Судьба здания и земельного участка

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости закреплен и в российском законодательстве. В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (ред. 05.10.2015) заложен принцип единства «судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Этот принцип закреплен и в российском законодательстве. Так, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. 13.07.2015), «приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Факт признания объекта недвижимой вещью подлежит исследованию. Например, в деле Elitestone v Morris¹ [1997] о признании объекта в виде навесов на столбах (бунгало) была приобретена земля, на которой были расположены 26 бунгало, принадлежащих другому собственнику. Закон встал бы на защиту собственника бунгало, если бы эти объекты формировали с земельным участком неделимое целое. Новый собственник земельного участка аргументировал, что эти улучшения были отделимыми, так как фиксировались только за счет своего веса и основывались на столбах, физически с землей не скрепленных.

Суд вынес решение, что 26 бунгало были частью объекта недвижимости. Приведем суждение судьи:

В случае с домом однозначный ответ на этот вопрос лежит, скорее, в области здравого смысла. Дом, собранный так, что его можно перенести как целостный объект или по частям, может оставаться движимой вещью, даже если к нему подключены коммуникации, такие как вода и электричество. Но дом, который соорз^гжен так, что не может быть перемещен совсем… не может считаться движимой вещью. Исходное намерение заключалось в формировании недвижимого имущества… Не сомневаюсь, что когда… бунгало строилось и шла установка деревянных стен, все это планировалось как единая структура, часть земельного участка. Цель принесения отдельных частей дерева на участок кажется настолько очевидной, что нет смысла исследовать факт соединения с почвой… (перевод наш. — М.К.).

Еще несколько примечательных суждений содержится в деле, рассмотренном британским судом апелляционной инстанции Berkley v Poulett^[1][2] [1976]. Суть дела сводилась к тому, что с аукциона было продано поместье. Покупатель хотел сделать поместье привлекательным для туристов и сохранить как можно больше оригинальных черт. Завершение сделки затягивалось, и продавец продал несколько элементов и предметов, которые покупатель просил признать неотделимыми улучшениями, которые перешли к нему вместе со зданием. Этими предметами были ценные полотна в дубовых рамах, мраморная статуя греческого атлета весом в полтонны, расположенная на каменном возвышении, и большие солнечные часы, также не прикрепленные к земле. Согласно судебному решению предметы признаны отделимыми улучшениями. Судья указал, что объекты, которые были присоединены, имели большее значение, чем степень (глубина) присоединения. Картины были присоединены к стене для получения большего удовольствия от их созерцания, статуя и солнечные часы также размещались для получения удовлетворения как движимые вещи. Текст мотивировочной части решения судей заслуживает того, чтобы его процитировали:

…степень присоединения предмета, которая раньше рассматривалась законом как определяющий фактор, сейчас ничего не доказывает. Если цель присоединения в том, чтобы обеспечить большее наслаждение от самого предмета, то предмет остается движимой вещью вне зависимости от того, насколько прочно он присоединен к объекту недвижимости. Очевидно, однако, что по-прежнему остается важным определить степень физического воздействия на здание или земельный участок в процессе отделения и перемещения объекта. Если объект нельзя переместить без нанесения серьезного ущерба или разрушения части объекта недвижимости, то вопрос признания предмета его неотделимым улучшением становится принципиальным. Соотношение этих двух тестов требует рассмотрения. Если нет физического присоединения, то нет и неотделимого улучшения. Quicquid plantatur solo, solo cedit (что прикреплено к земле, ей и принадлежит). Однако объект, который располагается на земле и присоединен к ней только силой своего веса, может быть неотделимым улучшением, если он настолько тяжел, что нет необходимости прикреплять его в основании, и если он был помещен туда, чтобы улучшить объект недвижимости. На первый взгляд, однако, объект, присоединенный к земле только силой его веса, — это движимая вещь. Напротив, объект, присоединенный к недвижимости, который можно удалить без особых затруднений, может оставаться недвижимой вещью, если, например, исходная цель его прикрепления заключалась в «…создании красоты интерьера как такового» (дело Neville Jin In Re Whaley [1908] 1 Ch 615 atp.

619). В наше время технические навыки прикрепления объектов к зданиям и земельным участкам и их удаления настолько высоки, что второй тест с намного большей вероятностью, чем первый, станет решающим. Возможно, первый тест призван напомнить нам, что должна иметь место определенная степень физического прикрепления, чтобы объект был признан неотделимой частью недвижимости (перевод наш. — М.К.).

Как отметил судья в деле D’Eyncourt v Gregory (1866).

Я думаю, не имеет значения, использовался ли цемент для прикрепления этих элементов или они фиксируются только своим весом, но в этом случае — являются ли они… частью архитектурного замысла…" (перевод наш. — М.К.).

• [1] Elitestone v Morris [1997] 1 WLR 687House of Lords.
• [2] Berkley v Poulett [1976] EWCA Civ lCourt of Appeal.