Право аренды построек (строений) — зданий и сооружений, а также нежилых помещений

Источником, определяющим положительные особенности данного права в современной России, являются ст. 650—655 ГК, более трактующие, конечно, о договоре, чем о возникающем из такого договора субъективном праве арендатора. По всей видимости, так происходит потому, что чего-то содержательно иного, в сравнении с общими положениями о праве аренды, законодатель просто не посчитал нужным устанавливать (ср. п. 1 ст. 650, определяющий содержание права аренды зданий и сооружений, с ч. 1 ст. 606, описывающей содержание права аренды как такового).

• а) Особенности арендных нрав на постройки. Тем не менее некоторые особенности, относящиеся не к содержанию, а к динамике и существованию, у права аренды построек все-таки есть. Именно:
  • (1) право аренды строений подлежит государственной регистрации не всегда, но лишь тогда, когда предусмотренный договором срок его существования составляет не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК)^[1];
  • (2) основанием возникновения права аренды этого вида является передача построек арендодателем арендатору в соответствии с условиями договора аренды по документу о передаче, подписанному сторонами, — передаточному акту (ст. 655); (3) право аренды постройки доставляет своему обладателю неразрывно с ним связанное право пользования земельным участком, который занят строением и необходим для его использования (ст. 652 и 653 ГК).
  • 1) Основания для введения первой особенности — отказа от правила о государственной регистрации прав аренды зданий и сооружений по договорам, заключенным на срок менее одного года, — нам, признаться, оставались и продолжают оставаться непонятными. По своему содержанию такое право абсолютно ничем не отличается от права, возникшего из договора более продолжительного срока действия.

    Введение

    и применение регистрационного начала к вещным правам объясняется именно содержательными особенностями этих прав (а вовсе не продолжительностью их существования), которые, в свою очередь, вызываются к жизни особенностями физической природы своего объекта — недвижимых вещей. Постройки, ясное дело, остаются недвижимостью всегда, независимо от того, на какой срок они арендуются. Больше того, договор аренды строений (как и всякий иной договор аренды) может быть заключен или возобновлен на срок, заранее не определенный, — к такому договору норма п. 2 ст. 651 ГК вовсе неприменима^[2]. О различного рода злоупотреблениях этой нормой нечего и говорить, в связи с чем такое законодательное решение нам не кажется оправданным.

  • 2) Установление первой особенности — отказ от принципа обязательной государственной регистрации прав арендаторов строений по договорам, заключенным на срок менее одного года, неизбежно повлекло за собой вторую. В самом деле, если право аренды строений может в каких-то случаях возникать и существовать безотносительно к своей государственной регистрации, то, выходит, что акт такой регистрации имеет лишь чисто формальное (доказательственное, но не правопорождающее) значение, а само это право возникает из какого-то другого основания. Какого же? Очевидно, из того же самого факта, из которого возникает право аренды движимых вещей, т. е. из факта передачи вещи арендодателем во владение арендатору во исполнение условия заключенного между ними договора аренды. Чтобы добиться хотя бы минимальной степени гласности данного действия, законодатель предусмотрел необходимость его особого оформления — посредством подписанного сторонами договора аренды документа о передаче объекта аренды арендодателем арендатору^[3] — передаточного акта (ст. 655 ГК), весьма напоминающего одноименный документ, подписываемый (ни много ни мало) при передаче права собственности на недвижимость. Наличие такого документа доказывает получение строения арендатором в аренду и исполнение арендодателем своего обязательства по передаче вещи в аренду. Составление передаточного акта, идентичного по содержанию, но противоположного по направленности, будет необходимо и для доказательства исполнения арендатором обязательства по возврату арендованной недвижимой вещи по окончании срока существования его арендного права.
  • 3) Возможность арендатора строения пользоваться тем земельным участком, что находится под арендованным строением и необходим для его повседневного использования (ст. 652, 653 ГК), вряд ли подпадает под понятие субъективного права. Скорее, перед нами нечто, больше похожее на рефлекс субъективного права, образующийся благодаря принципу «кто управомочен к цели — тот управомочен и к средствам, необходимым для ее достижения»^[4]. Тот, кто арендовал строение, несомненно, имеет право пройти или проехать к нему через (хотя бы и чужой) участок, на котором оно находится, точно так же, как это делал бы собственник земельного участка, будучи одновременно и собственником строения. Иной подход потребовал бы законодательного закрепления права арендатора дышать воздухом, находящимся над арендованным участком, права доступа в арендованное строение, права прикасаться к таковому и прочих столь же надуманных и искусственных «нрав». Совершенно ясно, что всякий, кто в свое время счел возможным допустить возведение на своем земельном участке чужой постройки, тем самым согласился раз и навсегда, до тех пор пока эта постройка не будет принадлежать другому лицу, ограничить свое право собственности возможностями доступа лиц, имеющих право на постройку, к этой последней, т. е. реализовал свое право собственности. Однажды так поступив, собственник участка уже более не может в одностороннем порядке отменить тот правовой эффект, который возник благодаря этому действию.
  • 6) Особенности арендных прав на нежилые помещения. Нежилые помещения, являясь частями зданий и сооружений, неразрывно с ними связанными и их составляющими, тем не менее рассматриваются экономическим оборотом в качестве самостоятельных ценностей. Этим предопределяется, что нежилые помещения фигурируют в гражданском обороте как обособленные объекты гражданских прав. Тем не менее на уровне не только одного ГК, но и в целом законодательства каких-то особенностей правового режима нежилых помещений как объектов права собственности и иных вещных прав не установлено. Соответственно, содержание арендного права на нежилые помещения определяется нормами § 1 гл. 34 ГК, т. е. общими положениями об аренде; по всей видимости, для этого могут быть применены и нормы об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), но только по аналогии и в части, в которой такое применение не исключается особенными (в сравнении со зданиями и сооружениями) физическими свойствами нежилых помещений^[5]. Мы полагаем, что с такими свойствами вполне совместимы, в частности, правила ст. 652, 653 и 655 ГК. Арендатор нежилого помещения приобретает, наряду с правом пользования самим этим помещением, также и возможность прохода (доступа) к нему через холлы, лестничные клетки, лифты и иные места общего пользования, подобно тому, как арендатор постройки может проходить и проезжать к ней через чужой земельный участок. Неразрывная физическая связь помещений с недвижимыми вещами (строениями) превращает сами помещения в недвижимые вещи. Это означает, в частности, что право аренды помещения возникает не раньше приемки-передачи такого помещения от арендодателя арендатору по передаточному акту.

• [1] Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 установлено, что данная норма применяется также к договору аренды нежилого помещения, поскольку таковое хотя и является «…объектом недвижимости, отличным от зданияили сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным», а такжепотому, что «…в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
• [2] Применимо, выходит, общее положение — п. 2 ст. 609 ГК. Однако согласно позиции, господствующей в современной арбитражной практике, договоры аренды строенийс неопределенным сроком действия (существования права арендатора) не считаютсязаключенными на срок более года и государственной регистрации не подлежат.
• [3] ГК говорит о том, что передаточный акт удостоверяет передачу недвижимой вещиво владение и пользование оставляя, таким образом, почву для вопроса о том, а нужен ли передаточный акт, но договору аренды, предусматривающему предоставлениевещи только в пользование арендатора. Мы склонны ответить на этот вопрос положительно — и в этом случае акт необходим.
• [4] Все же это не совсем рефлекс: таковой может быть в одностороннем порядке отменен (устранен или прекращен) лицом, благодаря действиям которого этот рефлекс возник; установление же возможности пользоваться строением, возведенным на чужомземельном участке, имеет бесповоротный характер. Впрочем, возможно, что нарядус рефлексами, односторонне разрушаемыми, существуют и рефлексы, такового разрушения не допускающие.
• [5] Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 указанона возможность применения к договорам аренды нежилых помещений нормы и. 2 ст. 651 ГК.