Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры

Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Томский государственный университет КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА Дисциплина: Оценка недвижимости на тему: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры Выполнила: Медведева О.

гр. 163а-1

Проверила: Немецкая С.А.

Улан-Удэ

2010 г

План отчёта по оценке

Предпосылка оценки Основные предположения и ограничивающие условия Назначение оценки Цель оценки Используемое определение стоимости и дата оценки Описание и анализ объекта оценки Описание объекта оценки Местоположение объекта оценки Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Определение стоимости объекта Затратный подход Определение восстановительной стоимости Определение величины накопленного износа Сравнительный подход Доходный подход Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Используемая литература

оценка стоимость рыночный квартира

Предпосылка оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта Республика Бурятия, Прибайкальский район, с. Ильинка ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4

Тип объекта недвижимости Трёхкомнатная квартира общей площадью 51,3 кв. м

Оцениваемые права Право собственности

Наилучшее использование с имеющимися улучшениями

Использование в качестве жилой квартиры

Наиболее вероятные покупатели Не выявлены

Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлены

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена

Дата оценки 20 мая 2010 г.

Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчёта.

Общие условия

Настоящий отчёт достоверен в полном объёме и лишь в указанных в отчёте целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуются появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества на вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчёте.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотром или путём изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.

Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 20 мая 2010.

Описание и анализ объекта оценки

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:

Технический паспорт АУ РБ «Гостехинвентаризация-Республиканское БТИ» Прибайкальское отделение на квартиру по адресу Прибайкальский район с.Ильинка.

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в двухэтажном доме 1977 г. постройки.

Распределение площадей: первый коридор — 2,9 м²; второй коридор — 4,7 м²; кухня — 8,3 м²; первая жилая комната — 8,6 м²; вторая жилая комната — 15,4 м²; третья жилая комната — 7,7 м²; туалет — 1,2 м²; ванная — 2,5 м². Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) — централизованные.

Прихожая — прямоугольная. Полы — ковролин; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь — двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

Жилая комната — зал. Полы — ковролин по бетонной стяжке; стены — обои шелкография; потолок — обои бумажные тиснёные; окна — двойные, створчатые, окрашены масляной краской.

Коридор — квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены — обои шелкография; потолок — обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

Жилая комната — спальня. Полы — ковролин по бетонной стяжке; стены — обои шелкография; потолок — обои бумажные тиснёные; окна — деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия.

Жилая комната — спальня. Полы — ковролин по бетонной стяжке; стены — обои шелкография, потолок — обои бумажные тисненые; окна — деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия .

Коридор — прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены — обои шелкография; потолок — обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

Кухня. Полы — линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены — обои виниловые; потолок — обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

Ванная комната. Пол — керамическая плитка; стены — кафельная плитка, потолок — плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь — деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Туалет. Пол — керамическая плитка; стены — кафель; потолок — плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь — деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки — деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой.

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в Прибайкальском районе с. Ильинка по адресу ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4.

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Улан-Удэ, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость — имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение

о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения — оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3. определить предпринимательский доход;

4. установить величину накопленного износа;

5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ ««. По состоянию на 20 мая 2010 г расчётная стоимость 1 м² общей площади составляла 20 000.

Таким образом, стоимость 1 м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20 000 руб.

Общая площадь квартиры — 51.3 м². На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

20 000*51.3=1 026 000

В табл. 1.1 приведен расчет стоимости 1 м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 1.1

Скорректированная стоимость 1 м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

20 000*1,24=24 800

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2

Таблица 1.2

С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры

24 800*51.3=1 272 240 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100 209,90 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

1 272 240 +100 209,90=1 372 449,9 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

· анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4

· анализа технического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу;

Накопленный износ рассчитывается по формуле Ф_з = Ф_кi l_i

где Ф_з — физический износ здания, %;

Ф_кi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического износа здания представлен в табл. 1.3.

Таблица 1.3

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

1 372 449,9 *(1−7,03/100) =1 275 966,672

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1 275 967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей).

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 1.4

Ср.взвеш. цена за 1 кв м=

(20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16

Стоимость кв.=20,16*51,3=1 034 208

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Объект оценки:

· трёхкомнатная квартира, общая площадь 51,3 кв. м;

· предлагаемая средняя арендная плата: 13 тыс. руб;

· квартплата и коммунальные услуги: 4,5 тыс. руб;

· потенциальный валовый доход: 13 тыс. руб*12мес=156 тыс. руб.

· действительный валовый доход: 156тыс. руб-4,5тыс.руб*12мес.= 102. (потери от недозагруженности квартиры);

V (стоимость недвижимости) = 102тыс. руб/12%=850 тыс. руб;

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход -1 275 966,672 руб.

сравнительный подход — 1 034 208 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂

где V₁ и V₂ — стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q₁ и Q₂ — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V = 1 275 966,672 *0,38 + 1 034 208 *0,62 = 1 126 076,26 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, п. Зеленый, д.1а, кв. 61 по состоянию на 1 июня 2010 г., с учетом округления составляет: 1 126 076,26 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Используемая литература

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Интернет-сайт Российского общество оценщиков — www.mrsa.ru

3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996 г.

4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г.

5. Паттури Я. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Великий Новгород. 2002 г

6. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999