Законодательные основы оценки предприятий в РК

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков. 7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия. В 1997 году законодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность и образован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в ноябре 2002 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2002 год лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц. Несмотря на то, что начиная с 2002 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так как ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.

В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированных псевдо оценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.

Следует отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2−3 лет проверить работу всех оценщиков с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет. То есть объективно возникла необходимость перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к саморегулированию.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности. Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

• — обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;
• — формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;
• — разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;
• — совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
• — формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;
• — совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;
• — создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;
• — защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;
• — обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

• — разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;
• — создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;
• — совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;
• — создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;
• — разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;
• — реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;
• — обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно — без потерь для субъектов оценочной деятельности — как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;
• — не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;
• — обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;
• — добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);
• — создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;
• — исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик — это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;
• — создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;
• — принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;
• — осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т. д.);
• — разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т. д.
• — создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;
• — создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).