Особенности осуществления кредитования по кредитному продукту «ипотека» и пути его совершенствования на примере пао «сбербанк россии»

Особенности процесса кредитования по кредитному продукту «Ипотека» на примере ПАО «Сбербанк России».

На сегодняшний день Сбербанк России предлагает своим клиентам множество видов ипотечного кредитования под различные проценты и с различными условиями, в зависимости от желаний и возможностей клиентов. И прежде чем приступить непосредственно к процессу кредитования необходимо определиться с видом ипотечного кредита. В таблице 1 представлены виды ипотечного кредитования, предоставляемые Сбербанком России на сегодняшний день.

Таблица 1. Виды ипотечного кредитования от Сбербанка России:

• 1) Без подтверждения доходов и трудовой занятости:
  • — Заявление-анкета заемщика;
  • — Паспорт заемщика с отметкой о регистрации;

Второй документ, подтверждающий личность (на выбор):водительское удостоверение; Удостоверение личности военнослужащего; Удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти; Военный билет; Загранпаспорт; Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

• 2) При подтверждении доходов и трудовой занятости:
  • — Заявление-анкета заемщика/созаемщика;
  • — Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
  • — Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
  • — Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика.

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:

— Документы по предоставляемому залогу.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

• — Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 60 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
• — Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Также в зависимости от вида условий кредитования перечень документов может меняться по усмотрению банка.

Далее после выбора вида ипотечного кредита клиенту необходимо заполнить заявление-анкету и предоставить документы, необходимые для оформления кредита.

По получению всех документов, банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет кредитный лимит, который готов дать. В среднем, решение по предоставлению ипотеки, принимают за 2−5 дней. Кредитный работник определяет платежеспособность заемщика на основании справки о его доходах, в которой содержится:

• — Полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты;
• — Продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации;
• — Настоящая должность заемщика (кем работает);
• — Среднемесячный доход за последние шесть месяцев;
• — Среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

Платежеспособность заемщика (Р) определяется по формуле 1:

P = Дч * К * t

Дч, — среднемесячный доход (чистый) за шесть месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К — коэффициент в зависимости от величины Д:

К = 0,5 при Д, в эквиваленте от 15 000 рублей до 25 000 рублей.

К = 0,7 при Д, в эквиваленте свыше 25 000 рублей.

t — срок кредитования (в месяцах).

После одобрения кредита, заемщик приступает к поиску недвижимости. Можно искать недвижимость самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора.

Когда определитесь с объектом недвижимости надо её оценить. Делают оценку независимые оценщики, у банков свои аккредитованные оценочные компании, их данные банк предоставит заемщику. Заемщик заключает договор на проведение оценки, обговариваете условия и время экспертизы. После проведения оценки составляются 2 отчета, один из которых передается в банк, второй отчет передается заемщику. В своем отчете оценщик предопределяет рыночную стоимость жилья, по ней ипотечное жилье может быть продано впоследствии в случае, если заемщик не может погашать кредит по ипотеке. Учитывая стоимость, определенную оценщиком, банк и принимает решение о выдаче заемщику ипотечного кредита.

Следующим этапов в процессе ипотечного кредитования является получение страхового тарифа.

Страховой тариф — письмо, подтверждающее, что страховая компания готова застраховать:

• а) Приобретаемую недвижимость;
• б) Жизнь и трудоспособность;
• в) Титульное страхование (в случае потери права на собственность), как правило, на первые три года выплаты кредита (срок исковой давности).

Обычно, страховка идёт на сумму кредита с процентами, оплата каждый год по тарифу страховой компании. Оплачивает страховку заемщик, производится в страховых компаниях аккредитованных в банке.

Страховой тариф нужен для получения окончательного решения банка. Имущество страхуется после окончательного решения по ипотеке.

После проведения всех вышеперечисленных операций, клиент получает окончательное решение банка по предоставлению кредита заемщику. Теперь, клиенту необходимо предоставить банку полный список документов для принятия окончательного решения:

• — Личные документы, которые предоставлялись на оценку платежеспособности;
• — Документы по недвижимости: копия свидетельства на право собственности продавца, отчет по оценке, и другие документы, в зависимости от условий и вида кредита;
• — Страховой тариф;
• — Другие документы, в зависимости от условий и вида кредита.

Окончательное решение, на покупку уже подобранного объекта, банк принимает 2−5 дней. Сумма кредита не может быть больше предварительного решения.

Далее клиент переходит к этапу сделки. В основном используют два вида ипотечных сделок:

• 1. С использование депозитарной ячейки банка — самый популярный. Открываете счет, клиент приезжает в банк со всеми участниками сделки, подписывает кредитный договор, договор купли/продажи и договор залога, дальше, деньги помещаются в депозитарную ячейку. Условия доступа прописываются в договоре аренды ячейки: при успешной регистрации сделки в Росреестре, доступ получает продавец (при наличии подтверждающих документов), иначе — клиент банка (заёмщик).
• 2. С использованием аккредитива, считается самым простым и безопасным видом сделки, используется редко. Такая сделка безналичная, деньги перечисляются на счет продавца недвижимости и блокируются. В договоре на счет прописываются условия разблокировки средств.

После оформления всех документов в банке, документы на недвижимость относятся на регистрацию в Росреестр. После успешной регистрации в Росреестре начинают действовать условия договора по банковской ячейке или аккредитиву. При предоставлении документов в банк, продавцу открывается доступ к деньгам, а покупатель въезжает в приобретенную им недвижимость.

Рассмотрим пошаговый процесс ипотечного кредитования на примере 1 «Новостройка»:

• 1) Сумма ежемесячного платежа: 30 578 руб.
• 2) Переплата по процентам за кредит: 568 547 руб.
• 3) Итоговая переплата с учетом комиссий: 568 547 руб.
• 4) Эффективная процентная ставка: 7,7%

Рис.-1. Пример ипотеки на новостройку.

Доход заемщика составляет 50 000 рублей в месяц.

Шаг 1: Клиент предоставляет пакет документов для рассмотрения кредитной заявки в Банк или офис партнера Банка. (Заявление-анкета на получение кредитного продукта).

Шаг 2: Необходимо рассчитать платежеспособность заемщика:

P = Дч * К * t=50 000*0,7*36=1 260 000 рублей-максимальная сумма кредита, которая может быть предоставлена данному клиенту.

Шаг 3: Клиент выбирает объект недвижимости.

Шаг 4: Клиент предоставляет в Банк пакет документов по объекту недвижимости.

Шаг 5: Клиент подписывает кредитную документацию (ПРИЛОЖЕНИЕ1).

Шаг 6: Клиент регистрирует свои права на объект недвижимости в уполномоченном органе.

Шаг 7: Клиент получает жилищный кредит. Выплачивает ежемесячные взносы по полученному кредиту и проценты по нему, согласно плану погашения.