Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Общие положения.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

С = ПВС — И + С_ЗЕМ;

где С — стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС — полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И — накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

Сзем — стоимость земельного участка как незастроенного.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов:

• · Определение стоимости восстановления существующих улучшений ПВС. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
• · Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.
• · Определение стоимости участка земли как незастроенного
• · Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления — расходы в текущих ценах на строительство точного объекта — аналога с использованием точно таких же материалов, стандарта, дизайна, с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Выбор, какой вид стоимости принять за основу для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.

В данном случае принято решение определить полную восстановительную стоимость объекта.

По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений осуществляется подбор аналога с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение, материал, а также другие конструктивные параметры объекта. При расхождении технических характеристик вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие степень несоответствия параметров оцениваемого здания и базовых параметров.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты: накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и технического надзора, проектно-изыскательские работы, резерв на непредвиденные работы и затраты.

Укрупненные показатели включают в себя стоимость всех общестроительных работ и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (отопление, вентиляция, водопровод, канализация), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, телефон).

Основная формула расчета полной восстановительной стоимости для зданий и сооружений имеет вид:

ПВС = ПВС69 * К69−84 * К84−91 * К91−06,

Где ПВС — полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.

ПВС69 — полная восстановительная стоимость строительства объекта в ценах базового 1969 года, руб.

К69−84 — индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства для объектов, введенных в действие до 01.01.84 г.

По отраслям индекс изменения сметной стоимости СМР составляет 1,15−1,19. в среднем он составляет 1,18. дополнительный территориальный коэффициент к индексу изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для Иркутской области составил 1,03. общий индекс составил 1,22.

К84−2007 — индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства для объектов, введенных в действие до 01.01.84 г.

Данный индекс, согласно данным Управления государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области составил на 4 кв-л 2006 г.:

Для сборных сооружений (павильон) 54,04.

Полная восстановительная стоимость с учетом поправок в ценах 1969 года (ПВС69) в свою очередь определяется путем умножения восстановительной стоимости (С69) на объем (V) и корректируется на улучшения, разницу в объеме, климатический район, сейсмичность и поправку на переход к другой группе капитальности (Кп), т. е.:

ПВС69 = V * С69 * Кп

Укрупненные показатели по всем территориальным поясам определены в сборниках условно для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных в I, III и IV климатических районах, к укрупненным показателям соответствующего территориального пояса следует применять поправочные коэффициенты (Ккр), приведенные в Технической части каждого сборника. Иркутская область относится к 4 территориальному поясу, I климатический район.

Определение величины накопленного износа.

Износ — это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а). Физический износ Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т. д.

Величина физического износа оцениваемых зданий и сооружений определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53−86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где Ф_З — физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

В настоящей оценке физический износ отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемого объекта недвижимости определяется экспертным путем по результатам его осмотра с учетом сопоставлений характера и соответствующего физического износа элементов зданий, изложенных в ВСН 53−86(р).

В настоящем отчёте физический износ определён на основании визуального осмотра и экспертного анализа, проведённого оценщиком.

Таблица III Нежилое отдельно стоящее 1-этажное здание торгового павильона из металлического профиля площадью 62 м²

Функциональный износ Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Оцениваемый объект недвижимости — стандартное нежилое здание торгового павильона, которое находится в хорошем состоянии и используется по своему первоначальному назначению. На этом основании Оценщик делает вывод о том, что функциональный износ объекта на дату оценки отсутствовал.

Износ внешнего воздействия Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Современные планировочные решения, внешний вид, расположение в оживлённом центральном районе города, социально-экономическое окружение объекта позволяют сделать вывод о том, что износ внешнего воздействия оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки отсутствовал.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящем подходе определяется по формуле:

ВС = ПВС (1 — И_ФИЗ) (1 — И_ФУНК) (1 — И_ЭК);где:

ВС — восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа, руб.;

ПВС — полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

И_ФИЗ — физический износ оцениваемого объекта на дату оценки, %;

И_ФУНК — функциональный износ оцениваемого объекта на дату.

оценки, %;

И_ЭК — экономический износ оцениваемого объекта на дату оценки, %.

Расчет восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости с учётом накопленного износа приведены в Таблице VI.:

Таблица IV Расчет восстановительной стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определенная затратным подходом, равна:

Здания торгового павильона «Чинар» площадью 62 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129.

581 500 рублей (пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.

Здания торгового павильона «Свежий хлеб» площадью 16 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16., по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, равна (округленно):

150 500 рублей (сто пятьдесят тысяч пятьсот) рублей.

Расчет рыночной стоимости участка земли Общая часть.

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

В настоящем случае оценке подлежит право аренды земельного участка, как незастроенного.

Рыночная стоимость земельного участка представляет сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов капитализируются в текущую стоимость.

При оценке стоимости земельного участка был использован метод капитализации земельной ренты.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• · Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• · Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• · Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой капитализированную стоимость земельной ренты. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты основан на использовании следующей формулы:

С зем. = Р/К, где:

Р — годовая земельная рента,.

К — коэффициент капитализации.

Определение земельной ренты Основным арендодателем земельных участков выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска. Ввиду отсутствия рыночной арендной платы в настоящем отчете мы применяем ставки арендной платы за земли, предоставленные юридическим и физическим лицам и утвержденные на территории муниципального образования г. Иркутска.

Согласно распоряжения муниципалитета г. Иркутска № 303−02−90/6 от 06.02.2007 г. и № 303−02−90/7 от 06.02.2007 г. и договоров аренды № 321−66−378/6 от 07.02.2007 г. и № 321−66−378/7от 07.02.2007 г., размер арендной платы за пользование земельными участками под строениями:

1. Павильона «Чинар» определён на уровне 32 000 руб. в год.

Таким образом, земельная рента павильона «Чинар» составляет 32 000 рублей.

2. Павильона «Свежий хлеб» определён на уровне 12 500 руб. в год.

Таким образом, земельная рента павильона «Свежий хлеб» составляет 12 500 руб. в год.

Определение коэффициента капитализации Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

• · обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
• · окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Коэффициент дисконтирования определяем методом кумулятивного построения.

Для количественной оценки идентифицированных рисков последние дифференцируются как системные и несистемные.

Системные риски — риски макроэкономического характера (инфляционный, политический, процентный и т. д.). Могут определяться как безрисковая ставка дисконта на отечественном финансовом рынке, например как доходности долговых обязательств наиболее надежных государственных и/или корпоративных эмитентов.

Несистемные риски — специфические риски, характерные данному предприятию/проекту. Определяются как дополнительные премии за риски.

В итоге интегральная количественная оценка рисков (ставка дисконта) определяется методом кумулятивного построения («build — up» approach):

R (и) = R (б) +? R (i), где

R (б) — оценка системных рисков (безрисковая ставка дисконта);

R (i) — премия за отдельный риск по фактору с условным номером i.

В качестве безрисковой ставки без учёта инфляции в этом методе была взята ставка по долгосрочным кредитам Сбербанка — 8,5%.

Расчёт премии за риск приведён в следующей Таблице V:

Таблица V Расчёт премии за риск.

Итого ставка дисконтирования методом кумулятивного построения равна:

R (и) = 8,5% + 20,0% = 28,5%

Расчёт рыночной стоимости земельного участка Стоимость права аренды земельного участка, расположенного:

Под строением торгового павильона «Чинар» площадью 62 м².

32 000 / 0,285= 112 000 руб.

Под строением торгового павильона «Свежий хлеб» площадью 16 м².

12 500 / 0,285= 44 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельных участков:

• 1. Земельного участка под строением торгового павильона «Чинар» площадью 62 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129 по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, определенная методом капитализации земельной ренты, равна (округленно):
• 112 000 рублей (Сто двенадцать тысяч рублей)
• 2. Земельного участка под строением торгового павильона «Свежий хлеб» площадью 16 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16. по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, определенная методом капитализации земельной ренты, равна (округленно):
• 44 000 рублей (Сорок четыре тысячи рублей)

Расчет совокупной стоимости объектов недвижимости Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости с учётом накопленного износа и рыночной стоимости участков земли как незастроенных представлен в Таблицах VI, VII:

Таблица VI ??? ??? ??? ??? ??? «???» ??? 62 ?²

Таблица VII Расчет полной восстановительной стоимости павильона «Свежий хлеб» площадью 16 м²

Таким образом, рыночная стоимость торгового павильона:

" Чинар" площадью 62 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, равна (округлённо):

694 000 рублей (Шестьсот девяносто четыре тысячи) рублей.

" Свежий хлеб" площадью 16 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, равна (округлённо):

195 000 рублей (Сто девяносто пять тысяч) рублей.