Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

Заключению договора социального найма предшествуют отношения по предоставлению жилого помещения, которые включают в себя:

• • постановку на учет и ведение учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях;
• • распределение жилых помещений среди граждан, состоящих на учете, в соответствии с установленной очередностью.

Данные отношения являются организационными, носят длящийся характер и возникают между публичным образованием в лице уполномочен — пых органов и гражданином, претендующим на получение жилого помещения.

Указанные отношения возникают с момента принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении и завершаются принятием решения о предоставлении жилого помещения для заключения договора социального найма либо до момента снятии с учета по предусмотренным жилищным законодательством основаниям.

Основанием для принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении является его заявление, подаваемое в орган местного самоуправления, как правило, по месту жительства. В случаях и в порядке, установленных законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства, в частности, если по каким-либо причинам они не имели постоянного места жительства. По избранному постоянному месту жительства принимаются на учет военнослужащие, за которыми признается право на получение жилого помещения по договору социального найма (ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).

Недееспособные граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных их законными представителями.

Лица, проживающие в одном жилом помещении, но составляющие разные семьи, т. е. хотя и связанные родственными или свойственными отношениями, но ведущие раздельное хозяйство и не имеющие совместного бюджета, могут приниматься на учет раздельно. Если граждане встали на учет как одна семья, а к моменту предоставления жилого помещения их семейное положение изменилось, это само по себе не дает права требовать предоставления двух и более жилых помещений как разным семьям (см., например, п. 4 ст. 23 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

Одновременно с заявлением гражданин должен предоставить документы, подтверждающие его право на получение жилья по договору социального найма.

Для получения жилого помещения, но договору социального найма необходимо соблюдение установленных жилищным законодательством условий.

Позитивными условиями, необходимыми для принятия на учет с целью получения жилого помещения по договору социального найма, являются:

1) наличие статуса малоимущего или отнесение к иной категории лиц, которым в соответствии с федеральным законом или законом субъекта РФ жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма (ст. 49 ЖК).

Статус малоимущего гражданин может приобрести, если уровень дохода на одного члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи данного гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает размера, установленного законодательством. Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта РФ (ч. 3 ст. 13 ЖК).

В целях содействия регионам в разработке и принятии соответствующих законов приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. № 17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, но установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. С их учетом приняты законы субъектов РФ. Например, в Москве основания и порядок признания гражданина малоимущим определены Законом г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях». Малоимущими гражданами признаются жители г. Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период, который устанавливается Правительством Москвы в зависимости от темпов обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма жителей г. Москвы, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или предоставлении жилых помещений, но не может быть более 20 лет.

К иным категориям граждан, имеющим право на получение жилого помещения по договору социального найма, относятся, например, нуждающиеся реабилитированные жертвы политических репрессий (ст. 13 Федерального закона от 18 октября 1991 г. № 1761−1 «О реабилитации жертв политических репрессий»), лица, состоящие на учете по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РСФСР и вставшие на учет до 1 марта 2005 г.;

2) нуждаемость в жилом помещении. Критерий нуждаемости определяется отсутствием у граждан пригодного для проживания жилого помещения, занимаемого на постоянной основе.

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются лица (ч. 1 ст. 51 ЖК):

• — не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
• — являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

— являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»). К таким заболеваниям, к примеру, относятся активные формы туберкулеза с выделением микробактерий туберкулеза.

Нуждаемость в жилом помещении определяется с учетом уровня обеспеченности гражданина жилой площадью. Минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, именуется учетной нормой площади жилого помещения. Ее размер не может превышать минимального размера площади жилого помещения, в соответствии с которым производится предоставление жилья по договору социального найма, — нормы предоставления площади жилого помещения. При определении учетной нормы площади и нормы предоставления принимается во внимание не жилая, а общая площадь жилого помещения. Учетная норма устанавливается по общему правилу органами местного самоуправления. Она может различаться в зависимости от условий заселения имеющегося жилого помещения (отдельная квартира или коммунальная, занимаемая разными семьями). Например, в г. Москве размер учетной нормы 10 кв. м площади жилого помещения — для отдельных квартир и 15 кв. м площади жилого помещения — для квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям (ч. 3, 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 № 29).

Итак, для постановки гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении его обеспеченность пригодным для постоянного проживания жилым помещением должна быть менее учетной нормы. Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности (ч. 2 ст. 51 ЖК). Не учитываются при этом права пользования специализированными жилыми помещениями, жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма жилого помещения (коммерческого найма), поскольку указанные формы обеспечения жильем нельзя считать постоянными;

3) наличие гражданства России. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Вместе с тем иностранные граждане и лица без гражданства могут вселиться в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.

Перечисленные выше условия должны присутствовать не только на момент постановки на учет, но и на момент рассмотрения вопроса о предоставлении жилого помещения.

ЖК не предусматривает возможности расширения перечня условий принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося на уровне субъектов РФ, тем не менее ряд субъектов дополнили их условием о проживании на территории данного субъекта в течение определенного периода времени. В частности, подобный «ценз оседлости» установлен Законом г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29. На учет могут быть приняты жители г. Москвы, проживающие в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет (ст. 7).

Для принятия на учет требуется соблюдение одного негативного условия: лица, претендующие на получение жилого помещения по договору социального найма, не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий (ст. 53 ЖК). К таким действиям можно отнести невыполнение без уважительных причин условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке; вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов); отчуждение имеющегося в собственности гражданина и членов его семьи жилого помещения или частей жилого помещения.

Не признаются действиями по ухудшению жилищных условий вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей; отказ от принятия дара одаряемым, расторжение супругой (супругом) военнослужащего в отношении себя на основании ст. 83 ЖК договора социального найма жилого помещения в связи с выездом к месту военной службы супруга (супруги) в другой населенный пункт и др.

Действия граждан должны оцениваться не только с объективной стороны, но и с учетом субъективной стороны — они должны быть намеренными, т. е. умысел должен быть направлен на возникновение нуждаемости в жилом помещении.

Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилье по нескольким основаниям, он вправе выбрать одно из возможных оснований или встать на учет по всем основаниям одновременно. Однако жилое помещение может быть предоставлено только по одному из используемых оснований.

Решение о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или об отказе в принятии на учет принимается не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления всех документов в уполномоченный орган.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если не представлены документы, предусмотренные Ж К, или представлены документы, не подтверждающие право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 1 ст. 54 ЖК).

Не принимаются на учет граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия (ст. 53 ЖК).

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения гражданину, подавшему заявление, выдается или направляется документ, подтверждающий принятие такого решения. Решение об отказе в принятии гражданина на учет должно содержать ссылку на основания такого отказа и может быть обжаловано в судебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до появления иных оснований для снятия с учета (ст. 55 ЖК).

К основаниям снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося, помимо получения соответствующего жилого помещения по договору социального найма, ст. 56 ЖК относит:

• — подачу гражданином по месту учета заявления о снятии с учета;
• — утрату оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, улучшение имущественного положения, приобретение жилья в собственность по договорам купли-продажи, дарения или получение жилого помещения по наследству);
• — выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
• — получение от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения (например, жилищные субсидии предоставляются гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера);
• — предоставление органом государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
• — выявление в представленных гражданином для принятия на учет документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия па учет. При этом снятие с учета последует лишь в случае, если не соответствующий действительности документ влияет на признание гражданина нуждающимся в социальном жилье. Если документ не влияет на право состоять на учете, снятия с учета не производится;
• — выявление неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Однако правовое значение имеют лишь те неправомерные действия, которые привели к незаконной постановке гражданина на учет в качестве нуждающегося.

Решение о снятии гражданина с учета принимается органом, на основании решения которого гражданин был принят на учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения. Решение о снятии с учета должно содержать ссылку на основания снятия с учета. Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Методические рекомендации по разработке правил учета утверждены приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. № 18 «Об утверждении методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма».

Жилищный учет ведется на основании сведений, содержащихся в документах, представляемых заявителями и подтвержденных в результате их проверки уполномоченными органами и выявляемых при постановке на жилищный учет и перерегистрации лиц, включенных в список принятых на жилищный учет. Непосредственно перед принятием решения о предоставлении жилого помещения уполномоченные органы в полном объеме проводят проверку оснований, дающих им право на получение жилого помещения для заключения договора социального найма.

Жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам в наем из муниципального фонда социального использования (ч. 2 ст. 49 ЖК), а иным категориям граждан жилые помещения могут предоставляться из жилищного фонда социального использования Российской Федерации или субъекта РФ в зависимости от того, федеральным законом или законом субъекта РФ гражданину предоставлено право на получение социального жилья. Соответствующим категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, производится в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (и. 2 сг. 57 ЖК).

К лицам, имеющим право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма, отнесены:

• 1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• 2) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в перечне хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (ч. 2 ст. 57 ЖК).

Решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выдается или направляется гражданину, в отношении которого оно принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия.

Жилое помещение должно быть предоставлено с соблюдением нормы предоставления по месту жительства гражданина, состоящего на учете.

Под местом жительства понимается населенный пункт, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, а в случаях, когда допускается постановка на учет не по месту жительства, в место, где гражданин состоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Жилое помещение предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комната в квартире коммунального заселения может быть предоставлена в случае, если никто из проживающих в такой квартире не изъявил желания взять ее в наем или приобрести в собственность (ч. 4 ст. 59 ЖК).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается по общему правилу органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Норма предоставления площади жилого помещения в г. Москве, к примеру, составляет 18 кв. м на одного человека (п. 4 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29).

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, указанным в ч. 3 ст. 49 Ж К категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Так, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных в перечне, утвержденном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 6 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»).

При предоставлении жилого помещения по договорам социального найма могут учитываться следующие обстоятельства (ст. 58 ЖК):

• — заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия;
• — жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если оно представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне.

Жилищный кодекс сузил круг учитываемых при предоставлении жилья обстоятельств по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, предписывавшим учитывать состояние здоровья и «другие заслуживающие внимания обстоятельства». Вместе с тем законодательство предусматривает иные обстоятельства, кроме указанных в ст. 58 ЖК, которые должны учитываться при предоставлении жилого помещения. Так, согласно п. 7 постановления Правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» при предоставлении жилого помещения инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индивидуальной программы реабилитации инвалида, состояние его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких и т. п.).

В Москве гражданам, страдающим заболеваниями опорно-двигательного аппарата, а также инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, которым рекомендовано проживание в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, жилые помещения предоставляются в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации (и. 9 ст. 29 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29).

Решение о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма. Договор должен быть заключен в срок, установленный в решении. Указание срока не позволяет наймодателю затягивать процедуру заключения договора. В то же время наличие срока для заключения договора способствует своевременному обращению гражданина, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения, к наймодателю с целью заключения договора. Ж К не содержит указания на последствия несоблюдения указанного срока гражданином, равно как и отказа гражданина от получения конкретного жилого помещения. Вместе с тем такие последствия иногда предусматриваются законодательством субъектов РФ.

Например, согласно московскому законодательству в случае отказа жителей Москвы от трех предложенных различных жилых помещений, которые соответствуют предъявляемым законодательством требованиям к качеству и размерам жилого помещения, установленным для семьи определенной численности и состава, и пригодны для заселения и постоянного проживания, данные жители подлежат исключению из программы обеспечения жилыми помещениями на год и переводятся в отдельный список нуждающихся, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями после выполнения программы обеспечения жилыми помещениями на следующий год. В случае отказа жителей Москвы, включенных в отдельный список нуждающихся, от двух предложенных жилых помещений, которые соответствуют предъявляемым законом города Москвы требованиям к качеству и размерам жилого помещения, установленным для семьи данной численности и состава, и пригодны для заселения и постоянного проживания, уполномоченные органы принимают решение о предоставлении таким гражданам последнего предложенного им жилого помещения для заключения соответствующего договора (ст. 21 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

В некоторых случаях условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является освобождение ранее занимаемого на основании подобного договора жилого помещения или передача государству (муниципальному образованию) находящегося в собственности гражданина жилого помещения. При отказе освободить ранее занимаемое жилое помещение граждане получают жилое помещение, общая площадь которого соответствует разнице между нормой предоставления жилого помещения в расчете на данную семью и общей площадью жилого помещения, имеющегося до предоставления.

Нарушение требований ЖК при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании решения о предоставлении жилого помещения недействительным, что влечет признание недействительным заключенного на его основании договора социального найма и выселение проживающих в жилом помещении лиц (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14). В случае невозможности выселения граждан в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК).

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права, а также прокурор.

Суд вправе признать недействительным решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если будет установлено, что: а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

• б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
• в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
• г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 574 ГК, 63 ЖК). Несоблюдение формы не влечет недействительности договора, если имелось решение о предоставлении и правоотношения фактически возникли.

Договор социального найма по способу заключения близок к договорам присоединения (ст. 428 ГК), так как он заключается на условиях, определенных в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном постановлением Правительства РФ. Однако в отличие от договоров присоединения условия договора социального найма определяет в типовом договоре уполномоченный орган государства, а не наймодатель. Типовой договор обязателен к применению как при предоставлении жилых помещений из государственного жилищного фонда социального использования, так и при предоставлении муниципального жилья. Положения ст. 428 ГК о защите интересов присоединяющейся стороны к отношениям по договору социального найма неприменимы. При нарушении прав нанимателя условиями типового договора следует оспаривать законность соответствующих положений нормативного акта.

Для возникновения правоотношения по договору социального найма не требуется фактического вселения гражданина в жилое помещение. Поскольку договор социального найма консенсуальный, отношения сторон возникают с момента заключения договора, а не с момента фактической передачи гражданину жилого помещения.