Перспективы развития ипотечного кредитования в России в 2015 году

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ В 2015 ГОДУ

В России на данный момент главной проблемой, встающей на пути семьи, является приобретение собственного жилья. Далеко не каждая российская семья, в силу финансовой нестабильности и низкого уровня дохода, может позволить себе приобрести свое жилье. Здесь на помощь приходят кредитные организации. В настоящее время ипотечное кредитование стало самым распространенным способом решения жилищного вопроса. Тем самым появляется все больше вопросов и проблем развития Российского ипотечного рынка в условиях настоящей экономической ситуации в стране.

Несмотря на свой довольно незначительный возраст, в сравнении с ипотечными рынками Европы, Российский рынок ипотечного кредитования развивается очень быстро. В среднем в год индекс выданных ипотечных кредитов увеличивается в 1.5 раза как в числовом так и в денежном эквиваленте. Стоит заметить что на 2014 год российский ипотечный рынок пришел к своему историческому максимуму. История активного развития ипотеки в России начинается с 2005 года, когда объём выдачи ипотеки составил 56 млрд. рублей. А на конец 2014 года эта цифра составила 1.76 трлн. рублей, что в 1.23 раза увеличилось с 2013 года в количестве и в 1.3 раза в денежном коэффициенте. Всего ипотека занимает около 15% общего рынка кредитования в России. Так же, ипотечное кредитование является одним из самых выгодных способов кредитования населения, так как объем просроченной задолженности по ипотеке составляет лишь около 3.5% от суммы выданных за год ипотечных кредитов. Многие эксперты считают, что банки не откажутся от столь существенного источника дохода, а значит, прогнозируют стабильность и перспективы данной отрасли кредитования.

Но мнения экономистов все-таки расходятся. Очень многие смотрят на ипотеку как на позитивно развивающуюся отрасль. Огромные темпы выдачи кредитов в 2014 году, создали на рынке ипотечного кредитования здоровую, хорошо развивающуюся конкуренцию. С этим и снизились требования к предполагаемым заемщикам, но не смотря на данный факт качество кредитного портфеля оставалось на достаточно высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляла всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — 95,5%. Специалисты АИЖК отмечают, что в основном подобная стабильность достигалась за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8% — почти до 75 млрд рублей.

Но следует заметить, что всплеск и быстрый темп роста процента ипотечных кредитов в 2014 году можно обусловить не совсем стабильной экономической ситуацией по стране в целом: инфляция рубля и предполагаемый рост цен на жилье, создали ажиотаж на рынке ипотечных кредитований. В начале 2014 года при первых предпосылках будущей нестабильности экономики, население стало активно вкладывать свои сбережения в недвижимость. Ещё один фактор роста спроса ипотеки стоит отметить: такой как девальвация рубля, позволил гражданам планирующим приобретение жилья, которые имели сбережения в иностранной валюте, выйти на сделку раньше запланированного срока.

Однако многие эксперты все же заметили незначительное снижение роста месячных ипотечных кредитований в течении года — от 52% в январе до 13% в ноябре.

Специалисты АИЖКО выделили основные причины снижения темпа роста рынка ипотечных кредитов, ими стали: ужесточение условий к заемщикам и повышенная ставка по ипотеке. Изменения коснулись таких условий как: размер минимального первоначального взноса (он вырос в среднем до 20%), исчезла возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Кроме того, ряд участников приостановил в декабре выдачу ипотечных кредитов или установил ставки на уровне 30% и выше. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли до 14,5—16%, за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах. В среднем по стране значительно выросла ставка ипотечных кредитов на 4—6%. Таким образом, процент по кредиту поднялся так же на 4−6% и составил 16−19% от прошлогодних 12−13%. Крупнейшие банки страны пытаются сдержать рост процентных ставок, однако многие эксперты все же считают, что провал российского рынка ипотечного кредитования все-таки неизбежен.

На данный момент основная надежда спасения ипотечного рынка из-за сложной и нестабильной экономической ситуации в стране и свободные денежные средства на укрепление рынка есть только у государства. В рамках плана по борьбе с кризисом, по государственной программе планируется выделение всего лишь 20 млрд. рублей что составляет всего 2% от общей суммы кредитования на 2014 год. В данных условиях, охлаждение ипотечного рынка неизбежно. К тому же начало 2015 года выявило тенденции к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.

Специалисты отмечают, что по итогам на конец 2015 года объём ипотечного рынка может вырасти не более, чем на 15%. Но тут же опять мнения экспертов расходятся.

Большинство экономистов все же прибегают к выводу, что предварительные прогнозы излишне оптимистичны. Это можно объяснить тем что, текущий уровень ставок по ипотеке значительно вырос, были ужесточены требования к заемщикам, произошло уменьшение количества банков выдающих ипотечные кредиты, и все это подталкивает ипотечный рынок к сокращению. Кроме того немаловажным фактором остается снижение процента платежеспособного населения страны. Из выше перечисленного можно сделать вывод: что процент роста ипотечного рынка по итогам на конец 2015 года, будет близок к нулю.

Так же повышение ставки ЦБ РФ до 17% годовых, повело за собой повышение стоимости ипотечных кредитов в коммерческих банках. Все же крупнейшие банки страны сдерживали процентные ставки ниже уровня 17% годовых. Но это не продлилось долго, в связи с резкими перепадами курса рубля. И уровень спроса на рынке ипотечных кредитов упал в разы.

Эксперты сделали вывод, что значение ставки, составляющее 15% — психологический барьер для большей половины населения. Но не смотря на это, граждане кому ипотека необходима в ближайшее время, могут согласиться и на 16—17%. 20%. Хотя не все экономисты поддерживают данную точку зрения, одни считают что пользоваться тяжелой финансовой ситуацией населения и специально завышать процентную ставку не в коем случае нельзя. По мнению президента ВТБ24 Михаила Задорнова: Ставка 15,95% — максимальный предел. Выше её поднимать бессмысленно, т. к. в подобном случае теряется смысл кредита для потенциальных заёмщиков.

В начале 2015 года рынок ипотечных кредитов оказался под угрозой краха. Необходимо было государственное вмешательство.

В марте стало известно о решении Правительства Российской Федерации выделить из бюджета 20 млрд рублей на субсидирование ипотечной ставки. ипотечный кредитование банк ставка Так, Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 было решено, что государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. На данный момент ключевая ставка составляет 14%, т. е. получается, что государство возместит 4,5 п.п. Постановление правительства гласит о том, что по программе банки смогут выдать ипотечных кредитов на 400 млрд руб. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года (или до того момента, когда ключевая ставка опустится до 8,5% (ранее — 9,5%)).

Необходимость государственной поддержки ипотечного рынка была вызвана его охлаждением. Впервые о программе поддержки ипотечного кредитования банки заговорили после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 17%.

По расчетам АИЖК, если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи сократятся в 8,5 раз — с 1,7 трлн. руб. в 2014 году до 200 млрд руб. в 2015 году. С поддержкой государства выдачи также сократятся, однако не так сильно — «всего лишь» вдвое: согласно прогнозу, объем выданных кредитов составит 800 млрд руб.

Таким образом, основным двигателем ипотечного кредитования в 2015 году станет государственная программа субсидирования. Конечно, 20 млрд российскому ипотечному рынку явно недостаточно — как отмечают эксперты, данной суммы хватило бы одному только московскому рынку.

Кроме того, охлаждение рынка так или иначе неизбежно — реальные доходы населения падают, а программа субсидирования распространяется только на квартиры в новых домах, банки сокращают предложение по вторичному рынку жилья. К примеру, многие банки сегодня закрывают программы кредитования загородных домов. По оценкам экономистов, размер сокращения рынка ипотечных кредитов будет зависеть от многочисленных факторов: ситуации на рынке депозитов, стоимости недвижимости, потребительского спроса и т. д.