Экономико-организационные и правовые основы оценочной деятельности

В результате изучения данной главы студенты должны:

знать

• • сущность, содержание и характерные черты оценочной деятельности, ее развитие и состояние в России и за рубежом;
• • сферы применения оценки стоимости имущества и бизнеса, ее место и роль в управлении деятельностью компании;
• • субъекты и объекты оценочной деятельности;
• • экономическую сущность стоимости, ее применяемые виды и области использования в оценочной деятельности;
• • принципы оценки стоимости, области их использования в оценочной деятельности;
• • цели и этапы оценки стоимости активов и бизнеса;
• • основы выбора вида стоимости в оценочной деятельности;
• • организацию и регулирование оценочной деятельности в РФ;
• • законодательную и нормативную базу оценки стоимости активов и бизнеса в РФ;
• • международные, европейские и российские стандарты оценки;
• • развитие и состояние оценочной деятельности в России и за рубежом;

уметь

• • правильно использовать правовые и нормативные акты, определяющие оценку стоимости имущества и бизнеса;
• • определять субъекты и объекты оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством;
• • определять вид стоимости, необходимый для достижения цели оценки;
• • определять мотивы и функции участников оценочной деятельности;
• • основываться на принципах оценки стоимости в соответствии с областями их эффективного использования в оценочной деятельности;

владеть

• • навыками использования правовых и нормативных актов, определяющих оценку стоимости активов и бизнеса;
• • знаниями основных характеристик объектов и субъектов оценочной деятельности;

• • методами определения необходимого для реализации цели оценки вида стоимости;
• • навыками правильного использования в оценочной деятельности принципов оценки.

Оценка стоимости активов и бизнеса — вид деятельности и функция управления

Оценка стоимости различных видов предприятий и организаций, бизнеса, имущества в составе имущественных комплексов и вне их — широко распространенный и востребованный в различных сферах экономики и жизнедеятельности человека вид деятельности. Ее возникновение и развитие непосредственно связаны с рыночными отношениями. Прежде чем совершить рыночную сделку ее участники стремятся определить возможную сумму сделки, стоимость ее объекта. При этом объектом сделки выступают различные виды имущества и бизнеса. Рост их сложности, цен и рисков сделок с ними обуславливают необходимость привлечения к оценке стоимости специально обученных профессионалов — оценщиков. Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или на основании трудового договора в составе юридических лиц (оценочных, консультационных, финансовых и других компаний), соответствующих условиям, установленным Законом об оценочной деятельности. Необходимо отметить, что правоприменительная практика в сфере оценочной деятельности сформировалась таким образом, что преобладающая доля услуг по оценке оказывается оценщиками в составе юридических лиц.

Следует отметить, что оценщик определяет не цену объекта имущества или бизнеса, а его стоимость. Цена — это совершившийся факт, фактический результат состоявшейся сделки. Стоимость — это ожидаемая (наиболее вероятная при данных условиях — состоянии рынка, объекта сделки, условий его функционирования и развития и др.) цена объекта сделки. Рыночная стоимость, как правило, отличается от рыночной цены. При правильном определении рыночной стоимости ее величина максимально приближается к цене объекта оценки при его обращении на рынке. Следовательно, оценочная деятельность представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины его стоимости в денежном выражении с учетом влияющих на него факторов в конкретный момент времени и в условиях конкретного рынка.

Оценочная деятельность с правовой точки зрения — профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематермальных объектов, с учетом прав на них и интересов в отношении их субъектов гражданских прав.

Приказом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации № 539Н от 04.08.2015 утвержден профессиональный стандарт «Специалист в оценочной деятельности», где оценочная деятельность определена как «деятельность по определению стоимостей (цен), оценка объектов гражданских прав, обязательств, убытков». В стандарте сформулированы виды оценочной деятельности и трудовые функции, разделенные в зависимости от их трудоемкости и специфических характеристик объектов оценки на три категориям сложности — I, II, III.

При осуществлении оценочной деятельности используются специальные правила и методики. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком.

Определение сущности оценочной деятельности раскрывает ее характерные черты как процесса:

• — зависимость содержания операций от цели оценки, вида объекта и выбранных методов оценки. Оценщик в своей деятельности для получения результата должен проделать операции, содержание которых зависит от цели (для купли-продажи, вклада в уставный капитал, инвестирования, налогообложения, аренды и т. д.), вида (земельный участок, объект недвижимого имущества, оборудование и т. п.) и выбранных методов оценки (практически почти каждый метод имеет специфику применения для различного вида объектов оценки);
• — упорядоченность, т. е. все действия оценщиком должны совершаться в определенной последовательности. В алгоритме применения каждого метода оценки можно выделить общие для их всех этапы оценки:
  • 1) определение цели оценки;
  • 2) выбор вида стоимости, подлежащей расчету;
  • 3) сбор и обработка необходимой информации;
  • 4) обоснование методов оценки стоимости;
  • 5) расчет величины стоимости объекта, внесение поправок;
  • 6) выведение итоговой величины; проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место;

• — целенаправленность — ориентация действий по оценке на конечный результат;
• — количественное выражение всех стоимостных характеристик независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению;
• — рыночный характер. Оценщик не ограничивается учетом характеристик оцениваемого объекта: затрат на его создание или приобретение, технических характеристик, местоположения, генерируемого дохода, структуры и т. п. Он принимает во внимание совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого объекта, его макрои микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом и др. Обязательным требованием оценки стоимости активов и бизнеса является ее привязка к конкретной дате.

Цель оценки состоит в определении стоимости объекта имущества или бизнеса, знание которой необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур (контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры и т. п.) до частных (контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные, страховые компании и другие организации, владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.).

На рынке оценочных услуг действуют, с одной стороны, оценщики — физические лица — члены саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО), а с другой — потребители их услуг (табл. 1.1):

• — оценщики — физические лица, имеющие право профессионально заниматься оценочной деятельностью и определяющие стоимость объектов оценки и объема прав на них;
• — профессиональные объединения оценщиков;
• — заказчики (потребители услуг оценщиков), т. е. юридические и физические лица, которым для ведения хозяйственной деятельности или совершения сделок необходимо иметь аргументированную, документально подтвержденную величину стоимости объекта собственности;
• — органы законодательной власти РФ, создающие законодательную базу для осуществления оценочной деятельности;
• — органы исполнительной власти РФ, которые, с одной стороны, выполняют функции регулирования оценочной деятельности (регистрации, арбитража и т. д.), а с другой — могут быть участниками сделки с объектами оценки.

Таблица 1.1

Субъекты и объекты оценочной деятельности.

Основным участником рынка оценочных услуг признается оценщик, к которому предъявляются следующие требования:

• 1) профессионализм, т. е. наличие документа об образовании в области оценочных услуг и квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена оценщиков;
• 2) правовой статус (либо индивидуальное предпринимательство, либо трудовой договор с юридическим лицом);
• 3) членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• 4) обязательное страхование гражданской ответственности;
• 5) независимость;
• 6) неразглашение конфиденциальной информации;
• 7) своевременное составление и передача заказчику отчета об оценке^[1].

Кроме того, в Законе об оценочной деятельности большое внимание уделяется вопросам дисциплинарной и имущественной ответственности оценщиков, а также формированию эффективной системы контроля за осуществлением ими оценочной деятельности.

В организации оценочной деятельности выделяют следующие основные группы объектов оценки, определяющие специализацию деятельности оценщиков:

• — недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения и т. д.);
• — машины и оборудование (рабочие и силовые машины, измерительные и регулирующие приборы, оборудование, устройства вычислительной техники, транспортные средства и т. д.);
• — нематериальные активы (в том числе объекты интеллектуальной собственности);
• — бизнес;
• — прочие объекты оценки.

Расчет рыночной стоимости имущества (активов предприятия) и бизнеса в современной экономике необходим в силу следующих причин:

• — оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но и ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;
• — знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;
• — периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления активами и бизнесом и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;

— покупателю или инвестору оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение.

Сферы применения оценки стоимости разнообразны. Это рыночные сделки с объектами имущества и бизнеса, фондовый рынок, кредитная система, судебная и налоговая системы государства, процессы приватизации и управления государственной собственностью, инвестиционная деятельность, выработка стратегии и направлений развития объектов имущества и бизнеса, разработка систем мотивации персонала предприятий. Столь широкие сферы применения подчеркивают важность и значение оценки стоимости имущества и бизнеса в рыночной экономике. В последние десятилетия в мировой практике все шире примечется оценка эффективности управления имуществом, бизнесом и его отдельными активами через изменение их рыночной стоимости, где в основе лежит ее периодическая оценка.

Обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки.

Законодательством Российской Федерации определены случаи обязательности оценки стоимости имущества и бизнеса. Обязательная оценка объекта требуется:

• — при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом¹;
• — ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц^[2][3];
• — составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• — выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• — проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• — смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).

Добровольная оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения стоимости предприятия, его бизнеса или каких-либо активов, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели) — оценщики, деятельность которых регулируется Законом об оценочной деятельности, а с другой — потребители их услуг (заказчики).

Методологической базой оценочной деятельности являются принципы оценки — основные исходные положения, правила оценки стоимости предприятия, его имущества (активов) или бизнеса, соблюдение которых необходимо для обеспечения легитимности и эффективности процесса, достижения цели оценки. Обычно выделяют три группы принципов оценки (табл. 1.2).

Эти принципы взаимосвязаны. В оценке стоимости предприятия, его имущества (активов) или бизнеса должны быть задействованы все принципы оценки, хотя они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного вида предприятия, его имущества (активов) или бизнеса.

Таблица 1.2

Классификация принципов оценки стоимости имущества и бизнеса.

Принцип полезности. Любой объект оценки обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу. Его полезность имеет место лишь постольку, поскольку он необходим для реализации общественно полезной функции — обеспечения условий жизнедеятельности людей, производства, распределения, обмена и потребления благ. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Как общую полезность объектов имущества и бизнеса для собственника в рыночной экономике можно выделить их возможность в определенных условиях приносить доход в конкретном месте и в течение некоторого периода. Чем больше полезность объекта, тем выше величина его стоимости.

Принцип замещения. Разумный покупатель не заплатит за объект оценки больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за оцениваемый объект больше, чем стоит создание нового аналогичного объекта в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя полезность данного объекта, определяет его максимальную стоимость, исходя из сопоставления полезности других аналогичных объектов, имеющих одинаковые или близкие по значению характеристики. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих доходов. Их стоимость часто определяется массой ожидаемого дохода, который может быть получен от использования данного объекта оценки, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Поскольку доход выражается в определенной сумме денег, которые подвержены инфляционным процессам, то рубли или другая валюта, полученные в будущем, имеют меньшую покупательную способность или стоимость, чем сегодня. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от использования предприятия, применяют дисконтирование, т. е. пересчет ожидаемой величины будущих доходов или денежных потоков в их стоимость (покупательную способность) на какую-то текущую дату.

Принцип вклада, означающий, что каждая часть оцениваемого имущества вносит свой вклад в его способность приносить доход (МСО^[4]). Вклад — это то добавление к стоимости объекта оценки, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость объекта. Стоимость фактора или компоненты объекта оценки можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость. Например, отсутствие бассейна или гаража снижает стоимость объекта жилой недвижимости на более или менее значимую величину. Этот принцип служит базой сравнения объектов оценки при методе определения стоимости на основе прямого сравнения продаж. Он также обеспечивает базу для оценки уменьшения стоимости в зависимости от различий в составе и качестве объектов оценки при использовании методов затратного подхода.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления (предпринимательской деятельности) и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности. Этот принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

Принцип оптимального размера (масштаба). Основная характеристика объекта оценки должна соответствовать величине (размеру), необходимой и достаточной для полного выполнения его функционального назначения. Например, здание гостиницы не должно иметь недостатка и излишества площадей, необходимых для выполнения его функций по обслуживанию расчетного количества проживающих.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности означает, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта оценки. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная ГК РФ, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета.

Принцип соответствия. Максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка. Если объект оценки соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, определяет более низкую цену на данный объект.

Принцип конкуренции. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли.

Принцип зависимости. Стоимость оцениваемого объекта зависит от характера и стоимости окружающего имущества и бизнеса. Так, в районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайших окрестностей, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Принцип зависимости выражается и в том, что сам оцениваемый объект влияет на стоимость окружающих объектов, находящихся в данном регионе.

Принцип соответствия предложения и спроса. На стоимость объекта оценки оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос на класс данного объекта превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется рыночные сделки, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство и количество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки. Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены на дорогостоящие активы (предприятие, его бизнес или бизнес-направление, большинство объектов недвижимого имущества, оборудования, транспорта) зависят в основном от возможностей инвесторов.

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни объекты имущества и бизнеса появляются, другие изменяют профиль, третьи ликвидируются. Все они проходят «жизненный цикл» — стадии возникновения, роста, стабилизации и упадка, ликвидации. От того, в какой стадии жизненного цикла находится объект оценки или его окружающая среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — ниже. По этой причине оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — основной принцип оценки стоимости имущества и бизнеса. Он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия, и объединяет все другие принципы оценки стоимости. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее.

• [1] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «06 оценочной деятельности в Российской Федерации». Глава 1, ст. 4.
• [2] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Глава 1, ст. 8.
• [3] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Глава 1, ст. 9.; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• [4] МСО — Международные стандарты оценки.