Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

• 1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
• 1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
• 2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
• 3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
• 1.1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
• 2. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
• 3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам, но их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг (ч. 3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
• 4. Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг (ч. 4 введена Федеральными законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
• 5. Порядок, сроки, периодичность и форма предоставления органам местного самоуправления информации, указанной в части 4 настоящей статьи, устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Коммент. к ст. 161 — 165

1. Раздел VIII «Управление жилыми домами» (ст. 161 — 165) — нововведение ЖК РФ. ЖК РСФСР не содержал принципы и процедуру управления многоквартирными домами. Теперь конкретные нормы о многоквартирных жилых домах содержатся не только в комментируемых статьях, но и в гл. 5 (ст. 30 и 32), гл. 6 (ст. 36 — 48); о многоквартирных жилых домах говорится также в гл. 12 (ст. 129) и гл. 13 (ст. 135 — 152) (см. указанные статьи и коммент. к ним).

В соответствии с постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» 1 управление жилищным фондом включает в себя:

• — организацию эксплуатации;
• — взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• — все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Согласно указанному постановлению граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

• 3. Комментируемые статьи посвящены управлению многоквартирными домами. В частности, в ст. 161 указаны способы управления этими жилыми домами:
  • — непосредственное управление собственниками помещений (жилых и нежилых). В этих случаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);
  • — управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);
  • — управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 163 ЖК РФ).

Перечень таких способов является исчерпывающим.

При этом в ч. 9 ст. 161 закреплено важное положение — многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Ранее ст. 23 Закона о приватизации разрешалось собственникам жилых помещений самостоятельно выбирать организацию для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают с участием органа местного самоуправления (ч. 4−8 ст. 161).

• 4. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирован ст. 162. Приказом Госстроя России от 26.06.1998 № 17−125/1 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» было утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. Этим положением определяется порядок проведения конкурса для выбора управляющей организации. Договоры управления многоквартирным домом должны заключаться управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме либо избранной на конкурсной основе органами местного самоуправления.
• 5. Статья 163 касается порядка управления многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

О видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19.

• 6. Статья 164 предусматривает непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Данный способ управления жилым домом предпочтителен в тех случаях, когда в доме небольшое количество квартир. Порядок проведения общего собрания собственников в этих случаях определяется ст. 45 ЖК РФ.

  Заключение

  договора с лицами, осуществляющими оказание услуг по содержанию и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества, осуществляется всеми собственниками либо одним из них по доверенностям, выданным другими собственниками либо уполномоченным ими лицом. Указанная статья предусматривает два вида договоров:

  • — договоры, обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • — договоры на обеспечение коммунальными услугами. Они заключаются каждым из собственников от своего имени.
• 7. Во многих субъектах РФ имеется определенная правовая база по вопросам, названным в ст. 165:
  • — распоряжение мэра Москвы от 18.01.1995 № 21-РМ «О финансовой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов» 1 предусмотрены меры по финансированию из бюджета капитального ремонта в домах жилищных кооперативов;
  • — на основании постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» (в ред. От 06.12.2011) содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются на основе договора на предоставление бюджетной субсидии из бюджета г. Москвы, который заключается в порядке и на условиях, определяемых Правительством Москвы.
• 8. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в ст. 161 — 165 Кодекса внесены существенные изменения, в том числе данный раздел ЖК РФ, посвященный управлению многоквартирными домами, дополнен новой ст. 161.1, в которой подробно регламентированы вопросы избрания и деятельности совета многоквартирного дома. Применение этой статьи необходимо увязывать с нормами ст. 44—48 Кодекса, касающихся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В целом, относительно внесенных изменений в ст. 161 —165 следует отметить, что эти изменения внесены в целях совершенствования управления многоквартирными домами, в том числе в целях повышения ответственности управляющих организаций. При этом теперь Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. На решение Правительства РФ также передан и ряд других вопросов, касающихся управления многоквартирными домами (см. ч. 2.3, 4, 10, 13 и 14 ст. 161, ч. 2 ст. 163, ч. 5 ст. 165). Следует также обратить внимание, что в целях улучшения управления многоквартирными домами соответствующие изменения внесены в разд. У1 «Товарищество собственников жилья» (ст. 135 — 152) ЖК РФ.

9. Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О защите конкуренции“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» «ст. 161 ЖК РФ дополнена ч. 4.1 и 8.1, которые касаются размещения информации об отборе управляющей организации в сети «Интернет» .