Анализ опыта становления и развития ипотечного жилищного кредитования

Правовые нормы жилищного кредитования

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

• § ссуда на приобретение недвижимости предоставляемая под ее залог;
• § ссуда на строительство недвижимости предоставляемая под ее залог;
• § ссуда на реконструкцию, модернизацию недвижимости под ее залог;
• § ссуда на строительство недвижимости выдаваемая под залог земельного участка;
• § ссуда на приобретение земельного участка выдаваемая под залог недвижимости;
• § ссуда на приобретение земельного участка предоставляемая под залог имеющейся земли;
• § ссуда на освоение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечных кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации.

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга: за счет его кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с. 22.

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с. 28.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико.

Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

• 2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ ''О залоге" «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.
• 3. Федеральный закон от 16 июля 199Нг. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г. В июле 1995 г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального законa.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2−3 ст. 339, п. 2−5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке» .

• 4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним» .
• 5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных opгaнов различного уровня, включая местные органы управления Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. — М. Издательский дом «Аудитор». 1999, с112.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы:

• 1) имущество;
• 2) действия;
• 3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;
• 4) нематериальные блага.

Термин «» имущество" применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а и также имущественные прaвa.

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Потому здание пли сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности, но функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, ч го право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты не могут быть предметом ипотеки на общих основаниях Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с. 37.

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли — продажи жилого дома или квартиры.

В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не является основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого правила возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в обеспечение кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взысками.

Заемщику, покупателю недвижимости с помощью ипотеки, приходится сталкиваться с целым рядом проблем:

• 1. выбор Банка — Кредитора;
• 2. поиск квартиры (удовлетворяющей не только запросам самого Заемщика, но и условиям Банка-Кредитора);
• 3. необходимость согласовывать с Продавцом условия ипотечного кредита, в соответствии с требованиями Банка-Кредитора;

Для этого необходимо знать ипотечное, жилищное и налоговое законодательство.

В настоящее время в области ипотеки действуют:

• § Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Принят Государственной Думой 17 июня 1997 года, одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года, Вступил в действие 21 июля 1997 года, Редакция от 11 апреля 2002 года;
• § Федеральный Закон «О рынке ценных бумаг» Принят Государственной Думой 20 марта 1996 года Одобрен Советом Федерации 11 апреля 1996 года Вступил в действие 22 апреля 1996 года Редакция от 28 января 2002 года;
• § Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года Вступил в действие 16 июля 1998 года В редакции от 24 декабря 2002 года;
• § Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Внесен 26 февраля 2001 Принят в первом чтении 10 апреля 2002 Принят во втором чтении 20 июня 2003 Принят в третьем чтении 14 октября 2003 Подписан Президентом 11 ноября 2003;
• § Инструкция ЦБР от 31 марта 2004 г. N 112-И «ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ НОРМАТИВАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ЭМИССИЮ ОБЛИГАЦИЙ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ» Зарегистрировано в Минюсте РФ 5 мая 2004 г. Регистрационный N 5783.

Таким образом, к данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Нужно заметить, что предстоит большая работа по совершенствованию законодательства — устранять противоречия и принимать новые законы. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• § «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
• § «Закон об акционерных обществах» ;
• § «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;
• § «Гражданский кодекс» ;
• § «Налоговый кодекс» ;
• § «Жилищный кодекс» .

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволяет привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• § «О кредитных историях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
• § «О стройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;
• § «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
• § «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан» ;
• § «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации»

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Государственная Дума продолжает формировать законодательную базу для ипотеки в 2004 году. Как заявил зампредседателя Госдумы Георгий Боос в ходе совещания в правительстве РФ, в первом полугодии 2004 г. на рассмотрение Госдумы поступит пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

По его словам, разрабатываемые в настоящее время документы направлены на развитие института долгосрочного жилищного кредитования граждан, на увеличение объемов жилищного строительства, снижение административных издержек на рынке жилья. В частности, в Госдуму планируется внести поправки в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, а также в законы об ипотеке, отметил Г. Боос.

Так, предлагается отменить обязательное материальное удостоверение договоров ипотеки, упростить порядок госрегистрации ипотеки и установить государственные пошлины на регистрацию ипотеки. Субъектам РФ предлагается предоставить право на увеличение размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилья.

В то же время, предлагается снизить на период до 2007 г. налоговую ставку до 6% для доходов с физлиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам. Законодатели намерены предусмотреть различные ставки земельного налога как на период проектирования и строительства жилья, так и после завершения строительства.

По словам Г. Бооса, по итогам 2003 г. в России было сдано в эксплуатацию 40 млн кв. м жилья. Из них 40% составляет индивидуальное жилищное строительство, а 60% - массовое. Вместе с тем, по мнению вице-спикера, в течение 20 лет будет сохраняться устойчивый спрос на жилье, который обеспечит потенциал строительства нового жилья в размере 150 млн кв. м ежегодно.

Правительство РФ намерено разработать схему, позволяющую гражданам безбоязненно показать «серые» доходы при покупке ипотечного жилья. Об этом сообщил журналистам вице-премьер РФ Владимир Яковлев.

По его словам, данная мера будет способствовать развитию ипотеки. «Средства у людей есть, но они носят полулегальный характер, и люди не хотят их показывать» , — отметил вице-премьер, добавив, что «нужно законодательно разрешить все, что касается приобретения жилья» .

В частности, по мнению В. Яковлева, необходимо упразднить заполнение документов, требующих указать доход гражданин при получении ипотечного кредита в банке, «чтобы не смущать человека такими действиями». Одновременно необходимо предпринять дополнительные меры, позволяющие создавать кредитные истории российских граждан, чтобы банки, выдавая кредит, могли понять, с кем они имеют дело, и может ли этот человек вернуть деньги.

В.Яковлев добавил также, что с целью решения проблемы развития ипотечного кредитования Правительство РФ в настоящее время разрабатывает около двух десятков законопроектов, большинство из них планируется направить в Госдуму в период весенней сессии 2004 года.

Кроме того, на заседании Правительства 11 марта был рассмотрен вопрос об увеличении объемов строительства жилья. На этом заседании были обсуждены пути достижения поставленной Госстроем задачи достичь в ближайшие годы объемов ввода в строй нового жилья в размере 80 млн. кв. м в год.

В 2004 году Правительство подготовит и направит в Госдуму поправки в Гражданский и Процессуальный кодексы, позволяющие обращать взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки. Принятие этих поправок будет способствовать снижению рисков кредитования и удешевлению ипотечных кредитов.

Также планируется внести другие изменения в действующее законодательство, призванные снизить издержки для получателей ипотечных кредитов. В частности, планируется отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки, уточнить функции органов опеки и попечительства при отчуждении жилья, права членов семьи и собственников жилых помещений. Также упрощения коснутся процедуры госрегистрации ипотеки.

Как сообщили в ДПИ, в текущем году также планируется разработать проекты нормативных правовых актов, направленных на реализацию ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и регулирующих вопросы выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.