Разрешительный механизм регулирования развития

В мировой (и отечественной) практике процедуры регулирования развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. А именно: развитие недвижимости как некий значительный процесс, приводящий к качественным изменениям пространства жизнедеятельности, должно быть санкционировано, разрешено обществом, по поручению общества — органами власти. Тогда как для незначительных работ и изменений таких разрешений как излишнего централизованного регулирования не должно требоваться.

Названные разграничения работ на объекте недвижимости конкретно регламентируются властными органами через систему нормативных правовых документов по всем уровням государственного и муниципального управления. Причем определяющим здесь является муниципальный уровень управления, регулирующий развитие объектов недвижимости непосредственно на местах. Но, конечно же, это осуществляют в системной увязке с приоритетами более высоких уровней управления, вплоть до государственного.

В британской практике проблемы развития и соответствующие разрешительные схемы регламентируются некоторым базовым законом «Town & Country Planning Act», определяющим понятие развития (Development) и устанавливающим разрешительный порядок развития (Planning Permission). Кроме того, действуют два важных и весьма объемных нормативных документа: «General Development Order» и «Use Class Order». В них приводится обширный перечень не требующих разрешения работ и изменений в направлениях использования для различных классов объектов недвижимости. Существенно, что оба нормативных документа претерпевают регулярные (часто-ежегодные) изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота. В организационном плане немаловажно то, что проведение подобных корректировок отнесено к функциям местных органов власти и требует значительных затрат усилий и времени.

В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативное регулирование развития недвижимости. Однако имеются все основания ждать в ближайшее время законодательных инициатив по разработке соответствующих нормативных правовых актов о развитии, а также регламентирующих документов по разрешенным классам развития и изменениям направлений использования. Это в значительной мере укрепило бы регулирующую роль общества по отношению к действиям собственников земли и других объектов недвижимости. Пока же регулирование развития недвижимости в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ осуществляют через систему разрешений на строительство, которые должны быть согласованы с многочисленными местными властными структурами (типа плановых комиссий, комитетов по архитектуре и строительству, пожарной и санитарно-эпидемиологичекой служб и др.)^[1].

Примечание

Небезынтересно отметить следующее принципиальное положение в области регулирования развития недвижимости. В Великобритании права развития недвижимости были национализированы в 1948 году. Это означало, что государство овладело эффективным рычагом регулирующего воздействия на любых собственников недвижимости, в принципе не позволяющим собственникам несогласованные сколько-нибудь значительные (классифицируемые как развитие) несанкционированные, несогласованные с интересами общества, бесконтрольные действия с принадлежащими собственникам зданиями и землей. Причем особо жесткому регулированию были подчинены вопросы развития объектов-памятников и охраняемых природных территорий. Именно за счет введения планово-разрешительного механизма развития недвижимости удалось решить проблему эффективного воздействия общества на собственников недвижимости.

• [1] Состояние проблемы правового регулирования для развития недвижимости вотечественном законодательстве отражено в работе Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. — М.: Норма, 2005. — 368 с.