Региональный подход к ипотечному кредитованию

Еще два года назад по оценкам экспертов в стране действовало до двух десятков ипотечных схем. Это было связано с тем, что в регионах по-своему подходили к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появлялись ипотечные программы, в основе которых лежало бюджетное финансирование. В последнее время ипотечное кредитование стало приобретать рыночный характер. Это связано с принятием необходимых законов, развитием федеральной системы ИЖК и большим интересом банковских структур к новому и перспективному направлению. Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республики Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.

Рисунок 7.

Количество банков, выдающих ипотечные кредиты в регионах, неуклонно растет. К началу 2006 года их насчитывалось более 200. Стоит отметить, что география деятельности основных участников рынка уже не ограничивается территорией Москвы и Санкт-Петербурга, как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. Активно продвигают свои программы в регионах такие банки как Внешторгбанк, Возрождение, Российский капитал, МДМ-банк и ряд других. В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Это, прежде всего, такие банки как Совфинтрейд, БТА Ипотека, КИТ финанс. Несмотря на развивающуюся конкуренцию, АИЖК остается крупным игроком рынка ипотечных кредитов в регионах.

Таблица 10. Доля АИЖК в общем количестве зарегистрированных договоров ипотеки в 2005 г. (ист. АИЖК).

Следует также отметить, что система рефинансирования и ипотека в регионах развиваются неравномерно: наиболее активно — в Поволжском и в Сибирском округах (на них приходится примерно 70%), в Центральном и Северно-Западном округах эта услуга востребована плохо. Этому есть свое объяснение — здесь сконцентрирован крупный банковский капитал, и многие банки, выдав кредит, предпочитают получать по нему процентный доход.

В 2004 году, рассматривая программу доступного жилья, Правительство РФ наметило определенные opиентиры развития ипотеки и в первую очередь — повышение платежеспособного спроса населения в регионах. Была поставлена задача — выдать 2010 году ипотечных займов более чем на 1,2 триллион рублей, предоставляя ежегодно не менее миллиона кредитов. Иными словам в каждом субъекте Федерации каждый рабочий день должно выдаваться по сорок кредитов.

Особенности реализации региональных ипотечных программ.

Валюта кредитования. Если на столичном рынке и в Подмосковье равным образом представлены и рублевые, и валютные кредиты, а популярность каждого из них непостоянна и зависит как от курсовых значений, так и от формы получения заемщиком дохода, то во всех остальных регионах наиболее востребованной валютой является рубль. Однако своя специфика существует не только в каждом регионе, но и в каждом конкретном городе. Так, например, в портовых городах (например Новороссийск и Калининград), где значительное количество платежеспособного населения составляют моряки, нередко ходящие под иностранными флагами и фактически получающие доход за пределами страны в иностранной валюте, пользуются спросом кредиты в долларах США. Кроме того, структура объема кредитования в том или ином регионе может зависеть от корпоративной политики крупнейших игроков рынка.

Таблица 11. Динамика показателя «Ипотечные жилищные кредиты в рублях «тыс. руб.

Таблица 12. Динамика показателя «Ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте «тыс. руб.

Данные Банка России www.cbr.ru.

Как видно из представленных показателей, в зависимости от валюты кредитования Тульская и Ярославская области, не имея существенных отличий в географическом положении, являются абсолютными антагонистами.

Вторая особенность касается бюджетной поддержки. Как правило, местные администрации очень заинтересованы в развитии ипотеки. Причем интерес этот выражается не только в плане законодательных инициатив (что, конечно, важно), но и в виде реальной финансовой помощи, когда отдельным социальным категориям горожан за счет местного бюджета предоставляется денежная поддержка. В качестве примера можно привести бюджетную программу в Ростове-на-Дону, в соответствии с которой компенсируются две трети процентной ставки отдельным социальным категориям граждан в течение первых двух-трех лет кредитования.

Есть и ценовая специфика — за время работы в регионах банкам удалось накопить некоторую статистику в основном по рынку новостроек. Так вот, местные цены на квартиры — вдвое ниже не только столичных, но и о6ластных. Отсюда и размеры наиболее востребованных на местах кредитов, ограниченных, как правило, суммой в 400−500 тысяч рублей.

Среди трудностей, возникающих с выходом региональный рынок, наиболее типичные: во-первых отсутствие опыта и практики работы в сфере ипотечного кредитования, в том числе и в различных государственных структурах. К примеру, схема регистрации ипотеки квартиры в силу закона, не в силу договора, выбранная, чтобы минимизировать расходы заемщика, понятна не всем и часто вызывает огромное количество вопросов как в учреждениях местной администрации, так и во время регистрации прав на недвижимое имущество. Видимо, чтобы снять эти вопросы, возможно лишь одно разумное решение: разработать специальную, подробную инструкцию, четко регламентирующую действия регистрирующих органов.

Следующая проблема, характерная для всех без исключения регионов — огромный объем не просто старого, но поистине ветхого жилья. Поэтому подобрать подходящую квартиру на вторичном рынке людям крайне трудно. Закономерно, что активнее всего растет спрос на новостройки, на строящееся жилье, и именно этот сегмент рынка и будет скорее всего максимально развиваться. Если говорить о Москве и области, то здесь кредиты на этапе строительства готовы предоставлять уже не менее семидесяти банков. И совершенно противоположная картина в регионах, где подобных предложений со стороны банков практически нет. Понятно, что основным препятствием в данном случае выступает возникновение для банка дополнительных рисков — в том числе строительных рисков, «недостроя» и так далее. Тем не менее, это направление перспективно, во всяком случае, некоторые банки намерены его развивать. На сегодняшний день круг застройщиков работающих в банками довольно ограничен, но банки собираются его расширять. Однако должны быть жесткие требования к застройщику, в которые входит и его готовность полно раскрывать информацию о себе, чтобы проект был максимально «прозрачным». Без соблюдения этого условия возникают дополнительные риски.

Есть проблема и с точки зрения принятых стандартов, поскольку в большинстве регионов банки реализуют программу АИЖК, предоставляя рублевые кредиты не только на вторичное жилье, но и на этапе строительства. Такие кредиты до оформления жилья в собственность и регистрации ипотеки не рефинансируются и до поры остаются в портфеле банка. Значит, и кредитные риски несет банк.

Есть, однако, любопытный факт — уровень цен на жилую недвижимость в регионах не зависит от обеспеченности населения жильем. Об этом, в частности, говорите в исследовании, подготовленном АК&М, где проведен анализ цен реальных сделок с жильем в региона РФ и рассмотрены факторы оказавшие наибольшее воздействие на их динамику. По итогам этого исследована было также выявлено, что увеличение объемов строительства жилья не ведет к снижению цен в регионах.

В различных регионах картина со строительством выглядела по-разному: где-то ввод жилья увеличивался быстро, где-то по тем или иным причинам сокращался. Однако на динамику цен это почти никак не повлияло. Развитие ипотеки тоже мало влияет на цены на рынке жилой недвижимости — объемы приобретаемого с использованием ипотечных кредитов жилья пока тонут в океане неудовлетворенного спроса. В перспективе — по мере роста числа ипотечных сделок — влияние данного фактора на динамику цен, вероятно, будет возрастать, но сейчас, повторяем, оно не существенно. В настоящее время ни потребность в жилье, ни предложение на рынке жилой недвижимости почти не оказывают заметного воздействия на цены. Основные же факторы, которые сейчас влияют на уровень цен на рынке недвижимости в регионах, так же, как и в целом по стране — уровень экономического развития этих регионов и уровень благосостояния населения, живущего в них, то есть — платежеспособный спрос. В исследовании АК&М установлена довольно тесная зависимость между этими показателями. Так, коэффициент корреляции между ценами сделок с жильем и объемами ВРП на душу населения составляет 0,87. При этом известно, что уровень жизни населения в тех или иных регионах, вопреки установившимся стереотипам, напрямую не зависит от цен на нефть в мире. Зато зависит от других факторов: например, от профессиональной состоятельности региональных властей, от добропорядочности местной бизнес-элиты, от институциональной инфраструктуры, наконец, от географического положения и ряда других обстоятельств. Другое дело, что если нефть снова упадет до $ 8 за баррель, вряд ли весь арсенал перечисленных факторов окажется в силах сдержать рынок.

Ситуация с обеспечением жилищем населения Тульской области характеризуется следующими экономическими показателями. Если по обеспеченности жителей области, в квадратных метрах, на душу населения показатели по Тульской области практически неотличимы от средних по Центральному федеральному округу и незначительно выше общероссийских, то по количеству ветхого и аварийного жилья г. Тула прочно удерживает первые места на протяжении многих лет.

Таблица 13. Площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), квадратный метр общей площади, значение показателя за год.

Среднедушевой доход жителей области также не слишком отличается от доходов жителей других областей Центрального федерального округа, за исключением г. Москвы и Московской области.

Таблица 14. Среднедушевые денежные доходы населения.

В 2005 году ситуация принципиально не изменилась, в расчете на душу населения приходилось в среднем 4871,9 рублей денежных доходов в месяц. Таким образом, исходя из объективной оценки общей экономической ситуации, количество жителей области, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия крайне мала, как и в целом в федеральном округе и в целом по России. В 2005 году наиболее распространенной ценой на вновь построенное жилье была цена 20 тыс. рублей за квадратный метр. Очевидно, что без использования заемных средств вовлечение столь низких доходов в работу на рынке недвижимости невозможно, как уже отмечалось в данной работе. В этой связи показательны следующие статистические данные:

Таблица 15. Ввод в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади, значение показателя за год.