Жилищное право. 
Жилищное право

ЗАДАЧА № 1

муниципальная собственность договор найм В одном из жилых домов Санкт-Петербурга освободилась квартира. Между жилищным комитетом городской мэрии и администрацией Центрального района возник спор о том, кто имеет право заселить эту квартиру и заключить соответствующий договор социального найма.

По мнению жилищного комитета, жилой дом является собственностью города и ему принадлежит право распоряжения квартирой. Администрация района считала, что дом относится к муниципальной собственности. При этом она ссылалась на то, что дом числится на балансе одной из районных жилищно-эксплуатационных организаций.

Администрация района считала, что дом относится к муниципальной собственности. При этом она ссылалась на то, что дом числится на балансе одной из районных жилищно-эксплуатационных организаций.

Надо сказать, что передача жилого помещения на баланс сама по себе не порождает ни права собственности, ни права распоряжаться имуществом без согласия собственника. В данном случае, право муниципальной собственности на освободившееся жилье имеет другое основание.

Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определяет основные положения по разграничению государственной собственности и устанавливает, что отдельные виды объектов государственной собственности передаются в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

В частности, пунктом 2 указанного постановления и приложением № 3 к нему к муниципальной собственности отнесены все объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, за исключением объектов федеральной собственности, указанных в приложениях 1 и 2.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 года «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации).

В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданским кодексом не предусмотрена возможность осуществления прав собственника муниципального имущества другими органами.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в предмет ведения местного самоуправления (вопросы местного значения) относятся: владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

Субъектами права муниципальной собственности в п. 1 ст. 2 ГК РФ объявлены городские и сельские поселения и другие муниципальные образования в целом. Также в силу ст. 124 и 125 ГК РФ субъектом права муниципальной собственности является муниципальное образование, а не органы местного самоуправления (городское собрание, администрация города и т. п.).

П. 2 ст. 62 Закона «О местном самоуправлении в РФ» гласит, что к полномочиям районной администрации в области жилищного хозяйства, коммунально-бытового обслуживания населения относится: распределение в установленном порядке муниципального жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление им жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдача ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

Учитывая вышеуказанное, следует вывод, что освободившаяся квартира является муниципальной собственностью и право на заселение квартиры и заключения договора социального найма имеет администрация Центрального района Санкт-Петербурга.

ЗАДАЧА № 2

1. Братья Кирсановы — Олег, Максим и Никита — совместно с Сергеевым, уезжавшим за границу, подписали договор найма принадлежащего ему на праве собственности двухэтажного дома сроком на три года.

В договоре было указано, что в помещениях, отведенных Олегу, будут постоянно проживать его жена, их ребенок, охранник и личный шофер с женой. Никита и Максим в качестве постоянно проживающих указали только своих жен. Плату за наем дома и за коммунальные услуги братья договорились вносить единым платежом ежемесячно, распределив ее равными долями на каждого члена семьи.

Некоторое время спустя Олег заявил, что будет платить только за себя, свою жену и ребенка, так как шофер, его жена и охранник по жилищному законодательству (ст. 69 Жилищного кодекса РФ) не являются членами семьи.

В связи с возникшим спором внесение платы было просрочено на 4 месяца. Представитель собственника предъявил иск о взыскании всей суммы задолженности с одного из братьев — Олега, поскольку Максим и Никита часто бывают в разъездах и с ними сложно связаться.

Сергеев на правах собственника жилого дома и в соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ, заключил с братьями Кирсановыми договор найма, который имеет признаки договора коммерческого найма. Наем жилого помещения, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован главой 35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма — это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

В качестве нанимателей в данном договоре указаны три человека — братья Кирсановы: Олег, Максим и Никита. Плату за наем дома и за коммунальные услуги братья договорились вносить единым платежом ежемесячно, распределив ее равными долями на каждого члена семьи.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами, которые будут указаны в договоре коммерческого найма. В данном случае Олег в договоре найма указал совместно с ним проживающих охранника и личного шофера с женой, взяв на себя обязательство вносить плату за жилье и коммунальные услуги за шестерых человек. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя, поэтому мотив, по которому Олег не стал платить за проживающих совместно с ним не членов семьи является несостоятельным.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением, при этом не являются субъектами договора найма. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

В связи с возникшим спором внесение платы было просрочено на 4 месяца. Представитель собственника предъявил иск о взыскании всей суммы задолженности с одного из братьев — Олега, поскольку Максим и Никита часто бывают в разъездах и с ними сложно связаться.

Так как братья Кирсановы являются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), то наймодатель в праве обратиться в суд с заявлением о взыскании всей суммы задолженности на одного из братьев.

В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

• 1. Гражданский кодекс Российской Федерации
• 2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина). — «Юрайт-Издат», 2006 г.
• 3. Постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020−1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»
• 4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ
• 5. Городов О. А., Губаева А. К., Долгополый М. Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. О.А. Городова). Издание третье, перераб. и доп. — «Проспект», 2009 г.
• 6. Гуев А. Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). — Система ГАРАНТ, 2009 г.