воде, электроэнергии, природном газе, устройствах связи и др. Намечаются транспортные коммуникации и решения по благоустройству территории. Расчеты на прочность не проводятся и ведомости объемов работ не составляются.

Эскизный проект жилого дома или общественного здания часто называют «буклетом», который должен достаточно точно отражать внешний вид объекта и (возможно, менее точно) объемно-планировочное решение внутренних помещений и интерьеры. Эскизный проект также может носить название градостроительного обоснования, архитектурной концепции и др. Конструктивные и инженерные решения разрабатываются поверхностно, с целью определить примерные размеры несущих конструкций и принципиальную возможность создания соответствующих инженерных систем здания. Кроме указанных выше чертежей, эскизный проект часто содержит ситуационный и генеральный планы, транспортную схему, а также распечатки объемной компьютерной модели здания, вмонтированной в фотографии окружающего ландшафта, — так называемую визуализацию объекта.

В эскизном проекте указываются основные технико-экономические показатели проекта: этажность и высота здания, общая площадь здания, численность работников, количество машиномест, площадь участка, площадь застройки, площадь озелененных территорий и искусственных покрытий. Материалы буклета могут быть представлены на рассмотрение и согласование местных инстанций — порядок прохождения документов иредпроектного этапа определяется местными органами власти.

Например, в Московской области ходатайство о намерениях используется для получения заключения о целесообразности инвестиционного проекта строительства гражданских объектов, реализуемых на территории области¹. При этом к ходатайству прикладывают обращение на имя министра строительного комплекса Правительства Московской области, обоснование инвестиций, регистрационные документы заявителя, копию свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, ситуационный план. Если требуется изменение категории земельного участка, дополнительно предоставляются Градостроительное заключение по проекту границ участка, заключения Минсельхоза (при нецелесообразности использования участка в сельскохозяйственном производстве) и Главархитектуры, выписки из протоколов Координационного совета по имущественным отношениям и Комиссии, но градостроительному регулированию, постановление главы администрации об утверждении проекта границ земельного участка и др.

Подготовить ходатайство о намерениях довольно хлопотно, однако при этом сразу решаются вопросы землепользования и согласования с местными органами власти. Поэтому после положительного заключения на ходатайство о намерениях можно сразу приступать к подготовке документов для градостроительного плана земельного участка и переходить к этапу проектирования.

В эскизном проекте промышленного объекта в первую очередь прорабатываются вопросы технологии производства. Особое внимание уделяется обоснованию необходимости разработки новой техники, используемой для будущего предприятия.

Результаты эскизного проектирования также могут быть изложены в ходатайстве о намерениях инвестирования^[4][5]. В нем указываются основные сведения о застройщике, а также:

• • местоположение намечаемого к строительству объекта с указанием вариантов размещения площадок;
• • категория и вид разрешенного использования земельного участка;
• • номенклатура и объемы производства, краткое описание предприятия;
• • примерная численность работников, организация жилищно-коммунального и социально-бытового обеспечения;
• • ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах, водных и топливно-энергетических ресурсах, транспортное обеспечение;
• • оценка воздействия предприятия на окружающую среду;
• • прогноз возникновения аварийных ситуаций;
• • ориентировочные сроки и стоимость строительства;
• • оценка финансово-экономической эффективности инвестиций.

Надо сказать, что передовые компании как в России, так и за рубежом, стараются при строительстве или реконструкции предприятия использовать новейшие достижения науки и техники, поэтому проведение НИОКР при создании головного предприятия — явление довольно частое. НИОКР входит в понятие инжиниринга.

Следует различать понятия «научно-исследовательская работа»¹ и «опытно-конструкторская (научно-техническая) разработка»^[6][7]. Научное исследование имеет поисковый характер и не обязательно приведет к положительному результату. Оно чаще относится к фундаментальным наукам и финансируется обычно из бюджета. Научно-техническая разработка опирается на уже известные явления и закономерности, имеет четко выраженный прикладной характер, результат в целом предсказуем. Тем не менее оба понятия относятся к научной деятельности. Опытно-конструкторская разработка основана на известных методах расчета и конструирования машин и может быть выполнена конструкторскими отделами заводов-изготовителей оборудования.

Если НИОКР не финансируется из бюджета отдельно, то ее стоимость может быть включена в сводный сметный расчет строительства (реконструкции) предприятия. Однако за рубежом при строительстве серии предприятий эта стоимость часто раскладывается на всю планируемую серию, что снижает затраты по головному образцу и повышает общую эффективность производства. В противном случае стоимость НИОКР увеличивает стоимость головного образца, иногда на десятки процентов.

• [1] Исследование возможности, программа, проектное задание (англ.).
• [2] Эскизный проект, предварительное изучение, концепция, главный план (англ.).
• [3] ГОСТ 2.119—2013 «ЕСКД. Эскизный проект».
• [4] Распоряжение Минмособлстроя от 16 декабря 2011 г. № 122.
• [5] Типовое положение по разработке и составу ходатайства (декларации) о намеренияхинвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений. Утв. Минстроем России 17 марта 1997 г. № 9−4/29.
• [6] Ср. в других языках: research (англ), Forschung (нем.), recherche (фр).
• [7] Ср. в других языках: develop (англ.), Entwicklung (нем.), elaboration (фр.).