Процесс оценки здания

Раздел 1. Постановка здания на оценку Раздел 2. анализ социально-экономической ситуации в Астрахани и Астраханской области Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки Раздел 4. Анализ рынка недвижимости в регионе Раздел 5. Анализ характеристик объекта оценки Раздел 7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж Раздел 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом Раздел 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом Раздел 10. Определение итоговой стоимости по результатам трех методов

Раздел 1. Постановка здания на оценку

Исходные данные к курсовой работе по предмету «Организация оценки земли и имущества»

Раздел 2. Анализ социально-экономической ситуации в Астрахани и Астраханской области

Астраханская область

44,1 тыс. км². Население 1019 тыс. человек, городское (68%). В составе области 5 городов, 14 поселков городского типа. Административный центр — Астрахань. Другие крупные города: Ахтубинск, Нариманов. Образована 27 декабря 1943 года. Входит в состав Южного федерального округа.

Астрахань. Кремль

Географическое положение. Рельеф. Климат

Занимает часть Прикаспийской низменности с Волго-Ахтубинской поймой и дельтой Волги. Граничит на западе с Калмыкией, на севере с Волгоградской областью, на востоке проходит государственная граница с Казахстаном.

Территория в основном равнинная, частично лежит ниже уровня моря (высоты до 150 м, г. Большое Богдо). Главные реки — Волга и Ахтуба. В устье Волга разделяется на множество рукавов, наиболее крупные — Бахтемир, Болда, Бузан. На территории области много соленых озер, крупнейшее—Баскунчак. Пресные озера (ильмени) многочисленны в пойме и дельте Волги. Полезные ископаемые: природный газ, соль и др.

Климат резко-континентальный, засушливый. Средние температуры января от —6 до —10°C, июля 24−25°C. Осадков ок. 200 мм в год. Вегетационный период 201−216 дней.

Астраханская область расположена в зоне полупустыни. В растительном покрове преобладают злаки, полыни, солянки. В Волго-Ахтубинской пойме и дельте Волги значительные пространства занимают луга, пойменные леса и заросли тростника (по берегам проток и ильменей). На Волго-Ахтубинской пойме — высокие песчаные гряды, много протоков, стариц.

Экономика

Главные промышленные центры: Астрахань, Ахтубинск, Нариманов, посёлки Аксарайский и Красные Баррикады.

Основные отрасли промышленности: пищевая (рыбная, мясная, молочная, соляная и др.), легкая. Развито машиностроение и металлообработка, судостроение и судоремонт (Астраханский судостроительный морской завод), нефтехимия (Астраханьгазпром), деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность (Астраханбумпром), добыча поваренной соли (оз. Баскунчак). Основные отрасли сельского хозяйства: полеводство (зерновые, рис), овощеводство, бахчеводство, мясошерстное овцеводство, мясомолочное скотоводство, рыболовство и рыбоводство. Развит речной и морской транспорт. Порт — Астрахань.

Основные направления бюджетной и налоговой политики и характеристики областного бюджета на 2011 год

Параметры областного бюджета на 2011 год предлагаются в следующих объемах: доходы — 11 334,3 миллиона рублей, расходы — 12 660,7 миллиона рублей, дефицит — 1326,4 миллиона рублей (15 процентов к доходам без учета финансовой помощи из федерального бюджета). Прогноз сбора налогов в консолидированный бюджет области на 2011 год определен в объеме 10 644,8 миллиона рублей, в том числе в областной бюджет — 7176,9 миллиона рублей, в местный — 3467,9 миллиона рублей.

Кроме того, будет определено дополнительное задание по мобилизации доходов в консолидированный бюджет Астраханской области для муниципальных образований и отраслевых министерств, служб, агентств.

Как и прежде, бюджетная политика на 2011 год направлена на развитие экономики региона, обеспечение достойного уровня доходов работающего населения, оптимизацию расходов бюджета в социальной сфере, а также стимулирование инвестиционной активности с целью получения доходов в будущем. Особенностью бюджетной политики в настоящее время является реформирование бюджетного процесса и переход к программно-целевым методам бюджетного планирования. Предполагается, что это позволит приступить к формированию трехгодичного бюджета. Главное, что акценты бюджетного процесса переносятся с управления затратами на управление результатами.

Процесс усложняется тем, что регион снова не включен в перечень получателей средств федерального фонда финансовой поддержки субъектов РФ на выравнивание уровня бюджетной обеспеченности.

Уровень жизни населения

В 2009 году сохранилась позитивная динамика показателей, характеризующих уровень жизни населения. Отмечен реальный рост всех денежных доходов населения, включая заработную плату и пенсии (Таблица 2).

Таблица 2

Основные показатели, характеризующие уровень жизни населения

Совокупный годовой денежный доход населения области составил 65,6 млрд. рублей и вырос в сравнении с прошлым годом на 20,6%. Среднедушевые среднемесячные денежные доходы составили 5479,4 рубля (по России — 7848 руб.), абсолютный прирост — 941,5 рубля (20,7% к уровню прошлого года).

По уровню среднедушевого денежного дохода Астраханская область стабильно занимала третье место по Южному федеральному округу.

Темпы роста всех составляющих доходов превысили темпы роста потребительских цен. Как следствие, реальные денежные доходы населения увеличились на 4,5%, реальная среднемесячная заработная плата — на 5,1%, реальная пенсия — на 9,5%.

Реальные денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) за год повысились и составили 105,1% к уровню 2008 года (по России — 108,8%).

Покупательная способность денежных доходов населения осталась на уровне 2008 года, покупательная способность заработной платы увеличилась на 4,0%, пенсии — на 3,3%. Покупательная способность денежных доходов повысилась по большинству товаров и платных услуг.

Дифференциация доходов населения остается высокой. Среднедушевые денежные доходы 10% наиболее обеспеченных граждан превышают доходы 10% наименее обеспеченного населения в 17 раз.

Следует отметить снижение уровня бедности населения области с 20,1% в 2008 году до 19% в 2009 году.

Сберегательные ресурсы или финансовый потенциал населения области включает в себя денежную наличность, валютные средства на руках у населения и прирост сбережений во вкладах и ценных бумагах. Объем финансового потенциала населения составил оценочно 5,7 млрд. рублей, что на 1,8% выше, чем в 2008 году. В структуре финансового потенциала произошел рост сбережений во вкладах и ценных бумагах. Увеличилась доля остатка денег на руках у населения, при этом сократилась доля покупки валюты.

Улучшились жилищные условия граждан, средняя обеспеченность населения области общей площадью жилых квартир увеличилась с 19 кв. м на человека в 2008 году до 19,6 кв. м в 2009 году. Обеспеченность дошкольными образовательными учреждениями сохранилась на уровне 2008 года и составила 64,8 места на 100 детей дошкольного возраста. Доля обучающихся в первую смену достигла 78,7% всех учащихся. Обеспеченность амбулаторно-поликлиническими учреждениями возросла против уровня 2008 года на 0,5% и составила 282 посещения в смену.

В результате положительной динамики многих показателей, используемых при анализе уровня жизни населения, повысился на 6,3% относительно уровня 2008 года сводный индекс уровня жизни населения.

Трудовые ресурсы

Среднесписочная численность работников по полному кругу предприятий (без учета совместителей) составила 299,6 тысячи человек, что на 0,3% выше уровня 2008 года.

На крупных и средних предприятиях области занято 77,4% всех работающих (231,9тыс. человек). Численность работающих на крупных и средних предприятиях сократилась по сравнению с прошлым годом на 1,6%. Снизилась численность занятых (полный круг предприятий) по сравнению с 2008 годом в рыболовстве и рыбоводстве (на 9,9%), сельском хозяйстве, охоте и лесном хозяйстве (на 8,3%), транспорте и связи (на 4,9%), строительстве (на 2,5%), производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (на 2,2%), здравоохранении и предоставлении социальных и персональных услуг (на 1,3%), обрабатывающих производствах (на 0,5%), добыче полезных ископаемых (на 0,3%).

Увеличилась численность занятых в гостиницах и ресторанах (на 19,9%), операциях с недвижимостью (на 11,8%), оптовой и розничной торговле (на 10,9%), финансовой деятельности (на 6,8%), государственном управлении и обеспечении военной безопасности (на 6,8%), предоставлении прочих коммунальных и социальных услуг (на 0,6%).

К концу года в органах службы занятости состояло на учете 15 078 человек, не занятых трудовой деятельностью, из них 98,7% - трудоспособного возраста. Безработными признано 13 756 человек. Пособия назначены 12 852 безработным. Уровень официальной безработицы на конец декабря составил 2,8% экономически активного населения.

В сельских районах сохранилась тенденция снижения численности занятого населения. Темпы роста трудовых ресурсов и экономически активного населения области значительно выше сложившихся темпов роста создания новых рабочих мест и занятости в целом, что привело к росту численности безработных.

Численность граждан, обратившихся в центры занятости населения городов и районов области, увеличилась относительно предыдущего года на 7,4% и составила 44,9 тысячи человек. Среди обратившихся для постановки на учет на 5,6 тысячи возросло число постановка на учет незанятых трудовой деятельностью граждан.

В составе незанятых трудовой деятельностью граждан, обратившихся за содействием в трудоустройстве, по-прежнему основная доля приходится на уволившихся по собственному желанию (66,2%), уволенных в связи с сокращением численности персонала предприятий и организаций (12,4%), выпускников учебных заведений профессионального образования различного уровня подготовки и общеобразовательных школ (7,4%).

По-прежнему значительную часть среди обратившихся в органы службы занятости составляли граждане, испытывающие трудности в поиске работы и особо нуждающиеся в социальной защите. Более половины всех обратившихся за содействием в трудоустройстве приходится на женщин, доля молодежи в возрасте 16−29 лет составляет более трети. На четверть увеличилась постановка на учет в органы службы занятости инвалидов, а численность их достигла 1,5 тысячи человек. По сравнению с 2008 годом увеличилось число обращений лиц, имеющих длительный (более года) перерыв в работе (на 23%), уволенных с военной службы (на 20,6%).

Активизация работы органов службы занятости с работодателями обусловила увеличение на 23,7% числа вакансий, предоставленных предприятиями. Количество заявленных рабочих мест на конец года составило 3,4 тысячи, что в 3,5 раза больше чем на конец 2008 года. Коэффициент напряженности на рынке труда — 4,4 человека на одну вакансию. Из-за сохранения территориального и профессионально-квалификационного дисбаланса спроса и предложения рабочей силы наиболее высокий коэффициент напряженности сохраняется в сельских районах области (более 22 человек на одну вакансию). Особенно высок этот показатель на конец года в Енотаевском районе, где на одну вакансию к концу года претендовало 528 человек, Лиманском районе — 217 человек, Харабалинском районе — 127 человек, Черноярском районе — 87 человек, Володарском районе — 75 человек.

Центрами занятости населения городов и районов области трудоустроено за год более 29 тыс. граждан, что на 16,2% превысило трудоустройство в 2008 году. Трудоустроен каждый второй из обратившихся в поиске работы. Уровень трудоустройства составил в целом по области 48,2%.

Большое внимание уделялось работе с подростками. Заключено 374 договора для их трудоустройства в свободное от учебы время. В течение года 5,6 тысячи подростков отработали на временных рабочих местах, что дало возможность молодежи не только получить навыки трудовой деятельности, но и поддержать доходы семей. Приоритетное право при трудоустройстве предоставлялось детям-сиротам, детям-инвалидам, детям из неполных, многодетных, неблагополучных семей, семей с низким достатком, а также подросткам, состоящим на учете в комиссиях по делам несовершеннолетних.

Сложилась определенная система взаимодействия с работодателями по подготовке необходимых кадров для предприятий области. Совместная работа осуществляется путем заключения трехсторонних целевых договоров между центром занятости, работодателем и учебным заведением, осуществляющим обучение безработного гражданина. В прошедшем году было заключено и реализовано 77 целевых договоров с предприятиями и учебными заведениями на профессиональную подготовку и переподготовку безработных граждан. Под реализацию договоров было привлечено около 470 тысяч рублей средств работодателей. Существенно расширился перечень профессий (специальностей) для обучения безработных граждан. Обучение проводилось по 95 профессиям (специальностям).

Оплата труда

Среднемесячная величина начисленной заработной платы в январе-декабре составила 6934,8 руб. Рост к 2008 году — 121,3%.

Остается высокой дифференциация оплаты труда работающих в различных отраслях экономики. Заработная плата работников сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства в 5 раз ниже, чем у работников обрабатывающих производств, и в 3,1 раза ниже, чем у работников, занятых в строительстве.

Самая высокая средняя заработная плата сложилась у работников, занятых добычей полезных ископаемых (16 512,5 руб.), финансовой деятельностью (14 184,9 руб.), в обрабатывающих производствах (11 773,1 руб.), на транспорте и в связи (9413,8 руб.). Низкая заработная плата отмечается у работников сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства (2331,4 руб.), рыболовства и рыбоводства (3145,3 руб.).

Средняя заработная плата работников образования, здравоохранения и предоставления социальных услуг в целом в сравнении с соответствующим периодом прошлого года выросла на 23,5%. При этом в образовании она составляет 60,7% от средней по области, в здравоохранении и предоставлении социальных услуг — 57,6%.

Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, возросла на 5,1%.

Покупательная способность среднемесячной заработной платы составила 2,6 прожиточного минимума для трудоспособного населения области (в 2008 году — 2,5%).

Продолжена работа по исполнению распоряжения Губернатора области «О мерах по повышению заработной платы и борьбе с нарушениями трудовых прав работников в Астраханской области» в части заключения соглашений о социально-экономическом сотрудничестве между исполнительными органами государственной власти области и организациями, обеспечивающих гарантии выплаты заработной платы в размере не ниже 3000 рублей и недопущение задолженности по заработной плате работникам данных организаций. В области действуют более 500 таких соглашений.

Для повышения заработной платы работников приняты четыре постановления Правительства области «Об индексации заработной платы работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающие коэффициент индексации: с 1 сентября — в размере 1,11; с 1 января 2010 года — в размере 1,2.

Приняты законы области: «О внесении изменений в Закон Астраханской области «Об оплате труда работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающий с 1 сентября 2009 года размер тарифной ставки (оклада) 1 разряда Единой тарифной сетки в сумме 800 рублей и соответственно индексированные в 1,11 раза размеры тарифных ставок (окладов) со 2 по 18 разряд ЕТС; «О внесении изменений в Закон Астраханской области «Об оплате труда работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающий с 1 января 2010 года размер тарифной ставки (оклада) 1 разряда Единой тарифной сетки в сумме 960 рублей и соответственно индексированные в 1,2 раза размеры тарифных ставок (окладов) со 2 по 18 разряд ЕТС, что опережает установленные Правительством Российской Федерации сроки повышения заработной платы работникам бюджетных учреждений, финансируемых из федерального бюджета.

Бюджетная политика

Основные направления бюджетной политики в 2009 году основаны на принципе преемственности. Основной целью бюджетной политики в области расходов являлось неуклонное повышение уровня и качества жизни жителей области, поэтому бюджетная политика в области расходов была направлена на решение социальных задач, экономически значимых программ и мероприятий, безусловное выполнение принятых обязательств.

Основными результатами реализации бюджетной политики стали:

· существенное увеличение сбора налогов;

· своевременная выплата заработной платы работникам бюджетной сферы с обеспечением ее увеличения в соответствии с федеральными и региональными нормативными актами;

· осуществление адресных выплат социальных пособий малоимущим категориям граждан;

· максимальное финансирование расходов по статьям «Питание» и «Медикаменты» для учреждений социальной сферы;

· финансирование расходов на газификацию частных домовладений граждан, имеющих право на льготы;

· финансовая поддержка бюджетов муниципальных образований;

· существенное сокращение кредиторской задолженности муниципальных образований за газ, топливо, электрическую и тепловую энергию.

Рост бюджетных доходов позволил полностью ликвидировать задолженность областного бюджета перед социальной сферой и в первую очередь по заработной плате, работникам социальной бюджетной сферы, дополнительно профинансировать ряд важных государственных программ.

Поступление налогов в бюджет области

В результате работы налоговых органов совместно с Правительством области собрано 15,5 млрд. рублей налоговых и неналоговых доходов (128,3% к уровню 2008 года).

Прогнозный план сбора налоговых и неналоговых доходов во все уровни бюджетов в объеме 14 млрд. рублей в целом по области выполнен на 110,6% и обеспечен всеми муниципальными образованиями.

Федеральный бюджет. В федеральный бюджет поступило 6,9 млрд. рублей или 44,4% всех налоговых и неналоговых доходов (в 2008 году — 40,1).

Консолидированный бюджет. В консолидированный бюджет поступило 8,6 млрд. рублей налоговых и неналоговых доходов, что на 1,38 млрд. рублей или на 19,1% больше, чем в 2008 году.

Областной бюджет. При прогнозе сбора налогов и платежей в областной бюджет в сумме 5,25 млрд. рублей фактически поступило 5,39 млрд. рублей (103,8%). Исполнение прогноза по областному бюджету обеспечено во всех районах области и г. Астрахани, за исключением Красноярского района (99,5%) (Таблица 10).

Таблица 10

Поступление налогов и сборов в областной бюджет по районам области

Основными источниками налоговых поступлений явились налог на доходы физических лиц (36,6%), налог на прибыль (25,1%), налог на имущество организаций (14,1%), акцизы (14,0%).

Крупнейшим налогоплательщиком в области является ООО «Астраханьгазпром»

Местный бюджет. При прогнозе сбора налогов и платежей в местные бюджеты в сумме 3,2 млрд. рублей фактически поступило 3,23 млрд. рублей, (101,0%). Прогноз по местному бюджету обеспечен во всех районах области, за исключением г. Астрахани (97,8%).

Торговля

Оборот розничной торговли составил 31,2 млрд руб. и вырос в товарной массе к уровню прошлого года на 8%. Преобладающая часть товарооборота (67,3%) формируется индивидуальными предпринимателями, осуществляющими свою деятельность как в стационарной торговой сети (22,0%), так и на рынках области (45,3%). Доля крупных и средних предприятий торговли в общем обороте розничной торговли составила 21,7%, малых — 11,0%.

Розничная сеть области насчитывает 5683 предприятия торговли. Обеспеченность населения города торговыми площадями на 1000 жителей составляет 371 кв. м, в районах области — 275 кв. м.

Среднемесячная заработная плата на 1 работающего в торговле составила в 2009 году 4114,4 руб. (рост к предыдущему году — 117,1%).

В консолидированный бюджет области было направлено 746,6 млн руб. налоговых платежей.

Населению области продано продовольственных товаров на сумму 13 383,7 млн руб., непродовольственных — на 17 845,2 млн руб. с ростом к уровню прошлого года соответственно 104,1% и 111%.

Снижается доля расходов населения на товары первой необходимости. Рынок товаров длительного пользования особенно чувствителен к колебаниям уровня денежных доходов населения. Если ранее рост благосостояния в большей степени способствовал покупкам одежды, обуви, то в настоящее время интересы потребителей склоняются в пользу транспортных средств (рост к 2008 году в 1,6 раза), бытовой техники (110,9%), предметов для отдыха и развлечений.

Увеличению потребительского спроса способствует расширение практики потребительского кредитования. Если в 2007 году объем кредитов, выданных населению банками и кредитными организациями на потребительские цели, составил 1,5 млрд руб., в 2008 году — 2,97 млрд руб., то в 2009 году эта сумма увеличилась до 5,5 млрд руб.

В структуре продовольственных товаров увеличилась доля продаж масла растительного (107% к уровню 2008 года), яиц (106,8%), кондитерских изделий (103,8%), масла животного (103,7%), рыбной продукции (105,5%).

Население готово платить дороже за гарантированное качество товаров и услуг, за широкий выбор и удобство покупки. Такие условия обеспечивают современные торговые предприятия. На территории области осуществляли свою деятельность 2 гипермаркета, 20 супермаркетов, 28 торговых комплексов. Особую группу торговых предприятий составляют магазины в составе торговых центров («Астор», «Три кота», «Восточный», «Калининский»), которые представляют собой совокупность торговых предприятий, спланированных, построенных и управляемых как единый территориальный комплекс с обширной автостоянкой.

Введено в эксплуатацию еще 9 крупных многопрофильных торговых объектов: торговый дом «Океан» торговой площадью 1000 кв. м, торговый дом «Свободный» (309 кв. м), торговый комплекс ООО ПКФ «Астрбытсервис» (2400 кв. м), вторая очередь торгового центра «Три кота» (8350 кв. м), торговые центры «На Цареве» (3500 кв. м), «Александрия» (2500 кв. м), торгово-развлекательный центр «Гранд Ривер» (8500 кв. м), гипермаркеты «Эльдорадо» (2000 кв. м), «Мир» (1200 кв. м).

На территории области функционируют 1195 специализированных непродовольственных магазинов, из них 96 магазинов по продаже мебели, 117 — бытовой техники, 246 — хозяйственных, строительных и отделочных материалов, 160 — автозапчастей, 122 — одежды, 44 — цветов, 44 — канцтоваров, 42 — детских товаров, 31 — ювелирных изделий, 31 — книг.

Из вновь введенных 275 предприятий розничной торговли — супермаркет бытовой техники «Сателлит» (торговой площадью 1000 кв. м), магазин «Дансил» (280 кв. м), мебельные выставочные салоны «Фабрикантъ» (600 кв. м), «Три Я» (550 кв. м), «Центр сантехники» (500 кв. м), «Детский торговый центр «Дюймовочка» (400 кв. м), «Иль де Боте» (257 кв. м), торговый дом «Мир» (700 кв. м), мебельный салон «12 стульев» (398 кв. м), магазины по продаже стройматериалов «Спектр» (500 кв. м), «Стройматериалы» (200 кв. м), магазин по продаже аудиои видеотехники «Мир техники» (200 кв. м).

В последние годы качественный перелом в структуру розничных продаж внесла сетевая торговля. В области насчитывается 171 сетевое предприятие (прирост их количества к уровню 2008 года составляет 28%), среди них 45 — по продаже продовольственных товаров, 126 — непродовольственных. Удельный вес торговых площадей, занятых сетевыми магазинами, составляет 12% от торговых площадей всех розничных предприятий.

Наибольшее количество предприятий имеет сеть магазинов ЗАО «Тандер» (32), «Евросеть» (22), ООО КФ «Мир телефонов» (11), ООО «ЭЛКО» (10) и т. д. Динамично развиваются непродовольственные сетевые предприятия, реализующие строительные и хозяйственные товары, мебель, компьютеры, аудио-, видеои бытовую технику, обувь, телефоны, с применением инновационных технологий в торговых процессах.

На территории области функционируют 76 рынков на 15 500 торговых мест, из них 21 рынок является муниципальной собственностью, 23 — принадлежат потребительской кооперации, 32 — относятся к другим формам собственности. Осуществляется постоянная работа по упорядочению торговой деятельности на рынках области. Составлен банк данных, в котором определены собственники и специализация рынков, составлены списки предпринимателей, арендующих торговые места на рынках, ежегодно проводится инвентаризация торговых мест.

Важным звеном в обеспечении населения области продовольствием являются оптовые продовольственные рынки. В области функционирует 4 оптовых рынка (общая площадь складских помещений — 93,8 тыс. кв. м): ЗАО ПКФ «Андромеда», ТК «На Славянской», ООО «Болдинский», ООО «Торговый комплекс «Кутум», на которых аккредитовано 662 субъекта оптовой торговли и занято 2375 человек.

Стратегической линией Правительства Астраханской области остается поддержка местных товаропроизводителей. Оказывается практическая помощь товаропроизводителям области по взаимодействию с предприятиями торговли, в городах и районах области организуются и проводятся выставки-ярмарки, осуществляется выездная торговля, мероприятия по дегустации новых видов продукции.

Проведена презентация продукции мясоперерабатывающих предприятий области (ООО МПЗ «Губернский», ООО «Астраханский мясокомбинат», ООО «Ахтубинский мясокомбинат») на базе ООО РПСК «Сардинный завод», фабрики «Весна» (ЧП А.А.Паршиков), ООО МПЗ «Губернский». Заключено более 300 договоров поставок продукции в оптовую и розничную сеть Астраханской области.

В целях увеличения объемов продукции местного производства и продвижения ее на внутренний и внешние рынки местным товаропроизводителям оказано содействие в выделении дополнительных торговых мест на рынках города Астрахани (650), областной продовольственной ярмарке (60), при выездной торговле (70), аккредитации товаропроизводителями площадей на оптово-продовольственных рынках области (70), на предприятиях розничной торговли (3632). Они привлекались к участию в тематических, отраслевых, межрегиональных, федеральных выставках и ярмарках. За 2009 год Астраханская область приняла участие в 50 выставочно-ярмарочных мероприятиях, в которых участвовало свыше 130 хозяйствующих субъектов области.

В результате получен значительный прирост (к уровню прошлого года) объемов реализации продукции местных производителей на потребительском рынке области, в том числе кондитерских мучнистых изделий — на 14,5%, фруктовой и минеральной воды — на 16%, мороженого — на 13%, макаронных изделий — на 6%, молочной продукции — на 44%, яйца столового — на 12%. Расширение каналов сбыта вырабатываемой продукции за счет налаживания и укрепления межрегиональных и внешнеэкономических связей позволяет увеличить объемы ее поставки на внешний рынок. Удельный вес рыбной продукции, отгружаемой предприятиями области в различные регионы России, составил 39% от общего объема производства, в страны СНГ — 4,3%, (Белоруссия, Азербайджан, Казахстан, Украина), вне СНГ-1,3 (Голландия).

Доля поставок на внешний рынок овощных консервов в общих объемах реализации составила 70%, крупы (риса) — 78%. Традиционно эта продукция отправлялась в Москву, Санкт-Петербург, Саратов и другие регионы России, а также в Беларусь.

Из непродовольственных товаров, производимых предприятиями области, на внешний рынок поставлялась продукция ОАО «АЗРТИ» (резинотехнические изделия, бензостойкие техпластины, рукава автотракторные), ООО «Дельта» ВОС (крышки для консервов) и АООТ «Астратекс» (трикотажные изделия). В регионы Российской Федерации было направлено соответственно 64, 40 и 80% объемов их производства.

Продвижению продукции собственного производства и увеличению объемов ее реализации на потребительском рынке области способствует областная сельскохозяйственная ярмарка, функционирующая в г. Астрахани. Всего было проведено 98 ярмарочных мероприятий, где постоянно принимало участие около 50 местных производителей промышленных и продовольственных товаров, которыми было реализовано 10 535,7 тонн продукции, из них: мяса и мясопродуктов — 957,2 тонны, рыбы — 296,1 тонны, овощей — 7288,2 тонны, в том числе картофеля — 2448,3 тонны.

Продвижению товаров местного производства на потребительский рынок области, других регионов России и других стран способствуют выставочно-ярмарочные мероприятия. В текущем году Правительством Астраханской области разработана и утверждена отраслевая целевая программа «Развитие выставочно-ярмарочной деятельности в Астраханской области на 2009;2008 годы». В рамках реализации программы из областного бюджета выделено 1,65 млн руб., проведено 10 выставочно-ярмарочных мероприятий с участием области в качестве коллективного экспонента.

Жилищно-коммунальное хозяйство

В целях решения комплексного подхода к реформированию жилищно-коммунального хозяйства министерством разработана и принята постановлением Правительства Астраханской области отраслевая целевая программа «Реформирование предприятий жилищно-коммунального хозяйства на территории Астраханской области на 2009;2008 годы».

В области работают около 140 предприятий ЖКХ различных форм собственности. Предприятия жилищно-коммунального хозяйства производят 3% региональной валовой добавленной стоимости. В отрасли работает более 20,1 тыс. человек, фонд оплаты труда которых составляет 5,2% от областного.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг составляет около 20% в общей суммы платных услуг, что определяет социально-экономическую значимость отрасли.

Частично реализация электроэнергии на территории региона осуществляется ООО «Русэнергосбыт», зарегистрированной в Москве, которая не отражается статистикой региона. С учетом этого снижение объемов 2009 года в сравнение 2008 годом составляет около 100 млн руб. (11%).

Доходы организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, составили 4431,4 млн руб. (118% к уровню 2008 года). Расходы — 5119,7 млн руб. (109%).

Кредиторская задолженность сократилась за год на 215,9 млн руб. (14%). Дебиторская задолженность в целом составляет 772,4 млн руб., что соответствует значению задолженности на 01.01.2009.

Основными причинами сохранения дебиторской задолженности являются: во-первых, низкая платежеспособность населения области, при этом среднемесячный процент сбора платежей с населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги составляет 95%; во-вторых, недостаточная наполняемость местных бюджетов и, как следствие, — отсутствие у муниципальных образований средств на полномасштабное финансирование ЖКХ; в-третьих, финансирование расходов предприятий ЖКХ, связанных с предоставлением мер социальной поддержки отдельным категориям граждан и субсидий малоимущим граждан, осуществлялся по федеральному стандарту, равному 20,90 руб., размер которого много ниже фактических значений тарифов.

В целях решения проблемы финансового оздоровления предприятий ЖКХ было принято постановление Правительства Астраханской области «Об утверждении областных стандартов оплаты жилья, коммунальных услуг и нормативной площади жилого помещения на 2009 год», которым установлены дифференцированные стандарты предельной стоимости 1 кв. м жилой площади по каждому муниципальному образованию и в целом по области.

Проведенный анализ показал, что действующий на территории области единый тариф 14,0 руб. за 1 куб. метр отпускаемой воды привел к нерентабельности и убыточности предприятия. Постановлением Правительства Астраханской области установлен экономически обоснованный тариф на питьевую воду в размере 17,30 руб. за 1 куб. метр.

Сумма финансирования за 2009 год по реестрам департамента ЖКХ составила 322,6 млн руб. или 100% от бюджетных назначений 2009 года. Фактическая сумма финансирования (кассовое исполнение) по данным Минфина области, — 305,7 млн руб. или 95%.

Согласно постановлению Правительства Астраханской области муниципальное образование «Камызякский район» определен пилотным муниципальным образованием по внедрению системы адресной денежной компенсации предоставления мер социальной поддержки и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. В рамках проведения данного эксперимента с 01.11.2009 года по 31.12.2009 года на персонифицированные счета гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг перечислены 3,86 млн. рублей.

Возмещение расходов, связанных с предоставлением субсидий малоимущим гражданам на оплату ЖКУ, составила 247,7 млн. рублей, из них погашено за счет средств областного и федерального бюджетов 137,5 млн руб. или 55%. Из бюджетов муниципальных образований — 109,9 млн руб. или 44%.

Отопительный сезон 2008;2009 года прошел благополучно, без серьезных аварийных ситуаций.

Строительство

Объём строительных работ составил 8,6 млрд. рублей или 105,2% в сопоставимых ценах. Основное строительство в области осуществляют подрядчики г. Астрахани (51,1% в общем объёме строительных работ области), Красноярского (16,8%), Ахтубинского (4,5%), Наримановского (3,7%) и Приволжского (3,7%) районов, ЗАТО Знаменск (2,3%).

Ввод жилья составил 647,9 тыс. кв. метров общей полезной площади и увеличился на 2,7% по сравнению с 2008 годом.

Более трех четвертей жилья (86,8%) введено в г. Астрахани. Значительную часть жилья (65,6%) в области ввели индивидуальные застройщики.

Увеличился ввод жилых домов в Красноярском (на 38,8%), Приволжском (на 56,8%), Наримановском (на 23,4%), Черноярском (на 21,2%), Икрянинском (на 0,7%) районах. Сократился ввод жилья в Ахтубинском (на 11,9%), Лиманском (на 5%), Харабалинском (на 19,3%), Енотаевском (на 67,3%) и Камызякском (на 41,8%) районах (Таблица 34).

Продолжается строительство объектов газификации. За счет всех источников финансирования в Астраханской области было введено 175,57 км межпоселковых газопроводов и распределительных сетей. Уровень газификации жилого фонда в целом по области за год возрос на 1,9% и составил 75,5% (73,6% в 2008 году), в районах области уровень газификации вырос на 1,8% и составил 50,3%.

В рамках программы «Газификация Астраханской области» введено 50,42 км межпоселковых газопроводов и распределительных сетей (в 2,3 раза к соответствующему периоду прошлого года), в том числе в г. Астрахани (6,32 км), Енотаевском (0,25 км), Лиманском (10,35 км), Приволжском (0,50 км), Харабалинском (33 км) районах.

Газифицированы 5452 квартиры и домовладения (91,2% к уровню 2008 года).

Впервые получили природный газ 10 населенных пунктов:

· в Ахтубинском районе — с. Покровка;

· в Енотаевском районе — с. Михайловка;

· в Икрянинском районе — с. Джамба, с. Вахромеево;

· в Красноярском районе — п. Первомайский;

· в Лиманском районе — с. Вышка;

· в Приволжском районе — п. Пойменный, с. Бирюковка;

· в Харабалинском районе — с. Хошеутово, с. Ахтубинка.

Введены 9 котельных общей мощностью 4,72 Гкал в час В ходе реализации областной целевой программы «Обеспечение населения Астраханской области питьевой водой в 2000;2010 годах» за год на строительстве и реконструкции объектов водоснабжения было освоено 134,0 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета — 83,0 млн. рублей, областного бюджета — 51,0 млн. рублей.

На эти цело освоено в Икрянинском районе — 29,43 млн руб. (в 2,1 раза больше, чем в 2008 г.), Приволжском — 13,94 млн руб. (в 2,1 раза), Камызякском — 19,04 млн руб. (в 1,4 раза), в г. Астрахани — 7,9 млн руб. (в 1,4 раза), Наримановском — 19,5 млн руб. (в 1,2 раза), Харабалинском — 13,13 млн руб. (83,7%), Володарском — 17,17 млн руб. (в 2 раза), Лиманском — 7,55 млн руб. (64,8%).

Продолжались работы по улучшению водообеспечения населения:

· в Ахтубинском районе велась реконструкция разводящих сетей водопровода в п. Верхний Баскунчак, строительство водопровода Джелга — Успенка;

· в Володарском районе — строительство главной насосной станции канализации в п. Володарском, объектов водоснабжения в селах Цветное и Мултаново;

· в Енотаевском районе — строительство водовода с. Никольское — с. Грачи;

· в Икрянинском районе — строительство водовода от Икрянинского рыбозавода в с. Баркасном до с. Озерном, объектов водоснабжения в селах Оранжереи, Мумра, Товарное, водоснабжение Озерновского сельского совета и с. Чулпан;

· в Камызякском районе — реконструкция СОВ Камызякского района, строительство магистрального водовода СОВ — Табола, разводящих сетей водопровода в с. Каралат, водозаборных сооружений в с. Раздор, водовода в с. Лебяжьем;

· в Лиманском районе — реконструкция разводящих сетей водопровода в селах Басы, Караванное, ПНС с магистральным водоводом в с. Песчаном, строительство разводящих сетей в с. Бударино, установка системы обеззараживания на СОВ Лиманского группового водопровода;

· в Наримановском районе — строительство объектов водообеспечения в селах Буруны, Волжское, п. Рычанском, водопроводных очистных сооружений и разводящих сетей с. Рассвет, водовода от существующего водопровода до санатория № 2 курорта «Тинаки», реконструкция инфраструктуры курорта «Тинаки»;

· в Приволжском районе — строительство водовода СОВ — Яксатово, объектов водоснабжения сел Началово, Осыпной Бугор;

· в Харабалинском районе — строительство объектов водоснабжения сел Лапас, Хошеутово, Ахтубинка, водообеспечение сел Речное и Вольное;

· в Черноярском районе — реконструкция разводящих сетей водопровода в с. Солодники;

· в г. Астрахани — реконструкция водопровода по ул. Омской, водовода по ул. Пассажирской, строительство КНС № 37 в Трусовском районе, ПНС для жилых домов по улицам Бульвар Победы, Комсомольская Набережная.

Введены в действие водопроводные сети протяженностью 117,19 км (в 10 раз больше уровня 2008 года) и объекты водоснабжения мощностью 4,35 тыс. куб. метров воды в сутки (в 8,7 раза больше). В том числе по районам области: в Ахтубинском — 2,58 км, Володарскиом — 9,14 км, Икрянинском — 16,83 км, Камызякскиом — 9,01 км, Красноярском — 10,07 км, Лиманском — 15,29 км, Наримановском — 12,18 км, Приволжском — 19,3 км, Харабалинском — 7,98 км и Черноярском — 14,81 км.

За счёт средств федерального и областного бюджетов в области отремонтировано 87,63 км автомобильных дорог, в том числе в районах области: Ахтубинском — 20,6 км, Володарском — 0,6 км, Икрянинском — 3,2 км, Лиманском — 12,4 км, Камызякском — 4 км, Харабалинском — 29,03 км, Приволжском — 12,8 км, Красноярском — 5 км.

Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки

Объект находится по адресу г. Астрахань, Кировский р-н, ул. С. Перовская 111. Трехэтажный монолитный 15 квартирный двухподъездный жилой дом, лифты и мусоропровод отсутствует, установлены кодовые металлические двери. В подъезде сделан ремонт.

Транспортная доступность: близость к дороге — 80 м; общественный транспорт: трамвайная линия, автобусная остановка, маршрутное такси; имеются гаражные кооперативы на расстоянии 162 м, дачный поселок 400 м.

Первый этаж здания отведен под магазины: Магнит сеть магазинов, Строительные материалы, Товары для спорта и туризма, Все для холода. Рядом имеется административные здания: Кабельное телевиденье ТРАНК, Школа бильярда и Бильярдный клуб.

Инженерные сети: имеются электроснабжение, горячее холодное водоснабжение и канализационные сети. Коммунальное обслуживание осуществляет ЖЭК.

В близи объекта имеются такие Социальные заведения как: Детский сад/Ясли, Гимназия № 1, Спортивное сооружение, Детская поликлиника № 2, Стоматологическая поликлиника № 3, Сбербанк РФ, Сервисный участок № 2 отделение электросвязи, ТЦ Александрия, продуктовые магазины.

Данный объект оценки находится на выгодном месте с точки зрения экономики, так как Кировский район города Астрахани считается самым дорогим и центральным районом. Экологическое состояние района хорошее, так как имеет парковую зону, вблизи не расположено промышленное здание.

(Рис.)

Раздел 4. Анализ рынка недвижимости в регионе

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий специализированных организаций, тем не менее, он всегда будет иметь особенности, обусловленные такими факторами как:

— специфика объектов недвижимости;

— более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

— невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Рис. Схема микрорайона

Но если «первичный» рынок недвижимости в идеале можно планировать, то «вторичный» рынок (а в особенности вторичный рынок жилья) в полной мере соответствует своей «анархической» характеристике.

Самые распространенные сделки на вторичном рынке недвижимостипарные сделки, предусматривающие одновременно проводимые продажу и покупку жилья.

В течении достаточно длительного времени существовало сильное расслоение между первичным и вторичным рынком жилья. Цены на вторичное жилье росли быстрее и были выше, чем на первичное жилье.

Однако в связи с ростом доходов населения в настоящее время первичный рынок не только догнал, но и перегнал вторичный рынок. И это вполне справедливо, так как вкладывать деньги в первичное жилье гораздо выгоднее.

При анализе вложения денег в первичное жилье напрашивается решение об участии в финансировании нового строительства. Благо, что многие инвесторы возведения объектов недвижимости предлагают вкладывать в них деньги на начальном этапе. На первый взгляд выгода очевидна. Но стоит просчитать, так ли все окажется на деле.

Как правило, скидки, которые дают застройщики покупателям жилья за предоставление денег без процентов, составляют 20−30%. Значит, квартира стоит на четверть дешевле. Выгодно. Но обычно дом строят полтора-два года. Еще полгода уходит на получение документов о право собственности. Потом нужно потратить время и деньги на ремонт. В итоге, с момента первого взноса до вселения пройдет два-три года. К этому моменту жилплощадь окажется дешевле всего на 10−15% при условии, что курс доллара все это время оставался стабильным.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения, а в более узком — место купли-продажи товаров. Спецификой рынка недвижимости является то, что он не имеет определенного места. В специальной литературе рынок недвижимости определяется как рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, низкой ликвидностью, юридическими сложностями и т. д.

В целом ситуация на рынке недвижимости в Астрахани соответствует общероссийским прогнозам экспертов. А именно происходит скачкообразный рост цен, когда после незначительной стабилизации, цены подпрыгивают до очередной отметки.

В настоящее время на рынке недвижимости вообще и вторичного жилья в частности, прослеживаются следующие тенденции:

1. Наиболее важная тенденция — усиливающая дифференциация рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь сегмент среднего и дорогого жилья продолжает расти в цене, в то время как низкокачественное жильенаоборот, дешеветь. В основном это относится к малогабаритным квартирам, деревянным домам и квартирам с частичными удобствами.

2. Спрос на 1−2 комнатные квартиры продолжает расти, в то время как спрос на 3−4-5 комнатные квартиры падает. При этом превалирует рост стоимости однокомнатных квартир.

3. Изменились приоритеты у покупателей «элитно» недвижимости, в особенности коттеджей: теперь экономическая характеристика места расположения жилья становится одним из ведущих критериев формирования его стоимости. Люди все активнее обращают внимание на окружающую природную среду. Цены на квартиры с неблагоприятными условиями для проживания падают. В тоже время жилплощадь, расположенная в благополучных чистых районах дорожает. Наиболее высоко ценится квартира в городе с видом на Волгу, а также в «спальных» районах.

Факторы влияющие на стоимость жилья

Анализ ряд ценообразующих факторов, так тенденции формирования цен на жилье зависят как от макроэкономических и региональных факторов, так и от соотношения спроса и предложения.

Макроэкономические показатели, влияющие на динамику цен на недвижимость, разделены на общероссийские и региональные.

Общероссийские факторы

В широком смысле к характеристикам макроэкономических условий относятся темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т. д. Однако с точки зрения анализа динамики цен на жилье, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля, определяют условия для изменения этих фактов.

Среди политико-административных факторов, оказавших существенное влияние на динамику цен на недвижимость, оказывают регулярно публикуемые в СМИ заявления чиновников о стимулировании развития ипотечного кредитования и возможном снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. По России спрос на кредиты значительно вырос, равно, как и объем выдаваемых банками «длинных кредитов» населению на покупку готового и строящегося жилья.

Однако, говорить о том, что ипотека в значительной степени влияет на ценообразование еще рано, так как доля покупателей, пользующихся такой услугой в общем объеме покупателей жилья еще незначительна. Влияние ощущается пока только на ожиданиях покупателей, откладывающих покупку недвижимости из-за возможного снижения цен.

Региональные факторы

К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует отнести факторы, влияющие на спрос и предложение. В первом случае — это динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости. В точки зрения предложения назовем — рентабельность строительства жилья, наличие в достаточном количестве площадей, пригодных для застройки, платежеспособный спрос, себестоимость строительства.

Локальные факторы

При определенной «стандартизации» жилых помещений, они очень многообразны по качеству материала, по планировке, этажности, качеству коммунальных услуг, техническому состоянию, местонахождению.