Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости

Вне всякого сомнения, динамика индикаторов рынка недвижимости показывает, что существуют колебания по видам активности и значениям прибыльности в продолжение всего периода наблюдений. Но означает ли это, что существуют именно собственные циклы недвижимости?

Известно, что понятие цикла подразумевает наличие определенного ряда причин или некоторого механизма, в результате воздействия которых и возникают регулярные подъемы и спады. Но ведь вполне возможно, что наблюдаемые регулярные колебания есть результат воздействия ряда независимых шоковых воздействий на рынок недвижимости извне, особенно через скачки спроса. И действительно, как уже было ранее отмечено, циклы на рынках недвижимости Великобритании могут быть соотнесены с воздействиями различных внешних факторов, таких как: смена правительства или внутренней политики, финансово-экономические кризисы и тщ.

Некоторые экономисты пошли еще дальше, предположив, что вообще не существует такой категории, как бизнес-цикл или цикл деловой активности. Они говорят, что если и существует цикл, то он возникает потому, что регулярно изменяется экономическая политика, связанная с политическими циклами регулярных демократических выборов, которые приводят к периодическим изменениям в политическом управлении экономикой в целом, и т. д.

Ответить на поставленные вопросы о существовании собственных циклов недвижимости нелегко, поскольку имеющиеся данные статистических наблюдений часто слишком коротки, чтобы обеспечить исчерпывающие заключения. Поэтому ряд исследований, ориентированных на идею о существовании циклов, выстраивают и используют для аналитических расчетов моделей, которые работают на основе предположения о существовании и наибольшей значимости для рынка недвижимости тех или иных факторов. В отличие от них, другие исследования не концентрируют внимание именно на собственных циклах недвижимости и факторах, на них влияющих. Так, в результате спектрального анализа рынка жилищного строительства Великобритании было определено существование двух достаточно выраженных циклов 8 4−5 лет и 9−10 лет для динамического ряда данных по ставке процента за кредит.

Подводя итоги проведенным исследованиям, отметим, что для рынка недвижимости экономисты предполагают возможным наличие четырех типов циклов, связанных с динамикой его показателей, см., ниже табл. 2.7. Обратим при этом внимание, что здесь речь идет не об аналитически определенных собственных циклах именно рынка недвижимости, а о циклах, которые вообще могут быть отмечены при исследованиях динамики рынка недвижимости.

Табл. 2.7. Четыре типа рыночных циклов.

Ограниченность статистических данных затрудняет детальное изучение двух последних циклов. Тем не менее, эта сложность не означает, что этими циклами можно пренебречь как исходно невероятными. В частности, цикл III по своей продолжительности мог бы ассоциироваться с демографическими факторами. Так, например, бум цен на жилые дома в 1980;е годы соответствует значительному росту в общей численности населения возрастной группы в 20−29 лет. Эта возрастная группа традиционна как покупатели на рынке жилья, приобретающие свой первый дом. Их прирост в 1980;е годы объясняется долгосрочным демографическим последействием 2-ой мировой войны и последующего скачка рождаемости 1960;х годов.

Цикл IV ассоциируют с динамикой инновационных процессов в производстве, а периоды бумов этого цикла — с диапазонами жизненных циклов новых технологий. Существование и объяснение этого цикла всегда были предметом споров. Его увязывание с важнейшими инновациями имеет для рынков недвижимости определенную логику, например, как следствие макропроцессов регионального размещения и развития новых технологических производств и вызванных этим структурных и географических изменений для промышленности в целом. Например, развитие технологий производства микросхем активно воздействует на тип обеспечивающего их рабочего пространства, а также меняет общую коммуникационную инфраструктуру в районах таких технологических производств. Сегодня можно ожидать значительных перемен на рынках недвижимости (особенно на рынке офисных помещений) в связи с бурным развитием компьютерных и телекоммуникационных технологий, сетей Internet и сотовой телефонной связи.

Вероятность того, что одновременно может проявляться ряд видов циклов различной длины, значительно усложняет анализ. Так, отказ от гипотезы существования коротких циклов мог бы быть объяснен (или, другими словами, короткие циклы могли бы остаться не выявленными) как следствие сочетания воздействий более долговременных циклов. Это привело бы к ложным толкованиям характера краткосрочных циклических изменений на рынке.

Вместе с тем, реальное существование циклов показывает, что действующие на рынке недвижимости механизмы приспособления слабы; рынок не реагирует с должной оперативностью на изменяющиеся обстоятельства. Рынок реагирует на изменения с перерегулированием или недорегулированием своего равновесного состояния, вызывая, в свою очередь, новые изменения, прежде чем произойдет полное приспособление к изменившимся условиям.

Пример

Известен классический пример «Цикла свиньи», демонстрирующий недостаточную приспособляемость фермеров оперативно поднять производство свинины в ответ на возникший рост спроса и цен на свинину. Двухлетний лаг, прежде чем производство будет развернуто и свинина достигнет рынка, приводит к тому, что к этому моменту спрос на их продукцию уже упадет, так как рынок будет занят другими производителями или заменяющей продукцией или вообще к этому времени рынок изменит свои приоритеты спроса. А фермеры вновь не смогут приспособить свое производство к новым обстоятельствам рынка, уже сократившим спрос на их свинину.

Приведенный пример имеет четкий аналог на рынках недвижимости. Развитие недвижимости также весьма инерционно и долговременно. Для удовлетворения возникшего бума спроса, например, на крупные торговые или офисные центры, их строительство может занимать до 1−2 лет. При спадах спроса инерция завершения уже начатого строительства также приведет к ситуациям продолжения ввода в строй новых зданий, когда спрос на помещения уже не существует.

Итак, наблюдаемый циклический характер поведения показателей рынка наводит на мысль, что почему-то никто не учится на собственных ошибках (также циклически повторяя их вновь и вновь). Но именно по этой причине экономисты, которые верят в совершенство рыночных отношений и механизмов, оспаривают само существование циклов в динамике рыночных показателей.