Предложения по совершенствованию механизма (улучшению условий) ипотечного кредитования

На сегодняшний день ипотечное кредитование, в «классическом» понимании, на отечественном рынке предстаёт в неопределённом виде.

Ипотека является наиболее перспективным видом жилищного кредитования. Это можно заметить при рассмотрении источников привлечения ресурсов и формой залога. При таком способе кредитования свободные денежные средства привлекаются банками у физических и юридических лиц путём выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг и закладных. При предоставлении кредита в залог переходит имущество под строительство (покупку) которого выдавался кредит.

После принятия Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345−3 от 20 июня 2008 года определённого рода гарантиями для банков могут служить и закладные. Одним из ключевых моментов Закона является введение института закладной как способа удостоверения прав залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Широкое использование закладных применяется во многих странах при ипотечном кредитовании. Банки прибегают к использованию такой ценной бумаги в целях обеспечения дополнительного финансирования для последующей выдачи новых кредитных средств. При использовании закладных имеет место рефинансирование ипотечного рынка и создается эффект «длинных денег».

Однако, несмотря на появившийся в 2008 году закон «Об ипотеке», система ипотечного кредитования так и не получила должного развития. Назовем несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в Республике Беларусь:

• — это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья;
• — высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых;
• — отсутствие подменного фонда жилья. Зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;
• — отсутствует вторичный рынок закладных [9].

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании.

Срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше — от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях — право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе.

Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным — праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог или совершать другие операции.

Однако проблема ипотеки земли возникает при ипотеке зданий или сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных изолированных помещений зданий или сооружений, то одновременная ипотека земли вместе с ипотекой таких помещений не требуется, так как изолированные помещения не являются зданиями и сооружениями.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для длительной и надежной работы механизма ипотечного кредитования в банках.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем белорусских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволяет:

• -увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• -активизировать рынок жилья;
• -вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• -привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• -обеспечить развитие строительного комплекса;
• -оживить экономику страны в целом.

Исходя из приведенной информации, можно сделать вывод, что система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.