Общие правила предоставления жилого помещения социального найма

Жилищным кодексом РФ введены новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

• 1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ).
• 2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим лицам (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ):
  • а) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
  • б) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ в постановлении от 16 июня 2006 г. № 378.

В других законодательных актах урегулированы правила предоставления жилья отдельным категориям граждан (см., например, Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).

Количество категорий внеочередников на получение жилого помещения, но договору социального найма законодатель значительно уменьшил по сравнению с ЖК РСФСР. Так, не указаны в числе внеочередников матери-героини, молодые семьи, семьи, в которых родились близнецы, инвалиды Великой Отечественной войны. Такое положение законодатель вынужден исправлять путем издания нормативных правовых актов, дополняющих и конкретизирующих статьи ЖК РФ. В качестве примера можно привести Указ Президента РФ от 7 мая 2008 г. № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941 — 1945 годов».

Впеочередники, не получившие жилую площадь в сроки, установленные законом, могут реализовать свое право в судебном порядке (см. обзор Верховного Суда РФ законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г. [утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.])*.

Особое место в жилищном законодательстве занимает вопрос о правах несовершеннолетних лиц, в том числе на получение жилой площади^[1][2].

• 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Указанные решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия (ч. 3 ст. 57 ЖК РФ).
• 4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения договора социального найма в срок, установленный им (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).
• 5. Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
• 6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в коммунальной квартире и только при отсутствии в данной квартире претендентов на эту комнату из числа жильцов квартиры (ч. 6 ст. 57 ЖК РФ).
• 7. При определении размера общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается размер площади жилого помещения, находящегося у него в собственности (ч. 7 ст. 57 ЖК РФ).
• 8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются его действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями за период не менее пяти лет, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (ч. 8 ст. 57 ЖК РФ).
• 9. Порядок определения размера общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов РФ (ч. 9 ст. 57 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг», которым был введен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина.
• 10. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Согласно ст. 41 ЖК РСФСР заселение одной комнаты запрещалось лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
• 11. Согласно ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой:
  • а) одну комнату в коммунальной квартире;
  • б) однокомнатную квартиру в многоквартирном доме;
  • в) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. В соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, предоставляется:

• 1) по договору социального найма на основании заявления:
  • а) проживающего в этой квартире нанимателя или собственника, если он на момент освобождения жилого помещения признан или может быть в установленном порядке признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;
  • б) нанимателя или собственника (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в поди, «а» настоящего пункта), которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
• 2) по договору купли-продажи гражданам (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в п. 1), которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;
• 3) при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в п. 1 и 2, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 57 и 58 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора социального найма жилого помещения с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ), принятое органом местного самоуправления.

Основанием для вселения гражданина в предоставленное жилое помещение служит договор социального найма данного помещения. Это положение является новым, поскольку по ранее действовавшему правилу гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

• [1] Подробнее об этом см.: Потяркин Д. С. Очередность и приоритетность предоставленияжилья в Москве // Жилищное право. 2005. № 1—2. С. 18—22; Никифоров Е. И. Актуальныевопросы предоставления жилья вне очереди // Жилищное право. 2008. № 6. С. 32—41.
• [2] См.: Перепелкии II. В. Правовое положение несовершеннолетних и нормы Жилищногокодекса // Жилищное право. 2008. № 6. С. 38—41.