Заключение. 
Ипотечное кредитование

В мировой практике существует большой набор различных схем и подходов к рефинансированию ипотечных кредитов. Американская и европейская модели основываются, прежде всего, на разных правовых платформах, а также на различных предпочтениях граждан.

В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Рефинансирование выданных ипотечных кредитов осуществляется за счет выпуска банковских облигаций. Ипотечный банк сам выпускает ценные бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы ипотечных банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка. Данная модель рефинансирования ипотечных кредитов успешно развивается лишь в тех европейских странах, где существуют специализированные ипотечные банки. Таких банков в России нет, и появление их не предвидится. Да и германская ипотечная модель скоро будет существенно реформирована для соответствия общеевропейской модели. В странах с наиболее развитым ипотечным бизнесом применяются другие модели. Например, в США финансирование ипотечных кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций.

Опыт организации ипотечного жилищного кредитования, накопленный за последние десятилетия в России, позволяет сравнивать различные организационные формы: банковскую инициативу, бюджетное регулирование через систему фондов и иных организаций, институты контрактных сбережений, потребительские кооперативы. Первоначальное желание российской власти построить единую российскую модель ипотеки на основе одной схемы сменилось пониманием равноправности различных форм жилищной ипотеки.

В конце 2000 года Российское правительство, традиционно решив найти свой путь, приняло окончательное решение: развивать ипотеку по адаптированной модели, совмещающей в себе черты американской и германской. Еще в 1996 году в России было создано Агентство по ипотеке и жилищному кредитованию (АИЖК), которое, однако практически не работало вплоть до середины 2003 года — на тот момент полностью отсутствовало законодательство об ипотеке, так что выдавать кредиты можно было только теоретически.

Работа по законодательному урегулированию отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, активизировалась в 2003;2004 годах, когда был разработан и принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Приоритетным направлением в государственной политике, является создание вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Такие бумаги рассчитаны на долгосрочных инвесторов и, прежде всего, на Пенсионный фонд России, однако они остаются доступными и для других участников финансового рынка.

На настоящий момент развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России сдерживается рядом факторов, среди которых: неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы. При этом необходимо отметить, что наличие четко прописанных правовых норм, касающихся ипотечного кредитования, является необходимым условием организации и обеспечения функционирования ипотечного рынка. Если государство признало право на существование модели рефинансирования ипотечных кредитов на базе ипотечных ценных бумаг, следует завершать формирование законодательной базы и инфраструктуры этого рынка.

В частности, нуждаются в уточнении положения об ипотечных сертификатах участия, необходимо решить вопрос о регуляторе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Пока непонятно, кто будет осуществлять эти функции, Центральный Банк РФ и Федеральная служба по финансовым рынкам, либо появится единый регулятор по этим инструментам. Как следует из особенностей эмиссии ипотечных ценных бумаг в одном случае (при выпуске облигаций с баланса банка) — это должен быть Банк России, в случае выпуска банками облигаций через ипотечного агента, а также ипотечных сертификатов — подключается основной регулятор по финансовым и фондовым рынкам — ФСФР.

Если следовать мировому опыту и согласно рекомендациям рабочей группы по секьюритизации Международной финансовой корпорации Секьюритизация в России. Пути развития рынка и снижения заимствований. Доклад рабочей группы Международной финансовой корпорации. Март 2005. www.ifc.org, для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

• 1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются). Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности; ограничения, связанные с раскрытием коммерческой и банковской тайны) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.
• 2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи» (true sale): продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю (например, SPV) должны быть необратимыми. Такие активы не должны включаться в общую конкурсную массу при банкротстве компании-оригинатора, а также использоваться («переквалифицироваться») на исполнение иных обязательств, помимо обязательств эмитента ценных бумаг, обеспеченных активами.
• 3. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов — резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.
• 4. Покупатель (например, SPV) должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизируемых активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскание на активы в случае «дефолта» заемщика.
• 5. Процедура обращение взыскание на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.
• 6. В случае выпуска эмитентом нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами, разного достоинства («старший», «младший» и т. д.), законодательство должно обеспечивать возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.
• 7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю (например, SPV) не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сделке и делают секьюритизацию менее целесообразной.

Если необходимые условия будут созданы, российские ипотечные ценные бумаги могли бы стать привлекательным инструментом для инвесторов.

Секьюритизация может быть эффективным инструментом создания новых благоприятных возможностей финансирования и инвестирования на российских рынках капитала. Российские компании и банки, а также государственные предприятия и другие организации госсектора могут получить доступ к относительно недорогому финансированию. Институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, получают возможность инвестировать свои средства и получать доход от низкорисковых российских активов. Широкое использование секьюритизации может повысить спрос на собственное жилье, а также способствовать ликвидности российских рынков кредитования. В целом, секьюритизация может способствовать углублению и расширению российских рынков капитала. И последний, но немаловажный фактор — возможность использования секьюритизации федеральными и региональными органами исполнительной власти, а также администрациями крупных муниципальных образований для привлечения средств и финансирования конкретных проектов.

Принятый Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» представляет собой первый важный шаг в ряду законодательных действий, направленных на внедрение новых правовых концепций, способствующих развитию секьюритизации ипотечных кредитов на российском рынке.

В законе говорится о двух типах ипотечных ценных бумаг (ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации), которые, в принципе, соответствуют понятиям «сквозные» (долевые) и «трансформационные» (долговые) ценные бумаги, лежащим в основе большинства схем секьюритизации.

Как российские органы власти, так и участники рынка уже работают над совершенствованием положений закона «Об ипотечных ценных бумагах». Исходя из того, что для устранения ключевых правовых и регулятивных препятствий для развития секьюритизации необходима комплексная реформа российского законодательства, очень важно, чтобы работа над совершенствованием закона «Об ипотечных ценных бумагах» и внедрением в российское законодательство общих положений о секьюритизации осуществлялась согласованно и одновременно.

Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие — создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, — то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.