Права совместного проживания

Собственники жилых помещений, их наниматели, а также лица, располагающие правом кооперативного пользования жильем, могут обременить свои права посредством вселения в занимаемое ими жилое помещение иных лиц. Такое вселение, будучи осуществленным в законном порядке, создает у вселенных лиц известные надежды или расчеты на совместное проживание с лицом, их вселившим. Гражданское право, расценивая такие надежды (расчеты) как имеющие принципиальное значение в деле обеспечения стабильного существования граждан, считает необходимым охранять такие расчеты, облекая их в вещно-правовую форму. Законное вселение гражданина в чужое жилое помещение имеет не только фактические, но и юридические последствия, а именно влечет возникновение у него вещного права на это помещение, неприкосновенного для последующего вторжения и вмешательства с чьей бы то ни было стороны, включая вселившее его к себе лицо. Данное право (1) является строго личным и включает в себя возможности (2) владения и (3) пользования жилым помещением; (4) его ключевой особенностью является также и то, что данные возможности реализуются их обладателями совместно со вселившим их субъектом и иными совместно проживающими с ними лицами. Отсюда избранное нами наименование рассматриваемого права — право совместного проживания.

1. Право совместного проживания членов семьи собственника.

Согласно п. 2 ст. 288 и ст. 292 ГК, а также ст. 31 ЖК собственник вправе проживать в принадлежащем ему жилом помещении самостоятельно, а также вселить в него членов своей семьи. К числу членов семьи собственника, безусловно, относятся (ч. 1 ст. 31 ЖК) его (1) супруг^[1][2][3]у (2) дети^ш и (3) родители^ш; (4) другие родственники (т.е. братья и сестры, как полнотак и неполнородные, дедушки и бабушки, дяди и тети, племянники и племянницы и т. д.^[4]), (5) нетрудоспособные иждивенцы и (6) «в исключительных случаях» иные граждане «…если они вселены собственником в качестве членов своей семьи». К числу последних, бесспорно, должны относиться (1) бывший или фактический супруг собственника, (2) лица, с которыми он состоит в отношениях свойства, (3) его опекун или попечитель, (4) лица, состоящие под его опекой или попечительством, а также его (5) отчим, мачеха, пасынки, падчерицы, (6) приемные родители и приемные дети. Вопрос о том, как следует доказывать вселение иных лиц именно в качестве членов семьи (а не в каком-либо ином качестве), законодательство оставляет открытым. Нам представляется, что он должен решаться по остаточному принципу, в качестве члена семьи собственника следует рассматривать любое вселенное собственником в свое жилое помещение лицо, кроме нанимателей, ссудополучателей и временных жильцов^[5].

Право совместного проживания члена семьи собственника жилого помещения, проживающего в таковом, выражается в юридически защищенной возможности пользоваться этим помещением (т.е. проживать в нем) на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (и. 1 ст. 292 ГК); последнее же говорит о возможности члена семьи пользоваться помещением «наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи» (ч. 2 ст. 31 ЖК). Условием реализации данного права дееспособными членами семьи собственника является их солидарная с собственником ответственность «…по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи» (абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК; ч. 3 ст. 31 ЖК).

Важным элементом права совместного проживания членов семьи собственника является их правомочие давать собственнику согласие (или отказывать в таковом) на вселение в занимаемое ими жилое помещение иных, прежде там не проживавших, лиц, в том числе иных членов семьи, нанимателей по договорам коммерческого найма, членов их семей, поднанимателей и временных жильцов. Любопытно, что общей нормы такого содержания нашему законодательству неизвестно; вместе с тем она вполне может быть логически выведена из цитированной выше ч. 2 ст. 31 ЖК, а также из ч. 2 ст. 76 того же Кодекса, представляющего собой, но сути, частный случай ее применения.

Право совместного проживания членов семьи собственника, будучи, несомненно, ограниченным вещным правом, не относится, однако, к категории вещных обременений, или, говоря иначе, не обладает свойством следования за своим объектом. Согласно и. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилое помещение прекращает права совместного проживания членов семьи бывшего (прежнего) собственника, если иное не установлено законом. Насколько нам известно, «иного» закона на настоящий момент не установлено. В целях гарантии жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника, находящихся иод опекой или попечительством последнего, а также интересов совместно проживающих с ним несовершеннолетних членов его семьи, оставшихся без родительского попечения39-" ', установлено другое правило — о возможности отчуждения жилого помещения, в котором проживают такие лица, только с согласия органа опеки и попечительства (и. 4 ст. 292 ГК).

2. Право совместного проживания бывших членов семьи собственника. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения по общему правилу влечет прекращение права совместного проживания в данном жилом помещении. Иными словами, с членами семьи собственника нс следует смешивать бывших членов его семьи, которые обыкновенно правом совместного с собственником проживания нс располагают (что совершенно логично и естественно). Иное (т.е. сохранение такого права) может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи либо решением суда (см. ч. 4—6 ст. 31 Ж К). В последнем случае такое право может быть только определенно срочным; в первом — может быть установлено и на неопределенный срок. По своему содержанию,^[6]

условиям существования и осуществления данное право тождественно праву совместного проживания членов семьи собственника, с той лишь разницей, что такое право, признанное решением суда, может прекратиться досрочно при условии отпадения обстоятельств, послуживших основаниями для его признания.

3. Право совместного проживания членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального и специализированного найма. Согласно ч. 1 ст. 60, ч. 1 ст. 61 Ж К гражданин-наниматель по договору социального найма получает жилое помещение «…во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим (т.е. Жилищным. — В. Б.) Кодексом» и договором социального найма. Помимо личного проживания, такой наниматель согласно п. 1—3 ч. 1 ст. 67, ч. 1 ст. 69, ст. 70, 76, 80 ЖК имеет право разрешить проживать в данном помещении иным лицам, в том числе вселенным в установленном порядке членам семьи, поднанимателям и временным жильцам. Круг членов семьи нанимателя, определенный ч. 1 ст. 69 ЖК, содержательно тождествен кругу членов семьи собственника, который очерчивается ч. 1 ст. 31 Кодекса, т. е. включает в себя супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев нанимателя и (в исключительных случаях) иных лиц (граждан). Разница только в том, что.

• а) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы должны быть не только вселены нанимателем «в качестве членов его семьи»^ш_у но и вести с ним общее хозяйство^[7][8][9];
• б) иные лица «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма» не только «в исключительных случаях», но и в судебном порядке^ш;
• в) члены семьи различной «степени близости» к нанимателю вселяются в различном порядке: (1) несовершеннолетние дети — безотносительно к согласию остальных совместно проживающих членов семьи и наймодателя; (2) супруг, совершеннолетние дети и родители могут быть вселены при наличии письменного согласия одних только остальных совместно проживающих членов семьи, но безотносительно к согласию наймодателя; (3) другие граждане могут быть вселены лишь при наличии письменного согласия как остальных совместно проживающих членов семьи, так и наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Совместно проживающие с нанимателем члены его семьи должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК). Содержание права совместного проживания членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма тождественно содержанию аналогичного права, принадлежащего самому нанимателю (абз. 1 п. 2 ст. 672 ГК, ч. 2 ст. 69 ЖК). Они вправе (1) владеть и пользоваться жилым помещением для проживания в нем^[10][11]; (2) разрешать или запрещать нанимателю вселять в занимаемое ими жилое помещение других членов семьи (ч. 1 ст. 70 Ж К), поднанимателей (ст. 76 ЖК) и временных жильцов (ст. 680 ГК, ч. 1 ст. 80 ЖК); (3) разрешать и запрещать нанимателю, а также (при определенных условиях) инициировать и требовать от нанимателя обмена жилых помещений (ч. 1—3 ст. 72 ЖК); (4) разрешать или запрещать нанимателю расторжение договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК); (5) заменить нанимателя в случае его выбытия, т. е. потребовать от наймодателя заключить с ними договор социального найма жилого помещения преимущественно перед другими лицами (абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК, ч. 2 ст. 82 ЖК).

Правами нанимателя по договору социального найма располагают также:

• а) бывшие члены семьи нанимателя, при условии что таковые, после того как перестали быть актуальными членами семьи, из занимаемого нанимателем жилого помещения не выселялись, но (с согласия наймодателя, нанимателя и лиц, оставшихся членами его семьи, хотя бы и молчаливого) продолжили там проживать (ч. 4 ст. 69 ЖК); будучи выселенными, такие лица могут быть вновь вселены в ранее занимавшееся ими жилое помещение, но уже в общем порядке;
• б) члены семьи нанимателя по договору специализированного найма (см. содержащуюся в ч. 5 ст. 100 ЖК отсылку к его же ст. 69 о правах членов семьи нанимателя по договору социального найма).
• 4. Право совместного проживания членов семьи лица — субъекта права кооперативного пользования. О возможности подобного совместного проживания Ж К лишь упоминает в нормах об условиях сдачи кооперативной квартиры в наем (ч. 1 ст. 128 Ж К) и на вселение в нее временных жильцов (ст. 126 ЖК): в обоих случаях таким условием является письменное согласие совместно проживающих с членом кооператива (пайщиком) членов его семьи. Кроме того, ч. 4 ст. 131 Ж К предоставляет члену (или членам) семьи умершего пайщи ка преимущественное право на вступление в кооператив при условии полного внесения им (ими) причитавшегося с покойного пая. Наконец, ч. 1 ст. 133 ЖК содержит правило о том, что прекращение права кооперативного пользования жилым помещением вследствие исключения его обладателя (пайщика) из кооператива прекращает также и права совместного проживания членов его семьи. Вместе с тем закон не определяет, ни кто входит в число членов семьи пайщика (в литературе отмечается, что судебная практика руководствуется в этом вопросе ч. 1 ст. 69 ЖК¹⁰⁰), ни какие именно права (какого содержания) в отношении занимаемого ими жилого помещения они имеют. По нашему мнению, содержание таких прав должно определяться уставом соответствующего кооператива; при отсутствии в нем необходимых норм следует применять правила о правах членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма (по аналогии).
• 5. Право совместного проживания с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может вселить в нанимаемое им помещение любых лиц, в том числе и не являющихся членами его семьи^[12]. Такие лица получают статус граждан, постоянно (или совместно) проживающих с нанимателем. Все они (кроме несовершеннолетних детей^[13]) вселяются непременно с согласия наймодателя и иных постоянно проживающих граждан (ст. 677, 679 ГК). Лица, постоянно проживающие с нанимателем, приобретают по отношению к наймодателю и любым другим лицам те же права, что и сам наниматель (абз 2 п. 2 ст. 677 ГК). Их отношения с нанимателем должны быть урегулированы специальным законом. Отсутствие такового в настоящее время не является препятствием для того, чтобы сделать заключение о признании за гражданами, совместно проживающими с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, самостоятельных вещных прав на это жилое помещение.
• 6. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов. С согласия наймодателя (а по договору социального найма — еще и совместно проживающих с ним членов семьи (ч. 1 ст. 76 Ж К)) и при соблюдении законодательства о норме жилой площади на одного человека наниматель может сдать жилое помещение в поднаем (п. 1 и 2 ст. 685 ГК). При этом поднаниматель самостоятельного права на жилое помещение (хотя бы исчерпываемого и одним только правомочием пользования) не приобретает (и. 1 ст. 685 ГК, ч. 3 ст. 76 ЖК). Не имеют самостоятельного права на жилое помещение и так называемые временные жильцы (ст. 680 ГК, ч. 3 ст. 80 Ж К) — лица, вселяемые на срок, не превышающий шести месяцев, по взаимному согласию совместно проживающих лиц и с предварительным уведомлением наймодателя. Пользуясь выражением вексельного законодательства, можно сказать, что поднаниматель и временные жильцы в предоставленном им жилом помещении просто находятся, т. е. являются фактическими и титульными (законными) его пользователями, однако субъективными правами, обеспечивающими юридическую возможность такого пользования, они не располагают.

• [1] Исключение составляют супруг (супруга) собственника жилого помещения, нажитого во время брака: таковое, как правило, поступает в общую совместную собственность супругов (ст. 33—35 СК), приобретающих по этой причине статус сособственни-ков. Непризнание нашим законом юридического значения за фактическими бракамиозначает, что слово «супруг» должно здесь пониматься в узком смысле, т. е. как обозначение партнера зарегистрированного брака. Вселение в жилое помещение фактического супруга будет случаем вселения собственником иного лица (см. далее).
• [2] Думается, что детей, которых нет в живых, вполне способны представлять внуки, этих последних — правнуки и т. д. Иными словами, на наш взгляд, при толкованииперечня членов семьи собственника, содержащегося в ч. 1 ст. 31 ЖК, вполне можетбыть использован принцип так назваемого права представления — одного из институтов наследственного права (см. о нем п. 2 ст. 1142, п. 2 ст. 1143, п. 2 ст. 1144 ГК).
• [3] В том числе усыновители.
• [4] То есть именно кровные родственники — не свойственники. Вселение свекровью невестки, тещей — зятя, отчимом — пасынка и иные подобные случаи будут относитьсяк ситуациям вселения иных лиц (см. далее).
• [5] Иной (ограничительный) подход войдет в несоответствие со статусом нанимателяпо договору коммерческого найма (см. далее).
• [6] Постановлением КС РФ от 08.06.2010 № 13-П разъяснено, что положения п. 4ст. 292 ГК распространяются в том числе и на несовершеннолетних, которые хотяформально не отнесены к числу лиц, находящихся под опекой или попечительствомсобственника, или к числу лиц, оставшихся без родительского попечения, но фактически такого попечения лишены. Также данная норма применяется и к лицам, которые хотя и состоят на попечении родителей, но последние фактически не исполняютсвоих родительских обязанностей, планируя совершение такой сделки с жилым помещением, которая нарушит права и охраняемые законом интересы их подопечных.
• [7] Как определить это самое «качество» — этот вопрос, как и в случае с членами семьисобственника, оставлен открытым.
• [8] Не вполне понятно, всегда ли это требование может быть соблюдено нетрудоспособными иждивенцами.
• [9] Вопросы о том, что это за «исключительные случаи», по чьему требованию осуществляется такое «признание», какова процессуальная форма такого требования и какими могли бы быть мотивы, по которым суд мог бы отказать в удовлетворении такоготребования, также оставлены законом без ответа. Думается, что к числу пресловутых"исключительных случаев" должны относиться ситуации вселения лиц, связанныхс нанимателем либо (1) фактическими брачными отношениями, либо (2) отношениями свойства, опекунства или попечительства, либо (3) воспитательскими, либо, наконец, (4) квази-родительскими отношениями (см. перечень таких лиц в вопросе о членах семьи собственника). Другие лица в качестве членов семьи нанимателяпо договору социального найма вселяться, по нашему мнению, не должны; иное решение вопроса нивелирует одно из важнейших различий социального найма с коммерческим (см. ниже).
• [10] Эти правомочия предопределяют отнесение данного права к числу ограниченныхвещных. Подробнее см.: Белов В. Л. Право пользования чужой вещью. С. 50—51.
• [11] Гражданское право: учебник / иод ред. Е. А. Суханова. 3-е изд. Т. III. С. 612.
• [12] Именно по этой причине признание за собственником жилого помещения более узких возможностей по вселению граждан в свое собственное жилье не соответствовало бы статусу нанимателя, но договору коммерческого найма: выходило бы, что последний располагает более широкими возможностями, чем даже собственник.
• [13] В законе не сказано, чьих детей — только ли самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с ним лиц, а, быть может, и детей посторонних граждан. Видимо, толкование этой нормы должно быть ограничительным.