Виды ипотеки и особенности их использования в банковской практике

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровожда-ющего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т. д.

В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеются различные виды ипотечного кредитования, которые имеют свои отличительные черты.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

• 1. По объекту недвижимости:
  • · земельные участки;
  • · предприятия, а так же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • · жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • · дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • · воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
  • · незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.
• 2. По целям кредитования:
  • · жилищное кредитование:
    • — приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участниками земли; приобретение земельного участка под застройку;
    • — на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладка коммуникационных сетей);
    • — строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
  • · на разработку земельного участка;
  • · на развитие сельского хозяйства;
  • · на развитие производства;
  • · кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
• 3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица № 1).

Таблица № 1 — Ипотечные кредиторы

• 4. По виду заемщика
• · как субъектов кредитования:
  • — кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • — кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• · По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• — сотрудникам банков;
• — сотрудникам фирм — клиентов банка;
• — клиентам риелторских фирм;
• — лицам, проживающим в данном регионе;
• — всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

• 5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)
• · Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40−50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• · Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20−30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.
• 6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица № 2).

Таблица № 2 — Способы рефинансирования ипотечных кредитов

• 7. По способы амортизации долга:
  • · постоянный ипотечный кредит;
  • · кредит с переменными выплатами;
  • · кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
  • · ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
  • · ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
  • · ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
• 8. По виду процентной ставки:
  • · кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • · кредит с переменной процентной ставкой.
• 9. По возможности досрочного погашения:
  • · с правом досрочного погашения;
  • · без права досрочного погашения;
  • · с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
• 10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• · обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• · субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1, с.183].

Ипотечное кредитование считается относительно низкориско-вой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои рис-ки. Это возможно только при условии, что оценка креди-тоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены вер-но.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов не-движимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объек-тивной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода.

Методы оценки стоимости объекта недвижимости:

• — метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
• — доходный метод или метод капитализации доходов;
• — затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т. д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т. е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С = Д/К, (1).

где С — стоимость объекта;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод — затратный или калькуляции — используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т. п.).

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведе-ние полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного бан-ка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собствен-ные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представ-ляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные до-кументы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собствен-ности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под не-движимость содержит обязательства заемщика по кредитному до-говору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии зак-ладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т. д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. Залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Важнейшим вопросом для банка, изучающего воп-рос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимос-ти, является кредитоспособность заемщика. При изучении креди-тоспособности заемщика прежде всего устанавливается соотноше-ние (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости, величина и степень стабильности доходов заемщика, отношение заемщика к своей недвижимости, возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фак-тическое наличие, размер, состояние и условия хранения зало-женного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат пога-шению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко ис-пользуемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с пери-одически возобновляемой суммой кредита (закладная с периоди-чески возобновляемой суммой кредита предусматривает периоди-ческий пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполага-ет внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнк-туру [2, с.162].