Основные направления развития системы ипотечного кредитования

Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать «усечённо-открытую» модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе, за счёт собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п.

Второй характерной особенностью усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически не может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усечённо-открытой модели обусловило её достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, обычно они устанавливаются каждым ипотечными банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели.

Существенно отличается от рассмотренной выше так называемая «расширенная открытая модель». В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Схематически данная модель представлена на рис. 3, где Р — цена приобретения жилья на рынке; Р1 — фактическая стоимость жилья с учётом кредитной нагрузки.

Рис. 3. Схема расширенной открытой («американской») модели ипотечного кредитования

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определённом содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке и ценной закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаёмщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Расширенная открытая модель в определённой мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определённых пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США, поэтому её часто называют «американской моделью ипотеки».

Суть «американской» модели состоит в том, что человек с определённым уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жильё, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся — заёмными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от доходов заёмщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счёт собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги, как крупным вкладчикам, так и мелким инвесторам. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки привлекает многие банки тем, что даёт принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определённых услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. В настоящее время в США секьюритизировано более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов. Годовой выпуск бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью колеблется в районе 70 млрд., а общая сумма обращающихся на рынке бумаг превышает 300 млрд долл. Расширенная открытая модель широко применяется только в США, объёмы её применения в других странах ничтожны.

Третья модель — «сбалансированная автономная» заслуживает особого рассмотрения. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип её функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заёмщика только в том случае, если он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причём сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансированной автономной модели» применяются в России, в частности, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.).

Данное ограничение третьей модели является существенным «минусом», так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной системы есть и серьёзные «плюсы» — потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам стройсбережений и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, 3% и объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчёта 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13% (при марже в 3%).

Таким образом, модель становиться независимой не только от колебаний рыночной цены заёмных средств, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной системы имеет особенное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчёты должны быть привязаны к курсам СКВ. Положительной чертой дано модели является также и то, что в её рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платёжеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Истоки функционирования рассматриваемой модели в различных странах начали складываться ещё в 19 в. В дореволюционной России сбалансированная модель, в частности, проявлялась в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. (44, С. 69).

В настоящее время наиболее впечатляющие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «Система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий (рис. 4).

Рис. 4. Схема «немецкой» модели ипотечного кредитования («система стройсбережений»)

Гражданин, желающий приобрести жильё, начинает взаимодействовать со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2−10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы и накапливают, таким образом, до 45% от стоимости будущего жилья, после чего получают право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10−15 лет.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в её рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной системы, — её замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и весьма низкой — от 4,5 до 8,5%. При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется чёткая калькуляция. Накопительный период занимает 2−10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5−4,5% в зависимости от социального статуса заёмщика и условий договора о предоставлении ссуды.

«Немецкая» замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

• — финансирование не зависит от рынка капитала;
• — процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;
• — размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
• — в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.

Существует ещё одна разновидность системы стройсбережений. В основе этой системы лежит принцип взаимокредитования её участников. Они, объединяя свои накопления в общем фонде, по очереди финансируют друг друга. Внеся в фонд половину необходимой ему суммы, участник системы через некоторое время получает назад свои накопления и равный по величине кредит. Погашая кредит, он возвращает средства, полученные из фонда. (43, С.28).

В большинстве стран мира модель стройсбережений в той или иной форме применялась одной из первых. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого накопления. В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции, Германии и Австрии, где сохранить сберегательную модель и сделать её конкурентоспособной удалось только с помощью государственных субсидий.(33, С. 34).

Проанализировав три основные модели ипотечного кредитования: традиционную, американскую и немецкую и особенности их функционирования можно сделать вывод, что не существует универсальной модели ипотечного кредитования, каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, в то же время, в этих моделях можно выделить определённые сходства.

Характерной чертой усечённо-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставкам на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Общим для расширенной и сбалансированной моделей является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, а также то, что обе эти системы в сущности не имеют прямой связи с процессом инвестирования строительства.

Обзор зарубежных моделей ипотечного кредитования показывает, что их применение в отечественной практике должно быть тщательно продуманным и обоснованным.