Объективные факторы и правовые механизмы возрождения традиций нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

В 1991 г. после распада СССР в России действовали нормативноправовые акты СССР, в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, а также продолжали функционировать государственные нотариальные конторы.

Начавшиеся реформы, направленные на построение правового государства в стране, обусловили потребность в решении проблемы обеспечения законности гражданского оборота недвижимости и защиты прав и свобод человека и гражданина.

Коренное реформирование института нотариата следует связывать с принятием 11 февраля 1993 г. Верховным Советом Российской Федерации Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и введением с 1 января 1995 г. в действие ГК РФ, отменившего обязательную нотариальную форму практически для всех сделок с недвижимостью (за исключением некоторых сделок: ст. 584 ГК РФ, ст. 41 СК РФ и др.). Статья 163 ГК РФ предусматривает возможность сторонам сделки только по их собственному волеизъявлению придать ей нотариальную форму. После этого последовало введение государственной регистрации вещных прав на недвижимость^[1], которое предполагало обеспечение достоверности государственных реестров недвижимости, однако на практике этого не произошло. В связи с этим была предпринята попытка вновь установить требование об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью.

В 2008 г. началась разработка поправок в ГК РФ на основании Указа Президента от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Законопроект содержал положение, предусматривающее закрепление обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью.

Полагаем, что главной предпосылкой для законодательного возврата к обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью была и остается объективная, неизменная потребность в обеспечении законности оборота недвижимости, снижении количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества, защиты личных неимущественных и имущественных прав граждан.

В качестве одной из основных причин исключения данного положения, называлось отсутствие нового федерального закона о нотариате. Однако, не только это повлияло на принятое законодателем решение. Высказывались экспертные мнения о том, что нотариат за то время, пока он не выполнял той роли, которую должен был выполнять, «в определенной степени профессионально деградировал»^[2].

В 2012 г., законопроект отклонили ввиду отсутствия: необходимой нормативно-правовой базы, которая бы определяла и детально прописывала новую процедуру оформления сделок, экономически обоснованных нотариальных тарифов и пределов ответственности нотариусов, реальной возможности получения компенсаций за ущерб, причиненный совершенными нотариальными действиями^[3].

Попытки ввести обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимостью на этом не закончились, однако не увенчались успехом^[4].

Противники продолжающейся и по сей день дискуссии о необходимости введения обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью (И. Н. Романова^[5], Т. К. Примак^[6], К. П. Татаркина^[7]

и др.) отмечают, что нотариусы в ближайшие 10 лет не в состоянии приступить к обязательному нотариальному удостоверению сделок, повлиять на безопасность сделок с недвижимостью, а равно и принять на себя ответственность, поэтому вводить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью преждевременно. В обоснование данной позиции приводятся аргументы следующего содержания^[8]:

• — закрепление обязательной нотариальной формы приведет к возникновению дополнительных издержек для оборота недвижимости;
• — документальная проверка юридической чистоты сделки во всех случаях поверхностна, а полная проверка столь трудоемка и специфична, что никакой нотариус ее делать не будет;
• — обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью ставит излишние организационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости^[9];
• — невысокая профессиональная грамотность нотариусов и их неготовность воспринимать передовые юридические идеи^[10].

Так, Б. Л. Хаскельберг, Д. О. Тузов доказывают, что нотариальное удостоверение само по себе не гарантирует юридической безупречности сделки, отсутствия в ней каких-либо пороков, послужит дополнительным финансовым обременением для участников оборота, вызовет рост числа судебных споров, связанных с применением ст. 165 ГК РФ об исцелении порока нотариальной формы, недоступности нотариальных услуг^[11];

• — введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью приведет к увеличению объема работы, что приведет к возникновению больших очередей к нотариусам, к которым необходимо будет записываться заблаговременно за несколько недель или месяцев. В таком случае могут пострадать миллионы граждан, что приведет к необходимости увеличения в десятки раз штата нотариальных контор для эффективного выполнения своей работы;
• — нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует;
• — закрепление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью станет непреодолимой преградой на пути повышения инвестиционной привлекательности российской экономики и понизит позицию Российской Федерации в рейтинге Doing Business;
• — в установлении обязательной нотариальной формы нет необходимости, так как органы государственной регистрации в лице федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии итак проводят правовую экспертизу всех поданных документов.

На наш взгляд, согласиться со всеми отмеченными недостатками невозможно, так как на законодательном уровне указанные проблемы решаются, решены или вовсе не возникали. Многие из вышеперечисленных недостатков не основаны на особенностях нотариата как института в целом, а целиком и полностью связаны с текущим состоянием дел в российском нотариате. О существовании подобных недостатков, в частности, таких как неэффективность работы, непрофессионализм возможно говорить и в отношении отдельных представителей судебной системы, депутатского корпуса и т. д.

Аргументы противников введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью об увеличении издержек для сторон сделки, небесспорны. Граждане, обращаясь за необходимыми услугами к посредникам на рынке недвижимости, стоимость услуг которых составляет от 3,5 до 10% от реальной сделки, несут дополнительные расходы, в то время как нотариальные тарифы не превышают 1%. При этом Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 457) были снижены размеры нотариальных тарифов (ст. 22.1 Основ).

Сравним размер нотариальных тарифов и стоимость услуг риелтора (агентства недвижимости, юридических фирм) по сопровождению сделки с недвижимостью.

Так, в Волгограде цены на услуги по сопровождению сделки с недвижимостью различны: или договорные (отсутствие информации о стоимости услуг в открытых источниках в данном случае вполне объяснимо, ведь после прихода клиента на бесплатную консультацию возможно оценить его платежеспособность и навязать высокую комиссию)^[12] или варьируются от 3 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности дела^[13].

В Москве^[14] и Санкт-Петербурге^[15] цены колеблются от 30 до 50 тыс. руб.

Размер нотариального тарифа зависит от цены сделки (недвижимого имущества) и от того какому лицу отчуждается недвижимость — родственнику или иному лицу. Например, сопровождение сделки с недвижимостью (купля-продажа квартиры стоимостью 5 млн руб.) в юридической фирме «Мегаполис-Волгоград» по информации, представленной на официальном сайте, а именно составление договора купли-продажи (жилой фонд) и пакета заявлений на сделку (стоимость — 1000— 1500 руб.), сопровождение сделки с подготовкой документов для государственной регистрации прав собственности, дарения, мены, договоров купли-продажи, аренды, наследования и др. с подачей в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (стоимость 3000—3500 руб.) составит примерно А—5 тыс. руб.

В случае нотариального удостоверения нотариальный тариф составит 13—15 тыс. руб. (родственнику и иному лицу соответственно, см. Приложение № 6). Помимо оплаты нотариального тарифа за совершение нотариальных действий, установленного законодательством, нотариус, занимающийся частной практикой, имеет в силу ст. 15, 23 Основ, право взимать плату за оказание услуг правового и технического характера. Конкретные размеры тарифов за оказание услуг правового и технического характера определяются нотариальными палатами субъектов РФ. Причем унифицированный размер тарифа за оказание данных услуг в России отсутствует (на нецелесообразность их установления ввиду отсутствия экономически выверенных и обоснованных расчетов себестоимости этих услуг, приемлемых для применения во всех субъектах РФ указано в письме ФНП РФ^[16]), а сами они в качестве нотариального действия в Основах не указаны. Но учитывая, что запрета на взимание платы за данные услуги законодательством прямо не установлено, их взимание является правомерным, а их получение и оплата носит добровольный характер. Данный вывод подтверждает письмо ФНП РФ^[17], судебная практика^[18], а также позиция Конституционного Суда РФ.

Однако низкая стоимость услуг различных посредников не всегда является гарантом качественного выполнения услуг, а нотариальное удостоверение все-таки обладает большими преимуществами, несмотря на то, что говорить об абсолютном отсутствии недостатков нотариального удостоверения сделок с недвижимостью тоже нельзя.

В данной сфере существуют некоторые проблемы, требующие решения в контексте законодательного закрепления обязательной нотариальной формы, способной выступить в качестве гаранта стабильности гражданского оборота недвижимости. Так в частности, нотариус, исходя из содержания ст. 18 Основ не несет ответственность за достоверность данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, и объективно не может провести экспертизу подлинности некоторых документов, которые могут быть в действительности поддельными. Для решения данной проблемы следует п. 2 ст. 18 Основ изложить в следующей редакции: «Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам: 1) связанным с мошенническими действиями стороны договора; 2) возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности».

Справедлива критика относительно несовершенства положений об ответственности нотариусов ввиду того, что происходит смешение лично-правовой имущественной сферы гражданина, приобретшего статус нотариуса, с профессиональной имущественной сферой, образующейся в результате профессиональной деятельности нотариуса. Ведь в случае недостаточности страхового обеспечения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, возмещается за счет личных средств нотариуса, а при недостаточности последних — за счет компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты^[19].

Тем не менее, все же полагаем, что преимуществ больше чем недостатков. Так, например, не стоит преувеличивать проблему, на которую ссылаются противники введения обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью, связанную с возникновением очередей и невозможностью нотариусов справиться с объемом предстоящей работы в случае закрепления подобного требования. Данная проблема не возникнет ввиду невысокой пропускной способности нотариальных контор. Например, в 2013 г. на территории субъектов Российской Федерации было совершено 65 813 514 нотариальных действий, при этом большинство из них на территории Центрального и Приволжского федеральных округов (54,4%). Анализ статистических данных свидетельствует о сохраняющейся тенденции сокращения количества нотариальных действий, совершаемых на территории субъектов Российской Федерации. По сравнению с 2012 г. общее количество нотариальных действий уменьшилось на 7,8% и фактически приблизилось к показателям 2003—2004 гг.^[20] В Волгоградской области в 2015 г. также сократилось количество совершаемых нотариальных действий на более чем 44 тыс. действий (в 2013 г. — 980 910, в 2015 г. — 936 489).

Наряду со сторонниками введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью (С. Г. Самойлов^[21], А. Бегичев^[22], Р. С. Бевзенко^[23], А. Е. Русецкий^[24]) считаем, что только государственная регистрация в совокупности с обязательным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью сможет обеспечить общепринятые гарантии правовой безопасности сторонам сделки.

Регистрация прав по своему назначению является лишь одной из составных частей гражданского оборота и не исключает нотариального удостоверения сделок, так как нотариус выполняет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор.

Существует еще целый ряд значимых преимуществ нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью^[25].

Во-первых, это возможность сокращения сроков проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, ФЗ № 457 были внесены изменения в абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона № 122 (в настоящее время указанные правила закреплены в пп. 9 п. 1 ст. 16 нового Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218), сократившие сроки проведения государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов с пяти до трех дней. Если же государственная регистрация прав осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, то срок регистрации составляет один рабочий день.

Во-вторых, нотариус осуществляет проверку законности сделки. Он вправе запрашивать из ЕГРН, ЕГРЮЛ на безвозмездной основе сведения о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, а также о других обстоятельствах, препятствующих заключению сделки.

В-третьих, требование об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью направлено, прежде всего, на защиту имущественных прав граждан и его нормативное закрепление позволит исключить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости.

Некоторые исследователи отмечают, что после введения обязательной нотариальной формы споры по сделкам с долями в целом исчезли из практики судов. Этот позитивный опыт был бы очень полезен и в сфере оборота недвижимости, поскольку очень многие сделки затем оспариваются в судах^[26].

Итак, если обратиться к нотариусу, который проверит законность сделки, подготовит и направит все документы для государственной регистрации (за исключением выписки из домовой книги) в территориальное отделение федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, получит свидетельство о государственной регистрации в течение трех рабочих дней, проверит его, то обратившееся лицо (клиент) избавится от поездок в регистрационные органы, утомительных очередей и посредников, заполнения сложных документов, оплаты лишних доверенностей, проверки готовых документов, сэкономив свои время и нервы. В случае причинения ущерба гражданину по вине нотариуса, полный имущественный ущерб возмещается за счет обязательного личного и коллективного страхования деятельности нотариуса, его личного имущества и средств Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (выплаты будут производиться с 1 января 2018 г.), что гарантирует покрытие ущерба любого размера.

Кроме того, введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью позволит повысить инвестиционную привлекательность национальной экономики. Данное обстоятельство обусловлено тем, что во многих европейских странах установлено такое требование и иностранным инвесторам будет привычней работать в знакомой им среде, при этом они смогут рассчитывать на стабильность договоров, удостоверенных нотариально.

Таким образом, учитывая преимущества нотариальной формы для сделок с недвижимостью, считаем целесообразным ее обязательное закрепление, прежде всего, в целях защиты имущественных прав граждан и укрепления стабильности гражданского оборота недвижимости^[27] (см. Приложение № 7).

• [1] Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
• [2] Нотариусам придется доказать, что они заслужили новый закон // «Право.ги» —информационный портал. URL: http://pravo.ru/news/view/105 899/ (дата обращения:05.11.2015).
• [3] Проект Федерального закона № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а такжев отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Государственная ДумаФедерального Собрания Российской Федерации. Официальный сайт. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=47 538−6&02 (дата обращения: 23.03.2016).
• [4] Проект Федерального закона № 552 089;6 «О внесении изменения в ст. 8.1 частипервой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 23.06.2014) // Государственная Дума ФС РФ. Официальный сайт. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%2970penAgent&RN=552 089;6&02 (дата обращения: 18.11.2015). Законопроект № 193 850−7 от 06.06.2017 г. «О внесении изменения в статью 8.1 частипервой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Государственная Дума ФС РФ. Официальный сайт. URL: http://asozd.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN= 193 850−7 (дата обращения: 20.06.2017). См. также: Тьшчук Ю. А. Совершенствование механизма повышения привлекательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Международное научное издание «Современные фундаментальные и прикладные исследования». 2017. № 3(сентябрь). С. 20—224; Тьшчук Ю. А. Законопроект о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью: комментарии и предложения//Современный юрист. 2017. № 3 (сентябрь). С. 21—29.
• [5] Романова И. Н. Актуальные вопросы новеллизации правовой регламентации сферынотариальной деятельности в Российской Федерации // Нотариус. 2012. № 4. С. 14.
• [6] Примак Т. К. Реформа гражданского права: проблемы модернизации // Российская юстиция. 2012. № 5. С. З
• [7] Форма сделок в гражданском праве России: монография / К. П. Татаркина —Томск: Изд-во Томск, гос. ун-т систем упр. и радиоэлектроники, 2012. С. 110.
• [8] Пашина А. Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современномупониманию // Нотариус. 2014. № 5. С. 22. Чикобава Е. М. Роль нотариата согласно законопроекту о поправках в Гражданскийкодекс РФ // Нотариус. 2013. № 1. С. 24.
• [9] Ситдикова Л. Б. К вопросу о нотариальном удостоверении договора возмездногооказания риелторских услуг// Нотариус. 2013. № 1. С. 20.
• [10] Пискунова М. Г. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. — М.: Ось-89, 2005. С. 474. Бочаров М. В. Проект Гражданского кодекса: оборот недвижимости в опасности //Юрист. 2012. № 10. С. 31.
• [11] Тузов Д. О., Хаскельберг Б. Л. Проблемы государственной регистрации и формысделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положенийГК РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М.: Закон, 2009.№ 7. С. 16.
• [12] Юридическое сопровождение сделок // Компания «Ан и О линияЗО», на BLIZKO.ru. URL: http://volgograd.blizko.ru/firms/13 341 868/products/60 365 301-yuridicheskoye_soprovozhdeniye_sdelok (дата обращения: 22.02.2016).
• [13] Сопровождение сделок // «Мегаполис-Волгоград» юридическая фирма URL: http://megapolis-volgograd.ru/realty/sdelki-nedvizhimosty/ (дата обращения: 22.02.2016). Сопровождение всех сделок с недвижимостью // Компания «ПАНОРАМА». URL: http://panorama34.blizko.ru/products/4 080 918-soprovozhdeniye_vsekh_sdelok_s_nedvizhimostyu (дата обращения: 22.02.2016).
• [14] Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Покупка, продажа квартир в Москве и МО//"Ваш надежный юрист". URL: http://www.s-u-d.ru/services/realtor_services/soprovozhdenie_sdelok/ (дата обращения: 22.02.2015). Юридическое сопровождение продажи квартиры//Юридическая компания «Бергери Партнеры». URL: http://bergr.ru/soprovozhdenie-prodazhi-kvartiry/ (дата обращения:22.02.2016).
• [15] Сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге//РИЭЛТОР ГАЛИНА ЧЕР-КИС — услуги риэлтора: покупка-продажа квартир, сопровождение сделок. URL: http://capital-realtor.ru/uslugi-rieltora/soprov-sdelok (дата обращения: 22.02.2016).
• [16] Письмо Федеральной нотариальной палаты от 10.02.2010 № 204/05−08// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед, обновление 12.02.2016.
• [17] Там же.
• [18] Апелляционное определение Московского городского суда от 06.10.2015 по делу№ 33−36 516/2015// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронныйресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед, обновление 12.02.2016.
• [19] Макаров О. В. Проблемы правового режима организации и деятельности публичных институтов в свете последних законодательных новелл о нотариате // Нотариус.2015. № 2. С. 13.
• [20] Аналитическая записка к статистическому отчету «О деятельности нотариальныхпалат субъектов Российской Федерации и нотариусов, занимающихся частной практикой в 2013 году» // Федеральная нотариальная палата. URL: https://notariat.ru/ddata/label-file/analitika_za_2013.pdf (дата обращения: 25.01.2016).
• [21] Самойлов С. Г. Проблемы правового обеспечения рынка недвижимости. Докладна Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости, состоявшейся в Государственной Думе РФ 16—17 июня 1997 г. // Юрист. 1997. N"7.
• [22] Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью //Российская юстиция. 1999. № 4. С. 31.
• [23] Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11, № 5. С. 15; № 6. —С. 11; Т. 12, № 1. С. 27; Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФо государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 33.
• [24] Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие // М.: Юстицинформ, 2009. С. 115.
• [25] Тымчук Ю. А. Преимущества обязательной нотариальной формы удостоверениясделок с недвижимостью // Научно-практический журнал «Мы и право». 2015 (декабрь).№ 4 (29). С 37.
• [26] Бевзенко Р. С. Нотариальная форма избавила суды от споров по сделкам с долями //Федеральная нотариальная палата. URL: https://notariat.ru/news/4699/ (дата обращения: 7.01.2015).
• [27] См. также: Мишакова, А. О., Чулова Ю. С. Влияние обязательной нотариальнойформы для сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота // ВестникВолгоградской академии МВД России. 2016. № 1 (36). С. 43—47.