Ипотечное кредитования жилья на примере «Альфа Банка»

Актуальность и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей:

1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности,

2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и

3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

Цель работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья ОАО «Альфа Банка» .

Задачами работы являются:

— закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок;

— ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;

— изучение основ и особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов;

— закрепление навыков ведения коммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:

а) расчет кредитоспособности заемщика;

б) расчет максимально допустимой суммы ипотечного кредита;

в) расчет размера аннуитета при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему.

Теоретической основой исследования послужили труды ученых и ведущих специалистов-практиков России и развитых западных стран.

Информационной базой исследования послужили статистические сборники, специальная литература, нормативная информация, а также теоретические и практические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати.

В работе использовались следующие методы познания: экономико-статистический, графический, экспериментальный, дедуктивный, эмпирический. При изучении социально-экономических процессов и финансовых отношений применялись приемы экономического анализа — наблюдение, группировка, сравнение, выборка, учет взаимосвязей и тенденций.

1. Сущность, виды, правовые основы, история и развитие в РФ

1.1 Понятие и виды ипотеки

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в конце VII — начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы». Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

История ипотеки говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур — частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14−15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ — это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10−30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры — в среднем 10−15 лет.

Зарубежный опыт — отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека — это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки — неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.

Так, п. 1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» .

Далее определяется то, что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с момента возникновения права залога, а для третьих лиц с момента государственной регистрации ипотеки (п. 6 ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть: 1) как сам должник, так и третье лицо; 2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения; 3) лицо, которому принадлежит закладываемое право. Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:

ипотека жилых домов и квартир (гл. XIII ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

ипотека предприятий, зданий и сооружений (гл. XII ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости));

ипотека земельных участков (гл. XI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

Ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена (п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.

Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса — объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не решены правовые вопросы с собственностью земли.

Ипотека земельных участков включает в себя передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания.

К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:

1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной, региональной, муниципальной);

2) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций;

3) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;

4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.

Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.

Данный вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.

Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду в денежной форме, которая выдается на условиях возвратности и платности, и предоставляется под залог недвижимости заемщика.

Выдача ипотечных кредитов производится кредитными организациями, к которым относятся коммерческие банки или ипотечные кредитные учреждения.

Ипотечная кредитная организация — юридическое лицо, которое для получения прибыли, как основной цели своей предпринимательской деятельности, имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с лицензией Центрального Банка РФ. Образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Действует на рынке ипотечных кредитов.

В настоящее время практически сформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечных кредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данных кредитов под жилищное финансирование.

Ипотечный рынок кредитов (ИРК) представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся под воздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектами ипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцы жилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации); операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.).

На первичном рынке ипотечных кредитов население обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупку жилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возврат кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись за счет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширять свои кредитные операции.

На вторичном рынке ипотечных кредитов ведут свою деятельность специализированные институты, которые перераспределяют риски ипотечного кредитования. Ими выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые периодически проводят выборочные проверки ипотечных кредитов. И если выявлено, что они не соответствуют требованиям и стандартам, то кредитор обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты или закладные. При ненадлежащем исполнении кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть данный договор и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Механизм доверительного управления приобретенными правами требованиями по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства. Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность. Что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ.

Такой подход к организации рефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг.

1.2 Правовые основы ипотеки

Задача совершенствования правовых основ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной из актуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечных сделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно — правовой базы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски, создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия для кредитных организаций.

Основы становления жилищного финансирования были заложены в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которые затем были развернуты в ряде Постановлений Правительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования в жилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевой программе «Жилище», а также в федеральной целевой программе «Свой дом» .

Основным документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования, стал Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Важными этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:

постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» ;

постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;

постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» ;

постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

В настоящее время свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году в Государственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были приняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужно заметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованию законодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальность жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля 2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В 2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили качество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, по мнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.

Кроме того, Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которой предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд. рублей.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон «О кредитных историях», целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, в настоящий момент в большей степени сформирована правовая основа для реализации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентировать современный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.

1.3 История ипотечного кредита в РФ

История ипотечного кредитования России начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем, пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита, предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с повеления Александра II, который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банков и их ликвидацию.

Затем по мере развития торговли и промышленности в середине XIX века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается второй этап в истории ипотеки России.

Городские кредитные общества устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли — продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40−50% выше 100% суммы кредита.

Ипотечные кредиты предоставлялись под залог недвижимости — деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 — 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн руб., получено 38,4 млн руб. дохода и 12,3 млн руб. чистой прибыли.

После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт — Петербурге. Были открыты кредитные общества в более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.

Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ» была прекращена, оставив 150 — летний опыт российской ипотеки архивам.

Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.

Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т. ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т. п.).

Основным побудительным мотивом введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков. Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40% в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.

В тоже время следует отметить то, что сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.

Рассмотрим процесс становления ипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирске пробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятной инвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практически отсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-за недостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимости кредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнению с другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местного бюджетов прекращено финансирование программ социального жилищного строительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования мало способствует нестабильность политической ситуации и проблема низкой платежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход в России в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5 раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то, что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработали законодательные акты «Об ипотеке», «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», «Об ипотечной деятельности на территории Новосибирской области» и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которые позволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска в строительстве жилья и улучшении жилищных условий.

В Новосибирске становление ипотеки представлено двумя подходами. Первый — открыло свою деятельность местное отделение государственного федерального агентства по ипотечному кредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционная американская концепция по схеме «банк-клиент». И второй — в мэрии Новосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которой используются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковой механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.

В рамках первого подхода используется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном и вторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже с использованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данного подхода является то, что это государственная структура со сформировавшейся командой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкой федеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно от недостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы, ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенно ограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогих кредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площади и значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовой конкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, как коммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становления ипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с закладными, недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их движения.

При втором подходе, когда используются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансовая схема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов — жилых домов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации на недостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки; разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбор источников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. В частности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальной стоимости кредита — 10%, рентабельность инвестиционного проекта (строительство жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, в зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранее выполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотеки предполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья: первый целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемой квартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты по кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий и организаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство жилья); займы;

Достоинством данного подхода является то, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этом существенно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того, что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не на всю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Кроме того, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечной схемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделением мэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков) находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающих участвовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районов Новосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждый застройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размер которого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и должен быть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общим недостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запуска ипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилой площади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяет реально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.

Таким образом, в Новосибирске идет процесс становления ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловлены институционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние на данный процесс оказывает состояние инвестиционного рынка в жилищном строительстве и его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяет выбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитать ее стартовый эффект, избежать иллюзий и ошибок.

2. Основные этапы ипотечного кредитования в ОАО «Альфа-Банк»

2.1 Изучение кредитоспособности заемщика

Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных нарынке финансовых услуг, включая обслуживание частных икорпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование иуправление активами.

Клиентская база банковской группы «Альфа-Банк» посостоянию на1сентября 2009 г. составила свыше 55 000 корпоративных и3,6млн розничных клиентов. Филиальная сеть банка включает всебя 341 отделение иофиса поРоссии изарубежом.

Запервые шесть месяцев 2009 года совокупные активы группы снизились на15,0% до23,0млрд долларов США посравнению с27,1млрд долларов США наконец 2008 года, что было вызвано продолжающимся ослаблением экономики, сопровождающимся снижением кредитного портфеля иобщим ухудшением платежеспособности заемщиков, как юридических, так ифизических лиц. Совокупный кредитный портфель группы сократился до15,3млрд долларов США посостоянию на30июня 2009 года или на20,2% посравнению с31декабря 2008 года. Банковская группа «Альфа-Банк» продолжает проводить консервативную политику резервирования, нарастив резервы навозможные потери покредитам до1,451млрд. долларов США (9,5% откредитного портфеля) посостоянию на30июня 2009 года, посравнению с1,190млрд долларов США (6,2% откредитного портфеля) на31декабря 2008 года. Втоже время основная ресурсная база группы «Альфа-Банк», аименно средства клиентов остались науровне 12,6млрд. долларов США, асовокупный капитал увеличился на16,6% до2,5млрд. долларов США (наконец 2008 года— 2,2млрд долларов США) вследствие увеличения акционерного капитала Группы на320 млн долларов США виюне 2009 года.

Чистые процентные доходы откредитования снизились на11,5% до571 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 645 млн долларов США) восновном врезультате возросшей стоимости фондирования вместе состорожной политикой управления активами ипассивами, которая привела кувеличению доли низкодоходных средств насчетах вдругих банках, атакже преобладанию краткосрочных менее доходных кредитов. Прибыль доналогов ирезервов сократилась на8,8% до425 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 466 млн долларов США), чему способствовало снижение операционных издержек на83млн долларов США. Отношение расходов кдоходам составило 46,2% зарассматриваемый период. Чистая прибыль акционеров снизилась до14млн долларов США, восновном вследствие отчислений врезервы навозможные потери впервой половине 2009 года вразмере 395 млн долларовСША.

Банковская группа «Альфа-Банк» уделяла особое внимание управлению риском ликвидности ириском падения достаточности капитала. Посостоянию на30июня 2009 года денежные средства икраткосрочные межбанковские инструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа «Альфа-Банк» имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства отБанка России, такие как беззалоговые кредиты, предоставляемые наоснове регулярных аукционов, изаймы, обеспеченные кредитами клиентам иперекрестными гарантиями других российских банков.

В2009 году банковская группа «Альфа-Банк» погасила два синдицированных займа вобщей сумме 705 млн долларов США, атакже все выпуски Еврокоммерческих бумаг вразмере 219 млн долларов США. Внастоящее время совокупные обязательства Группы намеждународных рынках капитала, оставшиеся квыплате втечение 2009 г., составляют 494 млн долл. и588 млн долларов США— втечение 2010 г. Погашение данных обязательств будет осуществлено изтекущего денежного потока.

Увеличение акционерного капитала на 320 млн. долларов США в июне 2009 г. вместе с привлеченным субординированным займом от Внешэкономбанка (ВЭБ) на10,2 млрд руб. вянваре 2009 года значительно улучшили коэффициент достаточности капитала группы «Альфа-Банк» до14,7% на30июня 2009 года. Всентябре 2009 года ВЭБ одобрил заявку Группы наполучение двух дополнительных субординированных кредитов вобщей сумме 29,4 млрд руб. нановых условиях, согласно которым ВЭБ предоставит банку субординированный заем, превышающий втри раза сумму увеличения капитала акционерами банка.

Банковская группа «Альфа-Банк» сохранила положение крупнейшего российского частного банка посовокупным активам, совокупному капиталу исредствам клиентов. В2009 году Группа продолжила свое развитие вкачестве универсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного (включающего втом числе: кредитование малого исреднего бизнеса, торговое финансирование илизинг) ирозничного направлений (включающего кредитование вотделениях, потребительское кредитование, автокредитование иипотеку). Стратегическими приоритетами Группы втекущих условиях являются эффективная реструктуризация ивозврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержание достаточного уровня ликвидности ипродвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционного ирозничного бизнесов.

Финансовые результаты группы «Альфа-Банк» составлены всоответствии смеждународными стандартами финансовой отчетности ипроверены аудиторами компании PriceWaterhouseCoopers.

Преимущества ипотечного кредитования в Альфа — Банке

Быстро

—Рассмотрение заявки— 1−3рабочих дня смомента предоставления полного пакета документов.

—Подготовка ксделке— 3−5рабочих дней.

—Проведение сделки за2−3часа.

Выгодно

—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу поприобретению недвижимости.

—Сроки кредитования: от5до25 лет.

—Особые условия для корпоративных клиентов.

—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.

—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-го месяца. Без штрафных санкций!

—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.

Удобно

—Индивидуальный подход ккаждому клиенту.

—Одобрение банка сразу навсе возможные сроки кредитования.

—Рассмотрение нестандартных ситуаций.

—Возможность получения одобрения накредит водном регионе, акредитования вдругом.

—Отсутствие требований кпостоянной регистрации врегионе приобретения недвижимости.

—Банк поможет клиенту ворганизации оценки недвижимости истраховки сделки.

—Весь процесс отодобрения кредита дозаключения сделки происходит вцентрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.

—Широкий выбор каналов погашения кредита (влюбое время суток, влюбом регионе).

Надежно

—Персональный высококвалифицированный менеджер сопровождает сделку навсех этапах еесовершения.

—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.

—Более 50партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.

Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика.

Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т. е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

Данную деятельность в ОАО «Альфа Банк» проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).

Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

2) премии;

3) доходы от работ по совместительству;

4) доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

5) доход в виде дивидендов и процентов,

6) пенсионные выплаты и стипендии;

7) чистый доход в форме арендной платы;

8) алименты и пособия на детей;

9) ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т. е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).

Таблица 1 Разовые расходы при оформлении ипотечной сделки

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как: