Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• · оценка рыночной стоимости земельного участка;
• · оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• · расчет выявленных видов износа;
• · расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• · метод сравнения продаж;
• · метод распределения;
• · метод выделения;
• · метод разбивки на участки;
• · техника остатка для земли;
• · капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Основными элементами сравнения для земли являются:

• · права собственности;
• · условия финансирования;
• · условия продажи;
• · условия рынка;
• · месторасположение;
• · физические характеристики;
• · доступные коммунальные услуги;
• · условия зонирования;
• · наилучшее и наиболее эффективное использование.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• · стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• · стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• · основную заработную плату строительных рабочих;
• · стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• · прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• · затраты на подготовку территории строительства;
• · затраты на проектные и изыскательские работы;
• · прочие затраты и работы;
• · содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• · другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• · пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• · путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. недвижимость стоимость затраты износ.

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

• · метод сравнения продаж;
• · бухгалтерский;
• · метод разбивки.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

• — Физический износ;
• — Функциональный;
• — Внешний.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• · экспертный
• · (нормативный);
• · стоимостной;
• · метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

• · износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• · износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

• 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
• 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
  • · технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
  • · обоснование необходимости обновления действующего объекта;
  • · оценка зданий специального назначения;
  • · при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
  • · анализ эффективности использования земли;
  • · решение задач страхования объекта;
  • · решение задач налогообложения;
  • · при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

• 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
• 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.