Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

Если обратиться к практике Агропромкредита, то в банке не используется система страхования рисков ипотечной деятельности при заключении кредитного договора на покупку жилья. У других же операторов сургутского рынка ипотеки страхование является неотъемлемой частью при заключении ипотечной сделки. Таким образом, для практики Агропромкредита целесообразно предложить способы минимизации последствий рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности (см. приложение 15). Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1−2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

· Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, Закон предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества, т. е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

· Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

· Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

В случае если предметом ипотеки является жилье со вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права собственности на предмет ипотеки. Страховые тарифы при данном виде страхования составляют 0,4 — 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы. В нашем случае к данному виду страхования прибегать нет необходимости, поскольку банк предоставляет ипотечный кредит только на покупку квартиры в новых домах. А вот застраховать риски, связанные с реализацией строительных проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут возникнуть следующие риски:

• — риск несоблюдения сроков сдачи объекта недвижимости, в том числе непринятия дома в эксплуатацию государственной комиссией;
• — риск незавершенности строительства: инвесторы выполнили свои обязательства, подрядчик их использовал, но фактически строительство не завершено;
• — риск увеличения стоимости строительства;
• — риск, связанный с низким уровнем финансового менеджмента застройщика (ухудшение финансового состояния вплоть до банкротства, препятствующее строительству);
• — риск недобросовестности застройщика (квартир меньше, чем претендентов на них).

Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления ответственности должника (застройщика).

При страховании финансовых рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно: для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования — 1,5 — 3,0%; для объектов, срок сдачи которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но в которых построено не менее трех этажей — 2,0 -4,0%; для объектов, находящихся на нулевом цикле — 3,0 — 6,0% 43, с. 76.

Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить, пожалуй то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и без того является высокой.

Таким образом, повысить привлекательность для населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле.

Заключение

страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4−5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.