Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Коммент. к ст. 65 — 68.

• 1. В комментируемых статьях определены основные права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения: наймодателя и нанимателя.
• 2. В ст. 65 названы только некоторые права (ч. 1) и обязанности (ч. 2) наймодателя. Другие права и обязанности наймодателя содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ, например в ч. 13 ст. 155 об обязанности наймодателя сообщать об изменении размера платы за жилье и коммунальные услуги, и непосредственно в договоре социального найма жилого помещения, который базируется на Типовом договоре социального найма жилого помещения.

Он имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (об оплате жилищно-коммунальных услуг см. ст. 153 —160 и коммент. к ним).

Что касается обязанностей наймодателя, то прежде всего он обязан передать нанимателю жилое помещение, «свободное от прав иных лиц». Здесь не указано, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (как в ст. 676 ГК РФ). Данное требование предусмотрено ч. 2 ст. 15 и должно в обязательном порядке соблюдаться (см. также коммент. к ст. 63).

Формулировка о том, что наймодатель обязан «принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме» означает, что в доме могут проживать собственники жилых помещений. Они на основании ст. 30, 39,154 и др. обязаны участвовать в таких расходах. Кроме того, и наниматели жилого помещения должны участвовать в содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает плату за указанные услуги и работы (см. п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154).

Капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью наймодателя (проводится за счет собственника жилищного фонда), а не нанимателя.

Если жилое помещение находится в собственности гражданина или иного лица, то собственник, как указывалось выше, обязан участвовать в расходах по ремонту общего имущества дома, включая в расходы по капитальному ремонту (ст. 65 и 154).

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, утвержден постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» 1 и включает следующее:

• — обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
• — ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
• — модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа и угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металло-пластика и т. д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;
• — утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
• — замена внутриквартальных инженерных сетей;
• — установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
• — переустройство невентилируемых совмещенных крыш;
• — авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта зданий с частичной или полной заменой перекрытий и перепланировкой;
• — ремонт встроенных помещений в зданиях.
• 3. В ст. 66 говорится об ответственности наймодателя жилого помещения, который не выполняет свои обязанности. Она установлена ч. 2 данной статьи, где предусмотрена гражданско-правовая (материальная) ответственность наймодателя, если он своевременно не проводит капитальный ремонт жилого помещения (жилого дома), соответствующих устройств. В таких случаях наниматель жилого помещения вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением либо возмещения его расходов на устранение имеющихся недостатков либо возмещения убытков.
• 4. В ст. 67 перечислены основные права и обязанности нанимателя. Другие права и обязанности содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ (например, о вселении других лиц в жилое помещение — в ст. 70, о его обмене — ст. 72 и т. п.), в иных федеральных законах и договоре социального найма жилого помещения. Его права не ограничиваются только жилым помещением, например наниматель имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61), заменить занимаемую площадь на меньшую (ст. 81) и др.

В соответствии со ст. 60 нанимателю передается жилое помещение во владение и пользование. Вместе с тем законодательством ему предоставлено право в определенных случаях распоряжаться жилым помещением (сдавать его в поднаем, обменивать), что является ограниченным правом по сравнению с правом собственности.

5. В ст. 68 в общей форме говорится об ответственности нанимателя жилого помещения. Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причиненный ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98). Переселение на меньшую площадь предусмотрено в случае задолженности нанимателя по оплате за жилье и коммунальные услуги (ст. 90).

Административная ответственность предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ в форме штрафа, который может составлять от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.