Признание жилых помещений непригодными для проживания

Порядок признания помещения непригодным для проживания предусмотрен следующими нормативными правовыми актами:

• — постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
• — постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказа в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое»;
• — постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. № 10 «Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов, жилых помещений к категории ветхих или аварийных»^[1]. Ветхими признаются дома с физическим износом, при котором их прочность и деформационные характеристики находятся на пределе допустимого либо ниже этого предела.

Современное жилищное законодательство регулирует правовое положение не только собственников и нанимателей жилья, но и следующих лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений:

• — проживающих на основании завещательного отказа (легатарии);
• — проживающих по договору пожизненного содержания с иждивением;
• — ссудополучателей;
• — членов семьи собственника^[2].

Помещения, непригодные для постоянного проживания, не должны предоставляться гражданам, а если они заселены, то проживающим в них гражданам должны быть предоставлены пригодные для проживания помещения. Основанием для предоставления пригодного для проживания помещения является признание помещения, в котором проживают граждане, непригодным для проживания. Работу по такому признанию осуществляет межведомственная комиссия, назначаемая местным исполнительным органом (администрацией). В состав этой комиссии входят:

• — заместитель главы администрации;
• — представитель жилищно-эксплуатационной организации или архитектора;
• — представитель БТИ;
• — представитель санитарного надзора;
• — представитель пожарного надзора;
• — технические эксперты.

Основанием для создания межведомственной комиссии могут быть:

• — заявление владельца жилого дома;
• — представление органов санитарного либо пожарного надзора;
• — запрос суда и прокуратуры;
• — аварийная ситуация.

В случае если основанием для создания межведомственной комиссии является заявление владельца жилого дома, последний должен приложить к заявлению следующие документы:

• — технический паспорт дома;
• — план помещений дома;

акты осмотра помещении за последние три года с перечнем выполненных ремонтных работ;

• — заключение санитарно-эпидемиологической станции;
• — заключение государственного пожарного надзора;
• — письменные жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
• — техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ.

Основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания:

• — физический износ дома (для каменных домов он должен быть выше 70%, а для деревянных — 65%);
• — неудачное расположение дома (в пределах опасных зон промышленных предприятий и транспорта);
• — аварийное состояние дома, возникшее из-за стихийных явлений (землетрясения, просадки, неравномерной осадки, наводнения и др.);
• — жилое помещение является бараком — строением, предназначенным для временного проживания, срок службы которого не более 20 лет;
• — угроза аварии дома из-за износа его строительных конструкций;
• — невозможность технической эксплуатации дома;
• — наличие в жилом доме предприятия, создающего шум, вибрацию, загрязнение воздуха в том случае, если вывести его из дома невозможно;

дефекты планировки и уровня благоустройства, предусмотренные соответствующими перечнями;

• — несоответствие санитарно-технических условий в жилом помещении показателям, утвержденных перечнем;
• — аварийное состояние дома в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (балок, панелей, колонн и т. п.).

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным требованиям:

• — о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
• — об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• — о выявлении оснований для признания помещения:
  • • подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием),
  • • непригодным для проживания;
• — о выявлении оснований для признания многоквартирного дома:
• • аварийным и подлежащим реконструкции,
• • аварийным и подлежащим сносу.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения в трех экземплярах с указанием соответствующих оснований принятия решения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Комиссия в пятидневный срок со дня принятия решения направляет в письменной или электронной форме, но одному экземпляру распоряжения и заключения заявителю, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — в орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения такого помещения или дома.

Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, заключение комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.

Выявление непригодных для проживания жилых помещений должно осуществляться в плановом порядке представителями следующих служб:

• — проектной организации жилищно-коммунального хозяйства;
• — бюро технической инвентаризации;
• — управляющей организации.

Перечисленные лица должны систематически осматривать жилые помещения, опрашивать их жильцов и документировать полученные результаты, в частности создавать списки таких помещений.

Признание жилого помещения нежилым влечет за собой два правовых последствия:

• а) такое помещение исключается из жилого жилищного фонда и переводится в нежилой жилищный фонд;
• б) у лиц, проживающих в таком помещении, возникает право на получение другого жилого помещения.

Особое место занимает вопрос о предоставлении жилых помещений гражданам, лишившимся жилища в результате чрезвычайных ситуаций. Он регулируется БК РФ и ЖК РФ, а также следующими федеральными законами и постановлениями Правительства РФ:

• — Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»;
• — Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
• — Федеральным законом от 12 февраля 1998 г. № 28-ФЗ «О гражданской обороне»;
• — постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, террористических актов или при пресечении террористических актов правомерными действиями»;
• — постановлением Правительства РФ от 15 февраля 2014 г. № 110 «О выделении бюджетных ассигнований из резервного фонда Правительства Российской Федерации, но предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий»;

постановлением Правительства РФ от 21 мая 2007 г. № 304 «О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

Кроме названных нормативных актов имеются и другие, нормы которых касаются определенных территорий, например Чеченской Республики (постановление Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. № 510), Сахалинской области (распоряжение Правительства РФ от 27 сентября 2007 г. № 1281 -р).

Наличие нескольких действующих нормативных актов, изданных в разное время, затрудняет работу судей при применении этих актов на практике. Поэтому следует одобрить предложения авторов, направленные на устранение этих недостатков^[3].

• [1] Постановление нс зарегистрировано Минюстом России.
• [2] См.: Суслова С. И. Правовое регулирование положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений // Жилищное право. 2006. № 12. С. 58—62.
• [3] См., например: Терентьева Е. В. Предложения о совершенствовании законодательствао предоставлении жилья гражданам, лишившимся его в результате чрезвычайных событий // Жилищное право. 2008. № 6. С. 53—57.