Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое необходим, если жилое помещение предполагается использовать не для постоянного проживания, а в иных целях, причем использование в иных целях не будет являться сопутствующим, факультативным, осуществляемым наряду с постоянным проживанием. К примеру, если помещение будет использоваться в качестве офиса юридического лица для размещения нотариальной конторы и т. д.

Ж К допускает перевод жилого помещения в нежилое при соблюдении установленных им условий. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот регулируется гл. 3 ЖК, принятыми в соответствии с ней постановлениями Правительства РФ, а также нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований. Так, постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Субъекты РФ и муниципальные образования в основном конкретизируют процедуру перевода жилого помещения в нежилое, каких-либо дополнительных условий перевода или оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое они устанавливать не могут. К примеру, постановлением Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Условия перевода касаются соблюдения запретов и ограничений, установленных жилищным и градостроительным законодательством, а также получения в установленных законом случаях согласия на перевод других лиц.

ЖК (ст. 22) определяет следующие условия перевода, которые должны присутствовать в совокупности:

• 1) помещение расположено не выше первого этажа либо выше, но помещения, расположенные ниже, — нежилые;
• 2) отсутствуют обременения жилого помещения правами третьих лиц и жилое помещение не используется для постоянного проживания собственниками или иными лицами, например нанимателями;
• 3) имеется отдельный вход в жилое помещение или техническая возможность оборудования такого входа, т. е. вход в данное помещение не должен осуществляться через общий с другими жилыми помещениями подъезд, холлы, лестничные клетки;
• 4) жилое помещение не находится в наемном доме социального использования.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется согласие:

• • всех собственников, если помещение находится в общей собственности. Данный вывод следует из п. 1 ст. 246 ГК;
• • иных собственников помещений многоквартирного дома, если для перевода требуется проведение переустройства, перепланировки, реконструкции, что предполагает изменение границ общего имущества многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК).

При переводе должны соблюдаться требования градостроительного законодательства, в частности, касающиеся территориального зонирования. Так, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (п. 3 ст. 35 ГрК).

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот должен быть согласован с органом местного самоуправления.

Принятию решения о переводе жилого помещения в нежилое предшествует инициативный акт — волеизъявление собственника жилого помещения, выражаемое в заявлении, подаваемом в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения. Кроме собственника такое заявление может подать уполномоченное им лицо, например наниматель или арендатор жилого помещения.

Вместе с заявлением в орган местного самоуправления уполномоченным лицом должны быть предоставлены:

• — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• — план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт помещения);
• — поэтажный план дома, в котором находится жилое помещение;
• — если для перевода помещения в нежилое требуется переустройство (перепланировка) — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК.

С 1 января 2017 г. заявитель может не предоставлять план переводимого жилого помещения (технический паспорт) и поэтажный план дома, а если права на помещение зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, также правоустанавливающие документы. Эти документы запрашивает орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое или наоборот.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления всех необходимых документов в орган, осуществляющий согласование.

Основанием для перевода жилого помещения в нежилое по общему правилу является решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое.

Понятие «основание для перевода» следует отличать от понятия «основание для начала использования по новому назначению».

Основания для начала использования жилого помещения в качестве нежилого различаются в зависимости от того, нуждается ли помещение в осуществлении каких-либо изменений (переустройстве, перепланировке, реконструкции) для его использования по новому назначению или нет.

Если никаких изменений не требуется, основанием для начала использования помещения в качестве нежилого является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

В уведомлении о переводе указывается одно из следующих решений:

• а) перевести помещение в нежилое: без предварительных условий; с предварительным условием о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);
• б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК.

Если в уведомлении указано на перевод при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке либо иных работ, уведомление является лишь основанием для начала проведения указанных работ. При этом основанием для признания перевода завершенным и возможности использования помещения по новому назначению будет являться акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления.

Акт является основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в учетно-техническую документацию.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

• 1) непредставления необходимых документов;
• 2) представления документов в ненадлежащий орган;
• 3) несоблюдения условий перевода помещения;
• 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 24 ЖК).

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.