Ипотека в России

1. Функции ипотеки и классификация ипотечных кредитов

2 Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

3 Формирование институтов регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования Библиографический список

1. Функции ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

— обеспечивает возврат заемных средств;

— стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

— формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические.

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок — сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

— земельные участки;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

— объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

— банковские;

— небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

— сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм — клиентов банка;

— клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

— лицам, проживающим в данном регионе;

— всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).

Таблица 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

ипотечный кредитование жилищный

Таблица 2

Классификация кредитов по срокам

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 2).

7. По способу амортизации долга:

— постоянный ипотечный кредит;

— кредит с переменными выплатами;

— кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой;

— кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

— обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

— субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

2 Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства — неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [3, с. 188].

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;

— рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

— денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Прежде чем переходить к исследованию элементов системы ИЖК, необходимо определить, что же представляет собой сама система. Каждая система призвана выполнять определенные функции. В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, в нашем представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице.

Так, обязательное участие в сделках риелторских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию. Все эти участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования — один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования — вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.

Таблица 3

Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции

Приобретение строящегося жилья, в том числе отдельных домов, на наш взгляд, нельзя отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными. Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.

Этимологически термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

1. Залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (чисто правовая функция ипотеки).

2. Закладной (существуют и другие названия долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству).

3. Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости — ипотекой, ипотечные жилищные кредиты — залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств, залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

3 Формирование институтов регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный кредит сейчас можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15% годовых в рублях. Причем первый взнос за однокомнатную квартиру при ее нынешней стоимости составляет не менее 5000 долл., а ежемесячные выплаты по кредиту — около 400 долл. Учитывая, что средняя заработная плата по России оставляет 5600 рублей, такое жилье никак не назовешь доступным. Для того чтобы сделать такой механизм, как ипотечное кредитование, достаточно выгодным для тех, кто физически мог бы им воспользоваться, предлагается по ипотечным кредитам понизить процентные ставки. На этом этапе реформа опять сталкивается с банковской системой: сейчас банки очень не заинтересованы предоставлять кредит на 15−20 лет: слишком велик риск невозврата денег. При этом в случае несостоятельности гражданина-должника квартира, купленная в кредит, отобрана быть не может, если это единственная пригодная для проживания собственность гражданина (ст. 446 ГПК РФ). Однако, несмотря на имеющиеся сложности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) успешно проводит работу по привлечению банковских структур к сотрудничеству. Так, АИЖК подписало соглашение на 100 млн руб. с одним из российских банков. Фактически АИЖК застраховала более двухсот российских семей, взявших кредиты на жилье, от возможных неприятностей.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

— создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

— обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

— создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

— создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

— формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и было создано осенью 1997 года распоряжением Правительства в качестве локомотива ипотеки и страхователя рисков на этом сегменте рынка, оно и должно выкупать у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам. Сейчас этот тип ценных бумаг циркулирует в России. Уже заключено соглашение о сотрудничестве с администрациями более 30 регионов и на сегодняшний день выкуплено 490 закладных в 19 регионах страны на общую сумму в 180 млн рублей19.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Сто процентов акций принадлежит государству.

Предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий по заимствованиям Агентства постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628. Утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В июле 2002 г. в г. Белгороде Агентство провело совещание с представителями регионов Российской Федерации по вопросу рефинансирования организаций и банков, предоставляющих гражданам ипотечные жилищные кредиты и займы.

В ходе совещания были обсуждены «Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов», подготовленные Агентством, с профессиональными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Выработанные на совещании рекомендации легли в основу концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Началась аккредитация региональных ипотечных структур, созданных с участием региональных администраций.

С апреля 2003 г. Агентство снизило ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18 до 15% годовых. Эта мера была обусловлена общим улучшением ситуации на российском финансовом рынке, а также политикой Агентства, направленной на обеспечение максимальной доступности ипотечных кредитов для населения.

24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи.

Спрос на облигации ОАО «АИЖК» превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза, что говорит о востребованности данной бумаги со стороны участников рынка. Это связано с высокой надежностью выпущенного инструмента, который, по оценкам аналитиков, близок по надежности к ГКО ОФЗ.

В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов-участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлторские компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они имеют следующую специализацию:

— региональные банки оформляют ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;

— региональные операторы выкупают стандартные закладные у региональных банков и формируют пулы закладных;

— АИЖК выкупает, сохраняя право регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации, т. е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Взаимодействие участников ипотечного рынка осуществляется по следующей схеме:

— Агентство направляет Региональному оператору Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, включающие требования к основным участникам ипотечного рынка. Агентство проводит анализ финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов Регионального оператора;

— после согласования Стандартов заключается трехстороннее Соглашение о сотрудничестве между Агентством, Региональной Администрацией и Региональным оператором;

— региональный оператор в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя привлечение банков (первичных кредиторов), страховых, оценочных и, при необходимости, риэлтерских компаний;

— после согласования и утверждения участников ипотечного рынка Агентство заключает с Региональным оператором Соглашение о сотрудничестве.

Этап формирования плана поставки закладных Агентству включает в себя:

— Формирование, согласование с АИЖК и подписание «Протокола согласования основных условий Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки», который несет следующую информацию:

— Агентство объявляет о взаимных санкциях, которые будут в Договоре купли-продажи закладных;

— РО объявляет о своих планах по срокам и объемам поставки закладных на текущий год.

Данный документ является важнейшим на этапе формирования плана поставки закладных и оформляется в период после подписания трех-стороннего соглашения и до момента аккредитации РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

— После анализа готовности РО к работе по Стандартам АИЖК направляет письмо РО с предложением начать работу с Протоколом согласования. РО самостоятельно может инициировать работу с Протоколом согласования;

— РО анализирует свои возможности по поставке закладных по Стандартам АИЖК и после первоначального формирования Протокола согласования согласовывает его с АИЖК (по электронной почте или по факсу);

— после взаимного согласования объемов и сроков поставки и взаимной ответственности, которые стороны планируют отразить в Договоре купли-продажи, РО окончательно формирует Протокол согласования, подписывает его и ставит печать РО и отправляет по почте в АИЖК;

— АИЖК подписывает и регистрирует Протокол согласования и высылает его РО.

Согласование и подписание «Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» (Приложение № 25 Стандартов). Это основной документ, в котором РО и АИЖК на основании двухстороннего соглашения и Протокола согласования основных условий формируют График поставки закладных со сроками и объемами поставки на конкретный период (на квартал или до конца текущего года), определяются с ответственностью каждой стороны Договора и оговаривают конкретные условия и правила (технологию) поставки закладных. Договор купли-продажи заменяет собой

Протокол согласования после того, как Региональный оператор аккредитован Агентством.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

— после аккредитации РО Агентство направляет письмо РО с информацией о заключении Договора купли-продажи закладных с отсрочкой платежа;

— РО заполняет Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных согласовывает с Агентством (по электронной почте или по факсу);

— после согласования с АИЖК РО оформляет и подписывает Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных (Приложение № 1 к Договору) и отправляет ГАРАНТПОСТом в двух экземплярах в адрес АИЖК;

— АИЖК подписывает и регистрирует Договор и Приложение к нему (График поставки) и один экземпляр отправляет РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК в этом случае:

— РО по факту наличия закладных, оформленных по стандартам АИЖК, доставляет их в АИЖК;

— АИЖК проводит андеррайтинг закладных и при его положительном результате оформляется и подписывается «Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула)»;

— после размещения закладных, поставленных в рамках этого Договора (по Реестру закладных), и необходимых документов (два дня после подписания Договора купли-продажи), подписывается Акт приема-передачи закладных.

Договора купли-продажи — основные документы по поставке закладных РО и могут оформляться посте аккредитации РО.

Рис. 1. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

Требования к участникам рынка

Региональные операторы

1. Обязательные:

- устойчивое финансовое положение — определяется по методике Агентства;

— достаточность собственного капитала.

Собственный капитал Регионального оператора рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Региональному оператору устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности). Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Регионального оператора. При этом размер чистых активов должен составлять не менее величины Уставного капитала Регионального оператора.

— гарантии третьих лиц (Администраций) по обязательствам Регионального оператора перед Агентством (в случае недостаточности собственного капитала для выполнения своих обязательств перед Агентством);

— контроль органов местного самоуправления над деятельностью Регионального оператора.

Не менее 51% величины Уставного капитала Регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для Региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью) либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности Регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над Региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм).

2. Рекомендательные:

— независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т. д.).

В случае аккредитации Региональный оператор обязан:

1) ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность;

2) представлять дополнительно запрашиваемые Агентством расшифровки статей баланса и отчёта о прибылях и убытках;

3) вести бухгалтерский учёт с отражением в балансе: а) обязательств по договорам страхования ипотечной сделки; б) своего поручительства за заёмщика по шестимесячному платежу; в) своих обязательств по выкупу дефолтных закладных и/или фонду временного поселения; г) залога (ипотеки) квартиры; д) резервов по своим обязательствам.

Условия достаточности собственного капитала Регионального оператора и предоставления гарантий по обязательствам Регионального оператора определяются в соответствии с Методикой, разрабатываемой и утверждаемой Агентством.

Первичные кредиторы

Кредитные организации — банки и иные небанковские кредитные организации, которые для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации имеют право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом, и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

— наличие банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады;

— соблюдение нормативов ЦБ России;

— безубыточная деятельность в течение последних двух лет (для организаций, с которыми у Агентства существуют прямые отношения).

2. Рекомендательные:

— опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных кредитов;

— положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

Иные (небанковские) организации — кредитный потребительский кооператив и иные организации, создаваемые гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи, деятельность которых осуществляется на основании законодательства Российской Федерации и принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в части контроля и надзора за деятельностью таких организаций.

1. Обязательные:

— наличие свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;

— соблюдение установленных законом нормативов (в случаях, если деятельность такой организации регулируется специальным законом).

2. Рекомендательные:

— опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) займов, в том числе ипотечных, выдаваемых физическим лицам;

— положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

Страховые компании

Страховые компании — юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном настоящим Законом порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

— устойчивое финансовое положение;

— наличие лицензии установленной законом формы на соответствующие виды страхования и/или лицензия установленной законом формы на право осуществления комплексного ипотечного страхования;

— рейтинговая оценка независимого рейтингового агентства, признанного на рынке данных услуг (Moody's, AMBEST, «Эксперт-РА», Standard&Poor's и др.);

— положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

2. Рекомендательные:

— опыт работы на страховом рынке.

Страховые компании обязаны:

— ежегодно предоставлять выгодоприобретателю отчёты о сделанных Заёмщиками в истекшем году страховых взносах. Отчёт предоставляется не позднее 20 января года, следующего за отчётным;

— в течение трёх дней уведомлять выгодоприобретателя о просрочке заёмщиком платежей по внесению страховых взносов.

В случае утверждения Агентством страховой компании в качестве участника программы Страховая компания обязана, в том числе ежеквартально, предоставлять Агентству официальную финансовую отчётность, а также дополнительно запрашиваемые Агентством расшифровки статей баланса и отчёта о прибылях и убытках.

Взаимоотношения между Агентством и страховой компанией строятся на основании заключаемого между ними договора о сотрудничестве.

Оценщики

Оценщики — юридические или физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

— наличие договора страхования гражданской ответственности оценщика;

— наличие лицензии установленной законом формы.

2. Рекомендательные:

— независимость оценщика по критериям, установленным законодательством;

— членство в Российском обществе оценщиков (РОО) и/или Российской Коллегии оценщиков (РКО) с включением в согласованный с Агентством список членов РОО или РКО.

Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) включают:

— ценку платёжеспособности заёмщика;

— роверку дохода заёмщика;

— расчёт максимальной суммы кредита (займа).

Формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита (займа).

1. Процедура оценки платежеспособности заемщика.

Оценка платёжеспособности заёмщика состоит из предварительной квалификации Заёмщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита (займа) и уплате начисленных процентов.

1.1 Заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет (60 лет — предельный возраст окончания срока выплаты кредита (займа)). Для отдельных категорий граждан, предусмотренных действующим законодательством, предельный возраст заёмщика может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования (заимствования).

1.2 Заёмщиков, т. е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях. Если супруг заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку. При заключении договора, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из заёмщиков.

1.3 Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

1.4 Допустимыми подтверждёнными официально источниками получения дохода, которые будут учитываться при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), могут выступать:

— заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

— доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

— доход в виде дивидендов;

— доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

— пенсионные выплаты и стипендии;

— чистый доход в форме арендной платы;

— субсидии, предоставляемые Заемщику субъектом Российской Федерации, которые включаются в его доход в усредненном размере (в расчете на весь период кредитования). При этом гарантии предоставления субсидий должны быть отражены в соответствующих документах (закон субъекта РФ, порядок предоставления субсидий и т. д.), утвержденных должным образом и гарантирующих субсидирование в течение всего срока кредитования. Размер субсидий не может превышать 50% от суммы аннуитетного платежа заёмщика; документально подтверждённые расходы по приобретению дорогостоящих предметов (имущества) и недвижимости; иные документально подтвержденные доходы.

1.5 Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщиках, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учётом соотношения между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) — отношение ежемесячных расходов заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту (займу) и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу заемщиков.

Коэффициент К/З — соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества.

1.6 Коэффициент, определяющий платежеспособность заемщика. Для определения способности Заемщика выплачивать ипотечный кредит (заём) рассчитывается коэффициент П/Д:

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

— если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5), значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

— если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5), применяется следующая таблица.

Таблица 4

Изменение коэффициента П/Д в зависимости от ежемесячного дохода заемщика

ПМ — величина прожиточного минимума в субъекте РФ. Если в субъекте РФ нет утвержденной величины прожиточного минимума, в расчет принимается средняя величина ПМ по России.

При наличии у заемщика обязательств по иным заемным средствам необходимо включать расходы по уплате ежемесячных платежей по ним в расчет коэффициента П/Д, т. е. в расходы заемщика.

Проверка дохода заёмщика производится следующим образом:

Проверка доходов индивидуальных предпринимателей

Для исчисления дохода заёмщика-индивидуального предпринимателя предоставляются следующие документы:

1. Копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заёмщиком, за два последних полных отчётных налоговых периодов с отметкой налогового органа о принятии.

2. Копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных отчётных налоговых периодов с отметкой налогового органа о принятии. Платёжеспособность заёмщика-индивидуального предпринимателя рассчитывается с учётом дохода заёмщика, указанного в предоставленных копиях Налоговой декларации за два последних полных налоговых периодов путём приведения данных к годовой базе, т. е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, если полугодовая — то на два.

3. Проверка доходов в виде дивидендов заемщика, имеющего собственное дело. К заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Указанные лица, а также Заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т. д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

4. Соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (Коэффициент К/З). К/З определяет максимальный размер кредита (займа), который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. К/З рассчитывается следующим образом:

Величина этого соотношения составляет не более 70 и не менее 30%.

Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от следующих параметров Жилого помещения — предмета залога:

— во-первых, как только АИЖК выкупает залог гражданина, его кредит оформляется в рублях, а не в долларах. В этом большой плюс: никакие курсовые колебания валютного рынка должнику не страшны;

— во-вторых, по желанию заемщика погашение кредита может быть растянуто до 20 лет. В то же время, агентство вправе снижать процентную ставку кредита, но ни в коем случае не поднимать;

— в-третьих, у должника появляется уверенность, что при задержке с выплатой кредита его не вышнырнут без суда и следствия на улицу, выселять должников только по суду и при этом предоставит им заранее подготовленное жилье.

Создание АИЖК преследовало цель оказать поддержку не только потенциальным новоселам, но и тем, кто дает деньги в долг. Ипотечное агентство делит с банкирами риск неплатежей: в случае если заемщик не возвращает кредит, банк несет лишь часть убытков. Как свидетельствует мировой опыт, проблемы с платежами возникают у менее чем одного процента заемщиков. В российских условиях, когда люди еще не научились жить в кредит, напротив, многие стараются погасить кредит досрочно: не за 10−15 лет, а за 5−6. Иными словами, риск у банкиров минимален. АИЖК рефинансирует кредиты по своим стандартам и требует довольно низких процентных ставок (обычные коммерческие банковские проценты по жилищным кредитам составляют 18−19 и даже 24% годовых).

В Росстрое считают, что с помощью ипотеки должно ежегодно вводиться до 5 млн кв. метров жилья. По нынешним ценам на это требуется 60 млрд руб., и половину этих денег вложит население. Остальные 30 млрд рублей агентство должно собрать за счет выпуска на рынок ценных бумаг, гарантированных бюджетом.

Условия предоставления кредита по линии АИЖК следующие:

— кредит (займ) предоставляется и погашается в рублях;

— срок, на который предоставляется кредит, — от 1 до 27 лет;

— погашение кредита (займа) — равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет;

— процент по кредиту (займу) — в настоящее время составляет 15% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита — частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 6 месяцев, считая с даты предоставления кредита (займа);

— требования к заемщику — заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет;

— территория и объект — кредит (займ) предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика. Могут приобретаться коммунальные квартиры при условии оформления в собственность заёмщика всей квартиры и передача всей квартиры (или всех комнат, если не внесены изменения в БТИ) в залог;

— обеспечение кредита — залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита (займа) не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры;

— требования к доходу заемщика — для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков;

— максимальная сумма кредита — сумма кредита (займа) зависит от дохода Вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита (займа) и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода заемщиков. В случае, если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту (займу) могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков;

— страхование — Заемщик за свой счет должен застраховать: свою жизнь и потерю трудоспособности; приобретаемое имущество (в сумме эти выплаты составляют приблизительно 0,8% в год от остатка ссудной задолженности);

— приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилья.

Предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

— иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

— быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

— быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

— иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.