Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса
Данные для определения физического износа приведены в таблице. Рассчитаем восстановительную стоимость всего здания магазина: Где ВСзд — восстановительную стоимость всего здания магазина; Конструктивный элемент, удельный вес элемента, износ элемента. Дебиторская задолженность (платежи в течение 12 мес.) (стр.240). Таблица 1 — Удельный вес каждого конструктивного элемента. Величина… Читать ещё >
Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Определение стоимости объекта недвижимости (магазина на территории завода) затратным методом
Площадь земельного участка равна 0,001 га. Ставка земельного налога равна 3,5 р. /кв. м. Коэффициент к нормативной цене земли равен 50.
Общая площадь здания — 60 кв. м. Количество этажей — 1. Высота этажа — 3,4 м. Восстановительная стоимость 1 куб. м на дату оценки составляет 350 р.
Данные для определения физического износа приведены в таблице.
Конструктивный элемент, удельный вес элемента, износ элемента
№ п/п | Конструктивный элемент | Удельный вес элемента | Износ элемента, % | |
Фундамент | 0,07 | |||
Стены и перегородки | 0,08 | |||
Перекрытия | 0,07 | |||
Крыша | 0,06 | |||
Полы | 0,1 | |||
Проемы | 0,07 | |||
Отделочные работы | 0,35 | |||
Внутренние устройства | 0,15 | |||
Прочее | 0,05 | |||
Функциональный и экономический износ не воздействует на оцениваемый объект.
Величина предпринимательской прибыли составляет 25% от восстановительной стоимости здания.
РЕШЕНИЕ
Рассчитаем восстановительную стоимость всего здания магазина:
ВСзд=S*h*n* ВС1м3,
где ВСзд — восстановительную стоимость всего здания магазина;
S — площадь здания;
h — высота здания;
n — количество этажей;
ВС1 м3 — восстановительную стоимость 1 м³ здания.
ВСзд= 60*3,4*1*350=71 400 руб.
Рассчитаем удельный вес каждого конструктивного элемента в денежном эквиваленте:
Фундамент: ВСзд*Удельный вес элемента фундамент Фундамент: 71 400*0,07=4998 руб.
Аналогично рассчитывается и для других конструктивных элементов здания. Полученные данные занесем в таблицу 1.
Таблица 1 — Удельный вес каждого конструктивного элемента
№ п/п | Конструктивный | Удельный вес | Удельный вес | ||
элемент | элемента | элемента, руб. | |||
Фундамент | 0,07 | ||||
Стены и перегородки | 0,08 | ||||
Перекрытия | 0,07 | ||||
Крыша | 0,06 | ||||
Полы | 0,1 | ||||
Проемы | 0,07 | ||||
Отделочные работы | 0,35 | ||||
Внутренние устройства | 0,15 | ||||
Прочее | 0,05 | ||||
Рассчитаем износ каждого конструктивного элемента в денежном эквиваленте:
Фундамент: Износ элемента фундамент,%*Удельный вес элемента в руб.
Фундамент: 7%*4998=349,86 руб.
Аналогично рассчитывается и для других конструктивных элементов здания. Полученные данные занесем в таблицу 2.
Таблица 2 — Износ каждого конструктивного элемента
№ п/п | Конструктивный | Износ | Износ | |
элемент | элемента, % | элемента, руб. | ||
Фундамент | 349,86 | |||
Стены и перегородки | 1142,4 | |||
Перекрытия | 499,8 | |||
Крыша | 642,6 | |||
Полы | ||||
Проемы | 249,9 | |||
Отделочные работы | ||||
Внутренние устройства | ||||
Прочее | ||||
Итого износ: | 28 588,56 | |||
Рассчитаем остаточную стоимость здания магазина:
ОСзд= ВСзд-износ, где ОСзд — остаточную стоимость здания магазина.
ОСзд=71 400−28 588,56=42 811,44 руб.
Величина предпринимательской прибыли (ВП): 25%*71 400=17850 руб.
Рассчитаем стоимость земельного участка:
Площадь земельного участка 0,001 га=10 м2.
Так как не указана численность населения в пункте строения магазина, возьмем для расчета стоимости участка, согласно Федерального закона, усредненную 10 — кратную ставку земельного налога:
Суч=Sуч*CH*10*k,
Где Суч — стоимость земельного участка;
Sуч — площадь земельного участка;
CH — ставка земельного налога;
k — коэффициент повешения стоимости земли.
Суч=10*3,5*10*50=17 500 руб.
Стоимость объекта недвижимости:
ОСзд+ ВП+ Суч
Стоимость объекта недвижимости:
42 811,44+17 850+17500=78 161,44 руб.
Ответ: Стоимость объекта недвижимости 78 161,44 руб.
Задание.
Определить стоимость бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
Исходные данные см. в табл.1, 2.
стоимость недвижимость бизнес актив
Таблица 1. Баланс фирмы по состоянию на 1 января
Актив | Сумма, тыс. р. | |
01.01.0Х | ||
I. Внеоборотные активы | ||
Нематериальные активы | 2 500 | |
Основные средства | 20 500 | |
Долгосрочные вложения | 2 000 | |
Итого по разделу I | 25 000 | |
II. Оборотные активы | ||
Запасы | 14 000 | |
В том числе: | ||
сырье и материалы | 8 000 | |
незавершенное производство | 3 200 | |
готовая продукция | 2 800 | |
Дебиторская задолженность | 5 000 | |
Краткосрочные финансовые вложения | ||
Денежные средства | 7 400 | |
Итого по разделу II | 27 000 | |
Баланс | 52 000 | |
Пассив | Сумма, тыс. р. | |
01.01.0Х | ||
III. Собственный капитал | ||
Уставный капитал | 8 000 | |
Добавочный капитал | 18 500 | |
Резервный капитал | 1 500 | |
Нераспределенная прибыль | 5 000 | |
Итого по разделу III | 34 000 | |
IV. Долгосрочные обязательства | ; | |
V. Краткосрочные обязательства | ||
Кредиты банков | 10 500 | |
Кредиторская задолженность | 7 500 | |
В том числе: | ||
поставщикам и подрядчикам | 5 100 | |
персоналу по оплате труда | ||
бюджету | 1 020 | |
по авансам полученным | ||
прочим кредиторам | ||
Итого по разделу V | 18 000 | |
Баланс | 52 000 | |
Таблица 2
Пояснение к балансу, тыс. р.
Показатель | Отчетный год | |
Сумма балансовой прибыли | 32 500 | |
Прибыль от реализации продукции | 30 240 | |
Выручка от реализации продукции | 100 800 | |
Себестоимость реализованной продукции | 70 560 | |
В том числе постоянные затраты | 26 800 | |
Налоги из прибыли | 10 400 | |
Проценты за кредит | 2 800 | |
Сумма выплаченных дивидендов | ; | |
Годовой уровень инфляции, % | ||
Расход сырья и материалов | 54 000 | |
Отгруженная готовая продукция | 70 615 | |
Погашенная дебиторская задолженность | 68 400 | |
Просроченная дебиторская задолженность, % | 8,5 | |
Просроченная кредиторская задолженность, % | 1,7 | |
Расчет стоимости чистых активов (отчетный год на 01.01.0Х)
Активы:
Нематериальные активы (стр.110)
Основные средства (стр.120)
Долгосрочные финансовые вложения (стр.140)
Запасы (стр.210)
Дебиторская задолженность (платежи в течение 12 мес.) (стр.240)
Краткосрочные финансовые вложения (стр.250)
Денежные средства (стр.260)
Итого активы
Пассивы:
Долгосрочные заемные средства (стр.510)
Краткосрочные заемные средства (стр.610)
Кредиторская задолженность (стр.620)
Расчеты по дивидендам (стр.630)
Итого пассивы
Стоимость чистых активов: Активы — Пассивы
Расчет избыточной прибыли (гудвилла)
1. Стоимость чистых активов
2. Прибыль от реализации продукции (стр. 050 ф.2)
3. Рентабельность чистых активов, % (по аналогии) 20
4. Прогнозируемая прибыль (п. 1 п.3: 100)
5. Избыточная прибыль (п. 2 — п.4)
6. Ставка капитализации, % 28
7. Стоимость избыточной прибыли (гудвилла) (п.5: п.6 100)
8. Стоимость бизнеса (п. 1 + п.7)
РЕШЕНИЕ
Рассчитаем величину чистых активов предприятия:
Активы (А) предприятия:
Итог по разделу I + Итог по разделу II: стр. 110 + +стр.120 + стр. 140 + стр. 210 + стр. 240 + стр. 250 + стр. 260 = 2500 + 20 500 + +2000 + 14 000 + 5000 + 600 + 7400 = 52 000 руб.
Пассивы (П) предприятия:
Итог по разделу IV + Итог по разделу V — «Доходы будущих периодов» (стр.640): стр. 510 + стр. 610 + стр. 620 +стр.630 — стр. 640 = 18 000 руб.
Рассчитаем стоимость чистых активов (ЧА):
А-П =52 000;18000 = 34 000 руб.
Расчет избыточной прибыли (гудвилла) и стоимости бизнеса произведем в таблице 1.
Таблица 1 — Расчет избыточной прибыли (гудвилла) и стоимости бизнеса
№ пп | Наименование | Расчет | |
Стоимость чистых активов | |||
Прибыль от реализации продукции | |||
Рентабельность чистых активов, % | |||
Прогнозируемая прибыль | |||
Избыточная прибыль | |||
Ставка капитализации, % | |||
Стоимость избыточной прибыли (гудвилла) | 83 714,29 | ||
Стоимость бизнеса | 117 714,3 | ||
Ответ: стоимость бизнеса составила 117 714,3 руб.