Оценка объекта недвижимости

Оценка недвижимости

Раздел I. Общие факты и выводы Раздел II. Задание на оценку Раздел III. Сведения о Заказчике и об Оценщике Раздел IV. Применяемые стандарты оценочной деятельности Раздел V. Принципы оценки Раздел VI. Описание процесса оценки Раздел VII. Описание объекта оценки

7.1 Исходные данные

7.2 Анализ местоположения объекта оценки

7.3 Описание объекта оценки

7.4 Описание рынка недвижимости Калужской области Раздел VIII. Процесс оценки

8.1 Процесс оценки

8.2 Анализ НЭИ Раздел IX. Определение рыночной стоимости объекта оценки

9.1 Затратный подход

9.2 Доходный подход

9.3 Сравнительный подход

9.4 Согласование результатов Итоговое заключение Библиографический список Сертификат качества оценки

Раздел I. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1 Общая информация, идентифицирующая объекты оценки

Таблица № 1

1.2 Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Таблица № 2

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки — двухэтажного кирпичного административного здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м. кв, по адресу: Калужская область, Дзержинский район, п. Товарково, мкр-н Промышленный, д. 57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01.01.2010 года, для целей залогового обеспечения кредита, с учетом округления определяется в общей сумме: 22 741 140 (двадцать два миллиона семьсот сорок одна тысяча сто сорок) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 3 468 987 рублей.

Генеральный директор ______________________ Мелентьева О.С.

Оценщик _________________ Дмитрова О.В.

Раздел II. Задание на оценку (в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки)

Таблица № 2

Раздел III. CВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица № 3

Таблица № 4

Таблица № 5

Раздел IV. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

4.1 Применяемые стандарты оценки

Работа по оценке выполнена в соответствии с:

1. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

2. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

3. Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

4. Стандартами профессиональной деятельности ССО РОО 2005

4.1. ССО РОО 1−03−2005 «Общие понятия и принципы оценки»;

4.2. ССО РОО 1−04−2005 «Кодекс поведения»;

4.3. ССО РОО 1−04−2005 «Типы имущества»;

4.4. ССО РОО 2−01−2005 «Рыночная стоимость как база оценки»;

4.5. ССО РОО 3−01−2005 (МР6) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

Использование указанных стандартов при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора. Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные сделки по приобретению имущества.

4.2 Применяемый вид стоимости

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости). Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и вышеприведенными стандартами. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ш одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ш стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ш объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ш цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей — либо стороны не было;

Ш платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В настоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, без учета НДС.

4.3 Используемая терминология при определении рыночной стоимости

Аналог — объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Аренда — право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.

Арендная плата — плата за пользование чужим имуществом.

Внешний износ имущества — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Возврат капитала — возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.

Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток — движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

Здания — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).

Неустранимый износ имущества — износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Норма дисконтирования — норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Операционные расходы — затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.

Полная восстановительная стоимость — совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.

Потенциальный валовой доход — максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Риски — обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Ставка дисконта (discount rate) — ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.

Стоимость замещения имущества — стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.

Раздел V. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

При составлении отчета об оценке в соответствии с п. 2.3. ФСО № 3 оценщик придерживался следующих принципов :

— принцип существенности — в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

— принцип обоснованности — информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;

— принцип однозначности — содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;

— принцип проверяемости — состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;

— принцип достаточности — отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.

— принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

— принцип замещения — максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

— принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.

— принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.

Раздел VI. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Получение предварительной информации от Заказчика.

а)Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.

б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57

2.

Заключение

с заказчиком письменного договора об оценке.

3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

— сбор и обработка необходимой внутренней информации:

— сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;

— данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;

— информация об эксплуатационных характеристиках объектов оценки;

— информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

4. Анализ рынка недвижимости:

— свободных продаж объектов сравнения (аналогов);

— социально-экономического развития региона Калужской области.

5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.

6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.

7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.

8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.

9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.

10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.

Раздел VII. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1 Исходные данные

Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице № 7−8.

Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика — Демина Н. П. в январе 2010 года.

Объект оценки — объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.

7.2 Анализ местоположения объектов оценки

Таблица № 7

7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики

Таблица № 8.1

*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23−97.

**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.

Таблица № 8.2.

Материалы фотосессии

7.5 Описание Дзержинского района Калужской области

Районный центр — г. Кондрово

Территория — 1290 кв. км Население — 60,3 тыс. человек Муниципальные образования:

Дзержинский район Город Кондрово Поселок Товарково Поселок Полотняный Завод Угорская волость Число предприятий, организаций — 861

Промышленность — 23

Число колхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований — 11

Число строительных организаций — 2

Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием — 310 км.

Оборот розничной торговли — 115,5 млн руб.

Инвестиции в основной капитал предприятий — 159 420 млн руб.

7.6 Анализ рынка коммерческой недвижимости

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми. С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Необходимо признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет динамично продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Продолжают снижаться цены на коммерческую недвижимость. Так, еще в марте 2009 года средневзвешенная цена квадратного метра на калужском рынке коммерческой недвижимости (города Калуга и Обнинск) составляла 60 000 рублей, что на 10−15% ниже, чем просили за «квадрат» январе. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета — осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%. В 2009 году на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов уменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города — на 6% по количеству, на 25% - по общей площади и на 22% - по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%. На рынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Калужской области предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввиду малого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территориях промпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценность таких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигает значительного дисконта. Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра и относительно г. Обнинска.

Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам. Например, в Калужской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы МоскваКиев наивысшая и зачастую способна удивить — процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г.Москва). По оценкам операторов рынка недвижимости Калужской области различие в стоимости недвижимости расположенной вдоль Киевской трассы и аналогичной недвижимости расположенной в другом месте достигает 50%.

Условия договоров аренды

На дату оценки по коммерческим помещениям сложились следующие условия договора аренды:

— Арендные ставки фиксируются в российских рублях за квадратный метр в год, оплата производится в рублях.

— Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными по коммерческим помещениям тольков Калуге и Обнинске.

— Срок аренды: от 1 года до 10 лет, наиболее распространен 3-х летний срок аренды.

Проводя маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, оценщик определил среднюю долю эксплутационных расходов. На дату оценки эксплуатационные расходы по коммерческим помещениям составляют уже 15% в ставке арендной платы (в ПВД), что на 3% больше чем в прошлом году. Текущий ремонт используемых помещений выполняет арендатор за свой счёт, а собственник (арендодатель) выполняет текущий ремонт вспомогательных помещений и мест общего пользования, а также конструктивных элементов здания. Капитальный ремонт выполняет собственник за свой счёт в полном объёме.

Арендные ставки

Ставки аренды в коммерческих объектах зависят от большого количества факторов, среди них: размер, местоположение, расположение, площадь, и т. п. Разброс арендных ставок может быть большим в зависимости от совокупного учёта вышеперечисленных факторов. Рынок аренды коммерческих помещений значительно вырос за последние 2005;2008 годы. В 2009 году спрос резко упал, и как следствие снизились арендные ставки. Спросом в настоящее время пользуются как объекты, имеющие небольшие площади, используемые для развития мелкого бизнеса. Ставки арендной платы за коммерческие помещения практически не зависят от доходности располагающегося в нем бизнеса.

После проведения маркетинговых исследований рынка аренды коммерческих помещений (зданий, объектов) аналогичных оцениваемому оценщик пришел к выводу что рынка аренды аналогичных помещений, т. е. аренды зданий площадью более 3000 м.кв. в районах области на дату оценки не существует (рынок не сложился), а можно только говорить о рынке аренды (таким образом и сложившейся ставки арендной платы за 1 м² нежилого помещения) на дату оценки только в разрезе всех помещений коммерческого назначения предложенных в качестве оферты. Ставка арендной платы составляет от 200 до 600 рублей за 1 м.кв., в зависимости от места расположения здания, его окружения, и т. п. Информация о ставках арендной платы получена из материалов Интернет-сайтов и у собственников которые сдают аналогичную недвижимость в аренду, а так же использована открытая рыночная информация публикуемая в газетах «Все для Вас» и «Моя реклама». Маркетинговые исследования полученной информации показали, что рыночная стоимость арендной ставки в Дзержинском районе Калужской области может составить 300 рублей.

Выводы

1. Стоимость проведения косметического ремонта коммерческого помещения составляет 500 — 1000 рублей за 1 кв.м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв.м., Стоимость реконструкции зданий от 10 000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Калугаагрострой» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел 57−41−29, ООО «ВиХ-строй» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел.74−96−31,ООО «Росславасервис» г. Калуга, ул. Гагарина, 4, тел 74−25−61,ЗАО «Легион», г. Калуга, ул. Театральная, тел.57−79−28)

2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Калужской области находится в диапазоне от 10% - 25%

3. Средний уровень доходности проектов по строительству коммерческой недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.

4. Недосбор и недозагрузка для нежилых площадей по данным маркетингового исследования составляет до 50% (ввиду экономического кризиса арендаторы сворачивая бизнес уходят с арендованных площадей).

5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.

При анализе рынка коммерческих помещений в Калужской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:

— Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Калуга ул. Ленина, д. 73, тел.57−66−29;

— Агентство недвижимости «Китеж», г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, тел. 57−92−29;

— Калужская служба недвижимости, г. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru

а так же аналитические материалы опубликованные на Интернет-сайтах:

— www.informetr.ru

— www.ners.ru/40

— www. Reality-obninsk.ru

— www. Reality-kaluga.ru

Раздел VIII. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1 Описание процесса оценки

Процесс оценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных ниже.

Этап № 1 — Осмотр объекта, сбор данных и их анализ

На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта. Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.

Этап № 2 — Проведение расчетов

При определении стоимости недвижимого имущества использовались затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации. Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. При оценке затратным подходом использовался метод сравнительной удельной единицы. Описание примененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета

Этап № 3 — Подготовка Отчета

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.

8.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Основные положения

Заключение

о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ — сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором — как улучшенный.

В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ — наиболее вероятное использование недвижимости, -существующее использованиеявно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.

Капитал, вложенный в развитие (или создание) объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.

ВЫВОД: В соответствии с принципом НЭИ и требованиями Международных стандартов оценки (Комментарий к международной оценке. Оценка активов государственного сектора.М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003) рыночную стоимость права собственности для объектов недвижимости необходимо рассчитывать, исходя из целевого (существующего) использования земельных участков.

Определение НЭИ основано на суждении оценщика. Указанные предпосылки расчета являются мнением, а не фактом.

Раздел IX. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9.1 Затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).

Определение величины наколенного износа.

Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

Определение сопутствующих затрат.

Расчет рыночной стоимости.

В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:

РС = С_в/з (1 — И) + З_пр, где:

РС — рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

С_в/з — восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учета износа;

И — накопленный износ;

З_пр — затраты, связанные с приобретением.

При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования. Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.

9.1.1 Определение восстановительной стоимости

В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

— Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

— Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

— Определение коэффициента прибыли инвестора

— Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

— Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

— Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):

(1)

где:

ВС_б — базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Рk_i — произведение корректирующих поправок.

Кпи — коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I_69-до — индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

(2)

где:

V_объект — строительный объем объекта недвижимости.

УВС_аналог — восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице № 11

9.1.2 Коэффициент прибыли предпринимателя

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:

— ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Y_k) приблизительно равной 6%;

— учтено, что начальные вложения средств (В)обычно не превышают 30% от стоимости объекта;

— типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет

Расчет производится по формуле:

k k k² k

P_r ? [1+Y_k х 3 + д_E х (1+2Y_k х 3 +Y_k² х 3 )] х Y_k х 2

Где P_r — прибыль предпринимателя

Y_k — эффективная квартальная ставка процента

k — продолжительность строительства в кварталах

Таблица № 9

Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%

9.1.3 Индекс пересчета

И 1969; 1984 — индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период. Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94). И 1969;1984 ⁼ 1,196;

И1984;2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области № 4(106) октябрь 2009:

Народное хозяйство — 112

Таким образом, коэффициент пересчета равен: 1,196 *112 = 133,95.

9.1.4 Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 — (1,0 — Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 — Иэк.) (3)

Где:

Ифиз — физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. — функциональный износ объекта оценки;

Иэк. — экономический износ объекта оценки.

Физический износ:

Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник для строительных ВУЗов, М. Высшая школа)

Таблица № 10