Планирование процесса эксплуатации и учет затрат

• * Планирование процесса эксплуатации.
• * Строгий учет всех затрат.
• * Периодическая отчетность ответственных лиц.

Структура декомпозиции работ (WBS).

Процесс структуризации является неотъемлемой частью процесса планирования проекта, а также этапом подготовки сводного плана проекта и матрицы распределения ответственности и обязанностей. К основным задачам структуризации относятся:

• — разбивка проекта на поддающиеся управлению блоки;
• — распределение ответственности за различные элементы проекта с учетом структуры организации и имеющихся ресурсов;
• — точная оценка необходимых затрат — финансовых, временных, материальных;
• — создание единой базы для планирования, составления смет, контроля затрат;
• — увязка работ по проекту с системой ведения бухгалтерского учета;
• — конкретизация целей проекта по подразделениям компании;
• — определение подрядов.

WBS декомпозируется до уровня, необходимого для планирования и контроля. В общем случае это будет детализация до уровня, по крайней мере, на один уровень ниже, требуемого для отчетности — позволяющего осуществлять эффективное планирование, контроль, и измерение выполнения отдельных работ с однозначно определяемыми ресурсами.

WBS разрабатывается путем итерационного рассмотрения целей и результатов проекта, критериев планирования/достижения функциональности, объема работ, реализации технических требований и других технических атрибутов. Верхние уровни WBS могут быть разработаны на ранней, концептуальной стадии проекта. Дальнейшая детализация WBS возможна, как только будет определен проект и подготовлены спецификации.

Основной процесс разработки WBS состоит из следующих шагов:

Первый шаг — определение конечных результатов проекта — что должно быть произведено (поставлено) для обеспечения успешного завершения проекта. В качестве руководства рекомендуется проанализировать, рассмотреть документы, описывающие общий объем работ по проекту.

Второй шаг — определение основных пакетов работ, необходимых для получения конечных результатов (продуктов) проекта. Часто такими основными пакетами работ являются результаты, необходимые для создания результата проекта, но вместе с тем, сами по себе они не являются целями проекта (например, технические требования к разработке ПСД).

Третий шаг — объединение дополнительных уровней детализации в соответствии с внутренней системой управления и единой системой контроля. Такие элементы обычно связаны с четким и раздельным определением отдельных результатов (продуктов) проекта.

Четвертый шаг — пересмотр (анализ) и усовершенствование WBS до тех пор, пока все участники проекта не будут согласны, что планирование проекта может быть успешно завершено, и можно будет успешно управлять, контролировать и регулировать получаемые результаты.

Сумма денежных средств, требуемая для выполнения этапов выполнения проекта, обеспечивается за счет разных видов источников финансовых ресурсов. Очень важно учесть вид источника, определяющий продолжительность процесса привлечения финансовых ресурсов для выполнения стадий, что, в свою очередь, играет роль в определении точки заказа финансовых ресурсов.

При определении точки заказа необходимо учесть этапы стадий жизненного цикла проекта и даты их начала, вид источника финансовых ресурсов, а соответственно — и продолжительность процесса привлечения денежных средств; необходимо также учесть выходные и нерабочие праздничные дни. В соответствии с этапами стадий объем заказа определен. В итоге можно выстраивать схему календарного планирования финансовых ресурсов.

Источниками финансирования данного инвестиционного проекта являются собственные средства инвестора, заемные средства от финансово-кредитных учреждений.

На стадиях жизненного цикла проекта представлен разный состав источников финансовых ресурсов. На первой стадии жизненного цикла — стадии исследования возможностей и на получение права на земельный участок направляются собственные источники; на разработку ТЭО также вынуждены направляться только собственные источники финансирования. Далее, на стадии планирования и проектирования, когда проект уже обоснован ТЭО, финансовые средства представлены собственными источниками и заемными источниками от финансово-кредитных учреждений. На стадии ввода в эксплуатацию источниками финансирования являются собственные средства инвестора.

Данные, представленные ниже в WBS, сначала приведены в таблице 5.

Таблица 5. Структура декомпозиции работ (WBS).

Базовые суммы затрат в проекте принимаются на основе произведенных в экономической экспертизе расчетов. К ним относятся затраты на приобретение земельного участка и производство СМР, на основе которых определяются производные затраты по отдельным видам работ.

Стоимость приобретения прав на земельный участок — 8 936 000 руб.

Сметная стоимость объекта — 75 114 000 руб.

Суммы затрат принимаются на основе данных экономической экспертизы, сложившейся практики реализации подобных проектов, экспертных оценок и нормативов определения стоимости. Планируемые суммы затрат приняты с учетом непредвиденных затрат.

При планировании сроков реализации инвестиционно-строительного проекта целесообразно использовать нормативно-справочную документацию по нормированию продолжительности различных работ.

Наибольшая продолжительность в проекте характерна для ПИР и СМР, поэтому для данных этапов применяются соответствующие нормы. Стадия производства СМР не рассматривается подробно, в силу того что нет необходимости детально описывать каждый вид работ, сроки выполнения строительных операций.

Продолжительность проектирования определена согласно СН 283−64 «Временные нормы продолжительности проектирования» и является оптимальной. Данные нормы предназначаются для использования при планировании и организации проектных и изыскательских работ, а также для определения продолжительности проектных и изыскательских работ.

Максимально допустимая продолжительность строительства определена согласно СНиП 1.04.03−85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Данные нормы предназначены также для распределения объемов капитальных вложений и строительно-монтажных работ по периодам строительства, при планировании капитального строительства, разработке технико-экономических обоснований (расчетов) и проектов организации строительства (ПОС).

Нормы продолжительности строительства объектов охватывают период от даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, состав которых установлен СП 48.13 330.2011, до даты ввода объекта в эксплуатацию. Дата начала строительства объекта оформляется актом, составленным заказчиком и подрядчиком на основе первичной документации бухгалтерского учета строительной организации. Начало и окончание работ по монтажу оборудования оформляется отдельными актами, составленными генподрядчиком, субподрядными организациями и заказчиком.

Обеспечение строительства объектов капитальными вложениями, проектно-сметной документацией, материально-техническими и трудовыми ресурсами следует осуществлять объемах и в сроки, предусматривающие соблюдение договорных (контрактных) сроков строительства, не превышающих установленных настоящими нормами.

Исходя из строительной практики, определена продолжительность процесса привлечения финансовых ресурсов в соответствии с видом источника: заемные средства от финансово-кредитных учреждений — в течение 10 рабочих дней (при условии, что вся документация для получения кредита уже собрана, согласована и готова для подачи на получение кредита). До подачи заявки на получение кредита вся необходимая документация подготавливается, как правило, за 30 рабочих дней. Продолжительность процесса привлечения собственных средств компании составляет 20 рабочих дней. Исходя из строительной практики, привлечение средств долевых участников является сложно прогнозируемым процессом, в силу комплексности поведения потребителя и взаимосвязи с состоянием политической, экономической и социальной средами; как следствие, точка заказа для данного вида источника является сложно определяемой.

Заключение

Инвестиционный проект возведения торгового центра проработан по всем фазам жизененного цикла. Разработана схема коммуникаций между участниками реализации проекта, контроль исполнения, коррекция в случае необходимости.

Проектом предусмотрен постоянный мониторинг и контроль реализации проекта, в целях предупреждения, предотвращения или минимизации рисков проекта, своевременная корректировка хода реализации проекта в области графика производства работ, поставок материалов, движения трудовых ресурсов, расходованием бюджета проекта.

Содержание проекта предъявляет требования к оптимальной организационной структуре проекта с точки зрения внутреннего организационного устройства проекта, т. е. с точки зрения разделения труда в организационной структуре.

Центральным субъектом инвестиционного процесса должен быть участник, координирующий деятельность в проекте, управляющий его реализацией и развитием. Таким субъектом является девелопер проекта — компания, занимающаяся развитием определенной территории или объекта в городе, представляющих интерес с точки зрения привлечения инвестиций и совместного использования аккумулированных ресурсов для получения выгоды от новых качеств объекта или территории, возникших в ходе их развития.

Календарное планирование ресурсов инвестиционного проекта позволяет планировать и видеть общую картину того, какой объем заказа того или иного вида ресурса к какому моменту времени должен быть в наличии в компании и в какой момент точки заказа необходимо начинать поиск и заказ необходимого объема заказа. Таким образом, ресурсы, благодаря тому, что в компании заранее позаботились и запланировали сроки начала работ по заказу ресурса посредством календарного планирования ресурсов, находятся в требуемом объеме перед началом реализации каждой стадии.

Как показал анализ, уровень риска проекта допустимый. Для управления риском рекомендуется застраховать риски. Страхование предусматривает комплексную защиту имущественных интересов инвесторов, заказчиков и подрядчиков, осуществляющих строительство, монтаж, ремонт и реконструкцию объектов любой степени сложности.

Инвестиционно-строительный проект строительства торгового центра проработан по всем фазам жизененного цикла.

Разработана схема коммуникаций между участниками реализации проекта, контроль исполнения, коррекция в случае необходимости. Показано обеспечение контроля за соблюдение строительных норм и правил, проектных решений. Проектом предусмотрен постоянный мониторинг и контроль реализации проекта, в целях предупреждения, предотвращения или минимизации рисков проекта, своевременная корректировка хода реализации проекта в области графика производства работ, поставок материалов, движения трудовых ресурсов, расходованием бюджета проекта.

В рамках данной экспертизы рассмотрен инструмент управления проектами — календарное планирование ресурсов инвестиционного проекта, позволяющий компании более грамотно планировать ресурсы проекта.

На стадии ввода в эксплуатацию необходимо предусмотреть выбор и привлечение управляющей (эксплуатирующей) компании. Проект предполагает, что заказчик объявит конкурсные торги по выбору управляющей компании для объекта недвижимости.

Проведен анализ критериев выбора управляющей компании в целях повышения стоимости объекта на рынке. Выбор компании осуществлялся на основании следующих критериев:

• — опыт работы в данной области;
• — квалификация специалистов УК;
• — репутация компании;
• — комплекс услуг, предлагаемых компанией;
• — расценки на оказание услуг.

Преимущества привлечения профессиональной управляющей компании:

• 1. Опыт и профессиональная экспертиза.
• 2. Штат специалистов различных направлений.
• 3. Оптимизация расходов и затрат посредством грамотного управления и использования внутренних ресурсов управляющей компании.

Реклама является неотъемлемой составляющей успешного продвижения на рынок продукции предприятия. Цель рекламы для рекламодателя — довести информацию до потребителей и добиться их расположения для расширения спроса на товар.

В рамках настоящей управленческой экспертизы выявлены и показаны рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей. Также приводятся планируемые этапы рекламной кампании по продвижению на рынок торгово-офисных площадей.