Невозвращенные задолженности в сравнении с оценками кредитоспособности

Центральный банк РФ подвел итоги ипотечного рынка за первые пять месяцев 2014 года. Ипотечный рынок растет, но темпы роста замедляется.

За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей).

По количеству выданных ипотечных кредитов прирост в 2014 году составил 36%: если за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270,1 тыс. кредитов, а за январь — май 2014 года — 367,4 кредитов, на 97,3 тыс. больше.

Стоит заметить, что из общего объема выданных кредитов 624,16 млрд рублей приходится на кредиты в рублях, тогда как в иностранной валюте кредитов было выдано только на 3,18 млрд рублей — это 0,5% от общего объема выданных кредитов. Из этого следует, что российские заемщики практически прекратили брать ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Повышенный спрос на ипотеку участники рынка называют следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале года из-за украинского кризиса. Ситуацию осложнило ужесточение политики Центрального банка РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков.

В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, — с помощью ипотеки.

Кроме того, ухудшение экономической ситуации в стране стало поводом опасаться повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Это стимулировало поспешить с приобретением жилья тех, кто планировал сделать это в ближайшем будущем.

Основная масса ипотечных сделок приходится на сделки по приобретению квартир, доля загородного жилья остается небольшой, около 5% от общего объема выданных кредитов.

Количество заявок на ипотеку начало расти в феврале-марте и продолжило набирать обороты во втором квартале. Сначала ипотечные кредиты использовались преимущественно для приобретения жилья эконом-класса. Однако ближе к лету стала возрастать доля ипотечных кредитов на приобретение более дорогого жилья — бизнес-класса и класса премиум, элитного.

Топ-10 регионов по величине объема ипотечных кредитов выданных в рублях за первые пять месяцев 2014 представлены на диаграмме:

На последнем месте среди российских регионов по объему ипотечных кредитов в рублях, выданных за первые пять месяцев 2014 года, стала Республика Ингушетия (49 млн рублей).

Ипотечные кредиты в иностранной валюте в этом году традиционно пользовались наибольшей популярностью в Москве — здесь таких кредитов с января по май 2014 года было выдано на 132 млн рублей. В лидерах по этому показателю также Московская область (67 млн рублей), Санкт-Петербург (26 млн рублей), Краснодарский край (15 млн рублей), Приморский край (13 млн рублей).

Эти цифры наглядно показывают, что ипотечные кредиты в иностранной валюте в России по-прежнему практически не востребованы. Исходя из объема выданных кредитов, можно сделать вывод, что даже в регионах-лидерах их счет идет всего лишь на десятки. В остальных регионах объемы настолько малы, что можно говорить о единичном спросе.

Средняя сумма ипотечного кредита, по данным за первые пять месяцев 2014 года, составила 1,7 млн рублей — на 97 тыс. рублей больше аналогичного показателя за 2013 год. [11].

Задолженность На 1 июня 2014 года объем задолженности по ипотечным кредитам в целом по России составил около 3 трлн рублей. Прирост с начала 2014 года составил 12% (324,4 млрд рублей). По сравнению с данными на ту же дату за прошлый год объем задолженности по ипотеке вырос на 10,9% (на 759,1 млрд рублей). За май 2014 год объем задолженности по ипотеке увеличился на 2% (68,3 млрд рублей).

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке не только держится на минимальном уровне уже несколько лет, но и снизился по сравнению с данными за прошлый год. Если на 1 июня 2013 года просрочка по ипотеке составляла 42,2 млрд рублей, то на 1 июня 2014 года — 40,7 млрд рублей, уменьшившись на 3,6% (на 1,5 млрд рублей). С начала 2014 года объем просроченной задолженности снизился на 2,6% (на 1 млрд рублей). [11].

В то же время, в ипотечном портфеле российских банков почти 50% составляют кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 30%, причем 34% кредитов выдано с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита. Такие кредиты относят к зоне повышенного риска.

В то же время, стоит иметь в виду, что для российского рынка характерно преобладание альтернативных сделок по приобретению жилья, когда новое жилье приобретается на средства от продажи старого. Поэтому часть заемщиков, получив кредит с небольшим первоначальным взносом, затем досрочно погашает значительную часть кредита за счет средств от продажи имеющегося жилья.

Специалисты АИЖК отмечают снижение требований к заемщикам со стороны практически всех ведущих ипотечных банков и ряда менее крупных игроков.

В первую очередь это касается снижения величины первоначального взноса ниже 20%, которая считается нижней планкой стандартного риска.

Распространенным явлением стала отмена надбавок к процентной ставке по кредитам для заемщиков, которые не могут подтвердить свои доходы официально, справкой по форме 2-НДФЛ.

Другие банки отказываются от обязательного требования подтверждать доходы заемщика справкой по форме 2-НДФЛ. Такое требование ранее было обязательным для получения кредита по стандартам АИЖК. Но в апреле партнер АИЖК — Балтийская ипотечная корпорация объявила, что для получения ипотечных кредитов можно использовать справку о подтверждении доходов в свободной форме.

Также повышенный риск сопровождает ипотечные кредиты, предоставленные на приобретение квартир в новостройках на начальном этапе строительства, поскольку залогом по ним служит не объект недвижимости, а право собственности по договору участия в долевом строительстве или пай в жилищно-строительном кооперативе, которые фактически ничего не стоят в случае остановки строительства.

Эти соображения не мешают банкам постоянно расширять перечни аккредитованных новостроек и предлагать различные преференции именно по кредитам такого рода. У некоторых ведущих ипотечных банков доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир на этапе строительства, составляет от 50 до 70%.

Банки начали отменять повышающие надбавки за риск на этапе строительства к процентной ставке.

Однако одновременно развивается тенденция, отражающая стремление банков к повышению качества заемщиков. Актуальной становится работа с узкой аудиторией, в первую очередь, с проверенными клиентами — участниками зарплатных проектов, держателями карт банк и владельцами депозитов. Также на снижение процентной ставки по кредиту могут рассчитывать обладатели хороших кредитных историй.

Нынешнюю ситуацию на финансовом рынке нелегкая. Непроста она и на рынке недвижимости. Ипотечные кредиты связаны напрямую как с рынком недвижимости, так и со стабильностью финансового рынка. Действительно, ставки сегодня выше на 1%-2%, даже на 3%.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита.

На данный момент рынок ипотеки немного ушел на второй план. Люди бояться брать кредиты из-за непонятной ситуации в стране. Все ждут кризиса. Но как только ситуация на финансовом рынке прояснится, ипотека опять наберет свои обороты.