(4) Доходные методы

Метод инвестиций

По своему содержанию и методологии метод инвестиций базируется одновременно на использовании идей доходности и сравнения. Метод инвестиций применяют в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием в недвижимости. Отсюда и его название как метода инвестиций.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости, используют некоторую норму дохода (Yield) на капитал. Это является основным признаком отнесения этого метода к доходным. В то же время, ее величину находят из сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика метода инвестиций, которая позволяет классифицировать его как использующий идеи аналоговых методов.

Принципиальным в методе инвестиций является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов методом инвестиций.

Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки целесообразности инвестирования в недвижимость. В более сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств, когда, например, используют методы типа Cash-Flow (финансовых потоков) или инвестиционного анализа проектов.

Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (Yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

Для определения значения этого показателя, учитывают последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, — все это как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как (All Risks Yield), т. е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий для данного бизнеса.

Далее оценку стоимости объекта недвижимости определяют как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины чистого дохода) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли.

Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в следующих двух моментах:

• • вычислить прибыль (ожидаемый чистый доход) собственника, например, по совокупности получаемых им арендных платежей,
• • найти достоверную информацию о показателе доходности, ориентируясь, например, на сделки-аналоги.

Примечания:

• 1) Заметим, что при определении упомянутой прибыли как величины-нетто арендной платы следует исключить из ее величины-брутто дополнительные текущие затраты собственника, например, на управление и содержание объекта собственности, плату за коммунальные услуги, местные налоги и др.
• 2) Следует подчеркнуть, что вся информация для вычисления прибыли (с учетом или без учета названных платежей) целиком содержится в договорах аренды.
• 3) Также необходимо отметить, что стоимостная структура договора аренды в части включения или нет в ставку арендной платы тех или иных компонентов (как плата за энергию, текущий ремонт, уборку и вывоз мусора и т. п.), в общем случае, различна в различных странах. Поэтому, используя в различных целях информацию об аренде из мировых справочников, отечественных и зарубежных периодических изданий, аналитических обзоров фирм, необходимо быть крайне внимательными к вопросам связи приводимых данных с содержанием используемых для этого арендных договоров в данной стране, фирме, на данном рынке арендных услуг.