Отечественный и зарубежных опыт ипотечного страхования и возможности его использования в деятельности ООО «СЗСК-Калининград»

Внедрение ипотечного страхования в России (в том числе в Калининградском регионе) требует тщательной правовой, финансовой и методической проработки. По мнению иностранных специалистов, введение ипотечного страхования на данном этапе развития ипотеки в России не является преждевременным и обусловлено потребностью в повышении уровня доступности ипотечных кредитов.

Следствием появления данного вида страхования является существенное расширение рынка кредитов, повышение доступности жилья для более широкого круга заемщиков за счет снижения требований к размеру первоначального взноса. Однако одновременно с этим увеличивается и кредитный риск. В случае если 100% этого риска покрываются государственной компанией, у банков возникает определенный стимул выпускать недостаточно качественные кредиты. В России, а также в тех странах, где банки пока еще не имеют достаточно большого опыта работы с заемщиками, отсутствует статистика проблемных и невыполненных кредитов, нет практики судебного обращения взыскания на предмет залога, реализация залога с торгов, нет кредитных бюро и кредитных историй, оценка кредитных рисков чрезвычайно затруднительна.

В то же время сегодня при осуществлении данного вида страхования российские страховые компании сталкиваются с тем же набором рисков, что и банки-кредиторы. При этом наиболее чувствительной для расчета тарифов является невозможность достоверной статистической оценки риска дефолта заемщика по причине отсутствия соответствующей статистики.

В связи с этим следует признать, что сегодня частные страховые компании, понимая необходимость принятия на себя больших долгосрочных и исключительных по своему характеру обязательств, вряд ли будут заинтересованы в приходе на данный рынок.

В качестве одного из направлений развития данного вида страхования в России можно рассматривать привлечение в российской страховой сектор зарубежных страховщиков, давно и успешно осуществляющих данный вид страхования за рубежом. Речь идет как об учреждении на территории Российской Федерации новых страховых компаний с иностранным капиталом, преимущественным видом страхования которых будет страхование кредитных рисков, так и о внедрении данного вида страхования и (или) перестрахования уже работающими в России иностранными страховщиками (например, AIG).

Преимуществом иностранных частных страховых компаний перед российскими частными страховщиками является наличие у первых значительных финансовых ресурсов и возможность частично «инкорпорировать» в российскую практику зарубежный опыт осуществления ипотечного страхования.

Одним из возможных практических применений может быть использование ипотечного страхования первоначально для того, чтобы сократить, например, наполовину минимальный размер наличных средств, которые должен иметь заемщик. Например, перейти от не страхуемого в настоящее время в России базового показателя LTV в 70% к страхуемому LTV в 85%. После того как накопится достаточный опыт работы с этим показателем, его можно будет немного повысить.

В частности, можно начать работу с государственной организации, но при этом ее структура должна учитывать возможную эволюцию, а потом перейти к частным организациям, если конечной целью является создание жизнеспособного частного коммерческого сектора на ипотечном рынке. Отвечая на вопрос, могут ли частные компании сейчас прийти на российский рынок и начать работать немедленно, он констатировал, что для этого не хватает многих важных составляющих.

Также следует отметить, что многие выступавшие придерживаются следующего мнения: внедрение программ ипотечного страхования должно основываться не на разработке кардинально новых, а пересмотре и модификации прежних программ ипотечного страхования. Безусловно, надо учитывать особенность конкретной страны, законодательные, социальные и экономические нюансы. Однако общая испытанная схема создания системы ипотечного страхования остается прежней. Сначала следует установить максимально допустимый уровень LTV по застрахованным кредитам выше существующего, среднего по стране, показателя LTV по незастрахованным кредитам, но не завышать его чрезмерно, даже если спрос на рынке требует большего. Еще одно важное решение, которое необходимо принять уже на первых этапах разработки программы, касается определения доли общей суммы кредита, которая будет застрахована от убытков. Следующим важным моментом разработки программы является определение метода сбора страховых взносов.

Таким образом, в перспективе система страхования ипотечных рисков в России может стать эффективным ускорителем развития рынка жилищных ипотечных кредитов. В случае успешного построения правовых и экономических взаимоотношений между банками, заемщиками, создаваемым кредитным бюро, системой ипотечного страхования и системой рефинансирования данная модель ипотечного рынка может стать примером сочетания практически всех наиболее существенных достижений мирового ипотечного опыта.

Внедрение системы ипотечного страхования в различных странах: США, Канаде, Великобритании, Литве и ряде других — привело к существенному увеличению общего объема ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых кредитными организациями, увеличению количества кредиторов, желающих работать на рынке ипотечных кредитов.

В качестве государственной системы система страхования кредитных рисков была введена в США в 1934 году и сразу после Второй мировой войны в Канаде. Впоследствии в этих и ряде других стран получили развитие и частные институты ипотечного страхования.

Создание в 1934 году Правительством США Федеральной жилищной администрации (ФЖА) стало удачным примером выхода из тяжелейшего по своим последствиям кризиса, поразившего банковскую систему и подорвавшего платежеспособность большинства заемщиков, шагом, оказавшим положительное воздействие на рост и развитие первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. В рамках ФЖА были разработаны и внедрены большое количество специальных государственных программ по страхованию кредитных рисков, направленных на повышение доступности кредитов для семей со средними и ниже средних доходами, молодых семей, впервые приобретающих жилье в собственность, других категорий населения, не рассматриваемых ранее банками в качестве надежных заемщиков.

Бесспорный заслугой ФЖА стало не только создание надежной и самоокупаемой системы страхования ипотечных рисков, но и действенные меры по стандартизации рынка ипотечных кредитов, направленные на минимизацию кредитных рисков, внедрение методик и руководств по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, разработке и внедрению самоамортизируемых кредитных инструментов, увеличению сроков кредитного периода до 30 лет, введению унифицированных форм кредитных документов, определению требований к надежности и профессионализму банков, которые стали принимать участие в программах.

В результате застрахованные в ФЖА кредиты стали надежным и ликвидным продуктом для банков-кредиторов. Созданная в 30-ые годы XX века государственная корпорация «Фэнни Мэй», а впоследствии две другие корпорации — «Джинни Мэй» и «Фредди Мак» стали выкупать, секьютиризировать и рефинансировать застрахованные кредиты посредством выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг и продажи их инвесторам.

Следует отметить, что частные страховые ипотечные компании страхуют кредиты не на 100%, как это делает ФЖА, а только на часть кредита, как правило, не превышающую 25 — 50%. Это, с одной стороны удешевляет стоимость страховки, с другой стороны, не снимает полностью кредитный риск с банка. Кредитные риски делятся между банком, выдавшим кредит, и страховой компанией. За последние 30 лет рынок ипотечного страхования ипотечных рисков в США стал выгодной и надежной сферой деятельности для частного бизнеса. В настоящее время одновременно с государственной системой страхования успешно стали действовать частные страховые компании.

В Канаде также был отмечен большой стимулирующий эффект при внедрении и развитии системы государственного и частного страхования ипотечных рисков.

Канадская ипотечная жилищная корпорация была создана в 1946 году и называлась Central Mortgage and Housing Corporation. В 1979 году она переименована в Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Это государственная корпорация. Ее деятельность регулируется государством на основании следующих законодательных актов: Закон о СМНС, Национальный жилищный закон (NHA), Закон о финансовом регулировании.

Корпорация имеет 6 региональных центров по одному в каждой провинции Канада. В настоящее время только в головном офисе в Оттаве работает более 2000 сотрудников.

Однако есть и другие показательные примеры создания программ ипотечного страхования. Гонконг представляет собой прекрасный экономический пример того, как успешная программа ипотечного страхования в соответствующих условиях может положительно сказаться на росте домовладельцев и расширении индустрии ипотечного страхования. В начале 1999 года в Гонконге было впервые применено ипотечное страхование, которое расширило возможности ипотечного кредитования. Появилась возможность предоставления кредитов с максимальным уровнем соотношения LTV от 70 до 85%, а иногда и до 90%. Это значительно повысило доступность жилья, потому что большее число заемщиков могли внести первоначальный взнос на уровне в 10 — 15%, чем при минимальном размере первоначального взноса в 30%, который был обязательным до введения ипотечного страхования. Банковский регулятор снизил требования для банков по взвешенному капиталу, основанному на риске, по займам с ипотечным страхованием. В результате проверки процедур андеррайтинга, проводимой третьей стороной — ипотечными страховщиками — были усовершенствованы стандарты управления рисками. Регулятор деятельности страховщиков предъявил жесткие требования по капиталу и рейтингу ипотечных страховщиков, чтобы гарантировать безопасность и надежность финансовой системы Гонконга. В результате более 12 000 заемщиков воспользовались услугами ипотечных страховщиков, чтобы стать домовладельцем. Ежегодные объемы предоставляемых ипотечных кредитов увеличились до 15 миллиардов долларов США. Статистика говорит сама за себя, в 1997 году доля ипотечного кредитования в ВВП составляла 27,3%, а в 2002 увеличилась до 42,4% благодаря внедрению ипотечного страхования.

Рассмотрим ситуацию в Европе. В ряде государств имеются государственные инструменты ипотечного страхования — Финляндия, Франция, Швеция, Бельгия, Великобритания. В последнее время программы ипотечного страхования были внедрены и в странах Балтии. Помимо этого, на ипотечном рынке действуют и частные компании ипотечного страхования. Причиной, почему эти страны решили внедрить государственную или частную систему ипотечного страхования, является признание наличия недостатков в системах, связанных с государственными программами субсидирования жилья. Конечно, при определенных обстоятельствах система льгот и субсидий может быть выгодна, но она должна быть разработана в каждой отдельной стране с учетом местной специфики. Полностью отказаться от субсидирования нельзя, не предложив альтернативные варианты решения проблем заемщиков.

Вопросы национальной жилищной политики в Европе относятся к компетенции правительств отдельных государств, а не Евросоюза. Это создает некоторые сложности, при решении проблем, большинство из которых аналогичны проблемам в России: строительство доступного жилья как производство товаров широкого потребления, объем кредитов населению и т. п. Эти вопросы не являются специфичными только для стран с развивающейся рыночной экономикой, они обсуждаются и в Великобритании, и во Франции. Это связано с развитием и эволюционными изменениями на рынке в целом, и на рынке рабочей силы в частности. Появляются новые проблемы, которые надо решать. В качестве примера можно привести ситуацию в Великобритании. Эта страна занимает первое место в Европе по количеству домовладельцев. Он выше среднего по Евросоюзу. Однако правительство раздумывает над тем, как поднять этот уровень еще выше. Это является ответом на эволюционные процессы в обществе — имеется сегмент населения, который не охвачен услугами ипотечного рынка.

В ряде стран после введения единой европейской валюты, после заключения Маастрихтских соглашений была введена более жесткая бюджетная политика. Не каждая из европейских стран сейчас с легкостью может предоставлять субсидии, чтобы помочь определенным слоям населения и рынку жилья. Примером может служить Португалия. Жилищный рынок Португалии был крайне субсидированным. Но сейчас шаг за шагом государство прекращает эту политику. То же самое можно сказать и об Италии. К сожалению, в Италии отсутствует согласованная жилищная политика. Единственным критерием является наличие денег в определенный момент, чтобы потратить на ее реализацию. В результате этого, только в конце финансового года вы можете понять, есть ли евро, чтобы потратить на жилищные нужды или нет. Государство уходит от решения вопросов по предоставлению жилья. В настоящее время огромное количество государственного жилья продается, что опять же вызвано сложностями с бюджетом. При этом на региональном уровне можно столкнуться с противоположным явлением. В Италии есть область, где в настоящее время за последние два года было внедрено предоставление государственной гарантии, чтобы обеспечить доступ к недвижимости для молодых семей. Конечно, им гарантируется предоставление определенной суммы по кредитам. Причем эта гарантия распространяется только на граждан, проживающих в этой области и отвечающим требованиям дополнительных критериев. Но, тем не менее, это свидетельствует о наличии различий в подходах. С одной стороны, есть бюджетные ограничения, которые не позволяют правительству инвестировать и субсидировать жилищный рынок. С другой стороны, имеется политический интерес к жилищной политике, потому что рынок поставил ряд проблем, которые необходимо решать. Нужно принять во внимание и соотношение цен на жилье и доходов граждан — они колоссально отличаются. В некоторых европейских странах разница между стоимостью жилья и доходами населения продолжает увеличиваться.

С учетом своего и чужого негативного опыта на рынке ипотечного страхования, его участники делают определенные выводы, которые находят отражение либо в нормативно-правовых актах, либо в уставах страховых компаний. Таким образом, сформировались основные принципы построения программ ипотечного страхования за рубежом, заключающиеся в следующем:

• — целесообразность резервировать средства с учетом риска в размере, достаточном для выполнения всех требований, включая те, что могут возникнуть в период серьезного экономического спада; § необходимость использовать собственные независимые критерии отбора кредиторов для участия в программе, а также критерии андеррайтинга конкретных кредитов — и те, и другие критерии не зависят от политических факторов; § ежегодное приглашение (в обязательном порядке) негосударственных (частных) аудиторских компаний для проведения финансовых и производственных аудиторских проверок в дополнение к стандартным ревизиям и проверкам, осуществляемым государственными регулирующими органами;
• — обеспечение получения и дальнейшего поддержания минимального инвестиционного рейтинга, подтверждающего способность организации выполнять платежные требования (независимо от каких-либо резервных государственных гарантий, которые организация может иметь);
• — определение размера страхового покрытия кредита (процент первого убытка), позволяющего банку быть уверенным в том, что с точки зрения незащищенности рисков, он останется в той же или даже несколько лучшей позиции по сравнению с тем, какой бы она была, если бы кредит с базовой ставкой LTV 70% был бы не застрахован. Например, кредит с LTV 85% должен иметь минимальное страховое покрытие не менее 20%, а наиболее приемлемым максимальным показателем покрытия для него было бы 30%;
• — требования к страхуемым кредитам: во-первых, жилье, отвечающее определенным стандартам качества (устанавливаются банком-кредитором и (или) страховой компанией), во-вторых, заемщикифизические лица, в-третьих, заемщики, приобретающие жилье в собственность;
• — первоначально применяется консервативный показатель максимально допустимого страхуемого LTV — он должен быть выше действующего незастрахованного базового LTV, но ниже предполагаемого конечного показателя;
• — риски следует принимать после того, как информация об индивидуальном кредите проанализирована ипотечным страховщиком, но только после того, как кредит пройдет андеррайтинг и будет признан приемлемым кредитором.

Как видно из перечисленных выше примеров, введение системы ипотечного страхования стимулирует рынок ипотечных кредитов, вводит некоторые требования, как к кредиторам, так и к заемщикам, позволяет повысить уровень LTV, что делает жилье более доступным. В странах, где присутствует и государственное и коммерческое страхование ипотечных рисков, у потенциальных клиентов есть выбор между полным покрытием риска, но за более высокую плату, либо неполным покрытием, но, соответственно при более низких тарифных ставках. Системы ипотечного страхования в каждой из стран не сразу приняли тот вид, который существует сейчас. Это результат практической работы, улучшения андеррайтинга, обработки постоянно обновляемых данных, повышения требований к ипотечному кредитованию.

Резюмируя вышесказанное, можно отметить, что преимущества ипотечного страхования для кредиторов заключаются в снижении кредитного риска, связанного с дефолтом заемщика, и возможности предлагать расширенный перечень ипотечных кредитных продуктов, ориентированных на более широкий круг заемщиков. Преимущества ипотечного страхования для заемщиков заключается в следующем: во-первых, повышается доступность кредитов за счет более высокого уровня LTV и, следовательно, уменьшается сумма первоначального взноса; во-вторых, снижаются процентные ставки по ипотечных жилищным кредитам, поскольку ипотечное страхование в целом снижает кредитных риск для кредитора; в-третьих, кредитная организация может принять решение увеличить свой кредитных портфель за счет расширения ассортимента кредитных продуктов и категорий потенциальных заемщиков.