Особенности ипотечного кредитования в Тверской области в условиях мирового финансового кризиса

Федеральное агентство по образованию РФ Тверской государственный технический университет Кафедра экономики и управления производством Курсовая работа по дисциплине

" Экономика недвижимости"

на тему:

" Особенности ипотечного кредитования в Тверской области в условиях мирового финансового кризиса"

Выполнила: студентка Зеленова Е.В.

Группы ЭУП (они) — 2вз-25

Проверила: Глебова А.Г.

Тверь 2010

• Введение

  .

• Глава I. Теорико-правовое содержание ипотеки
• 1.1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы
• 1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ
• 1.3 Механизм обеспечения ипотечного кредита
• Глава II. Становление и развитие ипотечного кредитования в Тверском регионе
• 2.1 История развития ипотечного кредитования в Тверском регионе
• 2.2 Механизм ипотечного кредитования
• 2.3 Современное состояние ипотечного кредитования в Тверском регионе
• Глава III. Ипотечное кредитование в условиях мирового финансового кризиса
• 3.1 Общеэкономические антикризисные меры Правительства РФ
• 3.2 Изменение системы ипотечного кредитования в Тверском регионе в условиях мирового финансового кризиса
• Заключение
• Список литературы
• Приложения

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России и Тверской области в период Мирового финансового кризиса, а также проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России и Тверской области. Рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов и исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России.

ипотечное кредитование финансовый кризис

Глава I. Теорико-правовое содержание ипотеки

1.1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях — залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строение на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании — когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения договора.

За пользование выданного кредита вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы. [1]

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ, согласно которой банк, выдавший кредит на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. [11]

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых взаимоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т. е. ипотека как вариант залога может быть установлена обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос — о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. В частности может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: [11]

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке));

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся названые предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования — как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средним доходом. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И над решением всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитой рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры — все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

3. Принципиальный вопрос — гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

4. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности — молодых семей.

Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны. [1]

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную «молодость» такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит — единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, не ожидая погашения всей суммы долга. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами $ 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы $ 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. В частности, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получит удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке. [11]

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Законом об ипотеке. В частности, в соответствии с п. 3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ).

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и его членов семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством о ней может быть обращено взыскание. [12]

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице. (Приложение 1)

1.3 Механизм обеспечения ипотечного кредита

Если обязательства по возврату кредита и выплаты процентов по нему заемщиком исполнены, то отношения между банком и заемщиком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к заемщику, заемщик подписывает соответствующий документ (например, акт), договор залога расторгается в Федеральной регистрационной службе.

Проблемы начинаются, если заемщиком нарушены какие — либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке:

1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом случае, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применяемыми к нему федеральными законами иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально заверить о реализации залога. По такому соглашению должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Соглашение регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, которое заложено по договору ипотеки и на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они продаются с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т. е. по решению суда банк вправе реализовать это имущество с торгов. Сумма, вырученная от его реализации, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализации, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания. [3]

Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена заемщику, т. е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании Закона об ипотеке возвращена должнику.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме этих требований к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретение права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т. е. заемщик и должник по кредитному договору может в любой момент до осуществления продажи заложенного имущества оплатить все долги, и тогда имущество останется за заемщиком.

В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для превращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. [1]

Если заложенное имущество предоставлялось третьим лицам по договорам найма или аренды жилого помещения, заключенным до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после ее возникновения, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. [11]

До января 2005 г. действовала редакция п. 1 ст.446 ГПК РФ, по которой нельзя было обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина — должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору ипотеки. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как права на регистрацию у него отнять или ограничить было нельзя, он регистрировался в этом помещении сам или со своей семьей несколько позже; и выселить их или обратить взыскание на это помещение банку было невозможно, т. е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ. [12]

Ныне в ГПК РФ внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам сейчас не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащие гражданину должнику на праве собственности, если для гражданина — должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного для проживания помещением, за исключением жилого помещения, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или надлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или своевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

С января 2005 г. уже не препятствует выселению тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось, только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобится только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру для личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети?

Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.

Согласно статье 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. [13]

Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.

Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:

1) своевременное и полное погашение залогодателем ранее взятого кредита и процентов по нему;

2) по требованию залогодателя:

а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

б) при гибели заложенной вещи или заложенного права;

в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продаже его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.

Глава II. Становление и развитие ипотечного кредитования в Тверском регионе

2.1 История развития ипотечного кредитования в Тверском регионе

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

До мирового финансового кризиса система ипотечного кредитования жилья успешно действовала и развивалась практически во всем мире. В некоторых странах посредством ипотеки приобреталось до 90% жилья. Что касается отличий ипотечного кредитования от обычных кредитов, их много.

Реальные практические движения по направлению к запуску ипотечного кредитования в Тверской области начались с инициативы на тот момент заместителя губернатора Александра Тягунова. В сентябре 2006 года создана рабочая группа, которая занялась разработкой концепции развития ипотечного кредитования жилья в Тверской области. Данная концепция была обсуждена за «круглым столом», проходившим в администрации города и собравшим предполагаемых участников рынка ипотеки — кредиторов, риэлторов, оценщиков, инвесторов и так далее.

Главная причина, оправдывающая необходимость введения и развития ипотечного жилищного кредитования на территории Тверской области — отсутствие у основной массы населения области нормальных условий для проживания. К сожалению, большинство жителей Тверской области не имели шансов в ближайшие 10−15 лет приобрести жилье или улучшить жилищные условия путем собственных накоплений. Главной же целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как раз являлось создание эффективно работающей системы обеспечения доступными кредитами, дающими возможность приобрести жилье. Обеспечение жильем населения позволило снять социальную напряженность: улучшило состояние психического и физического здоровья людей, подняло демографический уровень — ведь сейчас молодая семья, живущая вместе с родителями в двухкомнатной квартире, считается, чуть ли не героем года, если решилась на второго ребенка. [6]

5 июня 2003 года Тверская область присоединилась к программе развития ипотечного кредитования АИЖК. Со времени начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по единым стандартам Агентства к созданию Федеральной системы ипотечного жилищного кредитования подключились 33 региона. Было выдано 230 кредитов на общую сумму 88,6 млн. рублей.

Одним из важнейших показателей развития ипотечного кредитования в Тверской области является объем выданных кредитов, который за период 2004;2006 гг. составил ориентировочно 23,5 млн руб.

16 февраля 2007 года прошла пресс-конференция с участием заместителя губернатора Тверской области Василия Толоки по вопросам ипотечного кредитования и обеспечения жильем молодых семей.

На данной пресс-конференции было отмечено, что 1015 семей региона, участвовавших в различных ипотечных программах, отпраздновали новоселье в 2006 году. Из них более половины — 701 — молодые семьи.

В Тверском регионе существовало три направления, по которым осуществлялось поддержка семей, желающих приобрести жилье:

областная целевая программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Тверской области на 2006;2008 г. г. «,

программа по «Обеспечению жильем молодых семей» в рамках федеральной программы «Жилище»

программа по обеспечению жильем специалистов на селе в рамках областной целевой программы «Развитие АПК».

В 2006 году по программе ипотечного жилищного кредитования в областном бюджете было заложено 118 млн. рублей; что касается программы по обеспечению жильем молодых семей, в 2006 году на ее реализацию было затрачено 39 млн. рублей

2.2 Механизм ипотечного кредитования

По данным статистики, к началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (40 млн. человек).

После длительного периода бесплатного «очередного» распределения жилья в истории страны трудно разобраться во всех тонкостях рынка жилья, так быстро развившегося за последние 15 лет.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по поощрению жилищного строительства, они должны создавать условия для осуществления названого права. [14]

Приобретение жилья в кредит непривычно для россиян, что, по мнению специалистов, выступает одной из причин медленного развития ипотеки в России по сравнению с Западом. Логика ипотечного кредита такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, человек, берущий кредит, и кредитная организация (чаще всего это банк), предоставляющий кредит.

Для того чтобы быть уверенным, что каждая сторона максимально выполнит свои обязательства перед двумя другими, необходимо убедиться, что сделка эта выгодна каждой из сторон.

Почему ипотека выгодна государству.

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны — одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

Причины состоят в следующем:

1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;

2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;

3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и исполнять возложенные на него тем самым обязанности.

Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры — государства, банков и населения — ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных, а не социальных соображений, ведь ипотека — мощный инвестиционный фактор. Для того чтобы поднять экономику России после событий 1990;х гг., требовалось 600 млрд долл. США, а неликвидной, т. е. малофункциональной и устаревшей, недвижимости тогда было на 500 млрд долл. США.

Сейчас курс доллара изменился, и соотношения другие. Однако этот факт сути не меняет: уже тогда было очевидно, что ипотека как раз один из тех рычагов, который позволит в короткие сроки решить проблему модернизации экономики России. Проект такой модернизации при помощи широкого внедрения системы ипотечного кредитования получил название доступного жилья, во многом говорящее за себя. [1]

Но есть законодательные акты, которые создают большие препятствия для развития ипотеки, — это и законы о дольщиках и жилищных кооперативах, и новый Жилищный кодекс РФ. Прямого отношения к ипотеке указанные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.

При этом вопреки всем усилиям государства увеличить спрос на рынке жилья система ипотечного кредитования в России по-прежнему неэффективна. Главной проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса.

Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату — необходима справка о доходах по форме № 2НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика.

Если учесть, что проблема выхода зарплат из тени в России еще далека от решения, от ипотеки отсекается значительная часть тех, кто и сегодня вполне мог бы ею воспользоваться.

К тому же заемщиком по договору ипотечного кредитования можно стать только являясь гражданином РФ, имея стабильную занятость и зарплату или предпринимательский доход, обладая собственными накоплениями в размере, колеблющемся от 5 до 30% стоимости жилья, а срок окончания кредитного договора наступит до достижения пенсионного возраста. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то ему должно быть не более 45 (для женщин) или 50 (для мужчин) лет, стаж его работы на высокооплачиваемой должности — не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться, плюс перспектива карьерного роста. Тогда закономерен вопрос: а зачем такому лицу кредит? Свои жилищные вопросы оно сможет решить самостоятельно и в ближайшее время.

За кредитом обращается иная категория граждан, которые не в силах разрешить сложившуюся ситуацию собственными силами и средствами. Поэтому государство должно быть готово представлять в первую очередь их интересы. Получается, что оно, понимая несомненную выгоду ипотеки, все же не имеет пока достаточных средств, чтобы дать ей развиваться полным ходом. Подобная нерешительная политика в вопросах ипотечного кредитования вынуждает кредитные организации быть чрезмерно избирательными в отношениях с клиентами, ведь банк, являясь коммерческой структурой, всегда руководствуется собственной выгодой.

Таким образом, роль государства в становлении ипотечного кредитования, особенно с учетом российской специфики, должна быть более активной.

С этой целью было принято решение о создании Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а формирование уставного фонда которого, по данным специалистов, предполагалось первоначально выделить 225 млрд руб. Весь объявленный уставной капитал — 450 млрд руб. — должен быть полностью сформирован за счет бюджетных средств.

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования эти агентства названы операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть они представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Рефинансируемый кредит — кредит, выданный Первичным кредитором на приобретение в собственность Заемщика (Солидарных Заемщиков) или строительство Жилого помещения, на погашение которого другой Банк предоставляет Кредит.

Что значит рефинансировать ипотечный кредит? Это значит обратиться в новый банк, который погашает долг в первом банке, перечисляя туда всю сумму сразу. После чего залог перерегистрируется на второй банк, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население пока не торопилось. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знали, не хотели проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т. д. [7]

В результате, перекредитование несло реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляла как минимум 2−3%. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты — развитие ипотеки только в 2006;2008 гг. В тоже время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитование на тот момент были заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечный кредит 3−5 лет назад, когда ставки, по сравнению с действующими, были довольно высоки.

Существует также проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога, банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банки вынуждены были страховать свои риски посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужало клиентскую базу перекредитование.

И, наконец, отсутствие возможности получать информацию из бюро кредитных историй. Кредитные бюро работали только на прием, а не на выдачу информации, банкам приходилось доверять бумажному документу, который заемщик принес из первого банка. Для проверки качества заемщика этого не всегда достаточно.

На данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать ипотечное рефинансирование массовым.

Однако банки не собираются закрывать программы по перекредитование. В будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут увеличиваться, т. е. заново будет наращиваться ипотечный кредитный портфель. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества ипотечного рефинансирования.

Почему ипотека выгодна заемщику

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) могут выселить на улицу, не учитывая даже прав и интересов несовершеннолетних детей, поскольку действующее законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Помимо уже перечисленных положительных моментов ипотеки — сравнительно низкого первоначального взноса, отсутствия необходимости трат на арендную плату вследствие возможного переезда на новую квартиру сразу после заключения договора и согласования всех моментов, — в качестве особо выгодных можно также назвать послабление налогового бремени: при определении размера доходов, с которых необходимо платить подоходный налог, заемщик имеет право из этой суммы вычесть всю сумму денег, которую платит банку в качестве ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одно из основных требований банков при выдаче ипотечного кредита — официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации. Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами их доходов, увеличения объемов сделок, расширение налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов. [1]

Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер 1 млн руб. Причем не использованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена. [15]

Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, имеется ввиду, что на те средства, которые поступили на счет в банк, банк начисляет проценты. Откуда берутся проценты? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если вложенные деньги не принесут ему прибыль, что же он может возвратить как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, что их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.

Ныне отсутствуют достаточные по объему и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.

Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, чаще всего предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на нет возможные выгоды заемщика. При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит, рискуют меньше всего: банк может понести убытки только в том случае, если одновременно упадут цены на жилье и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Процесс рефинансирования, собственно, и заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг, которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, т. е. заемщик ничего не теряет — напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты; таких банков вообще при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости — в данном случае величины процентов по выданному кредиту.

2.3 Современное состояние ипотечного кредитования в Тверском регионе

Всемирный финансовый кризис, шагающий по планете, не мог не затронуть такую сферу как ипотечное кредитование. Кризис ипотеки произошел в США еще в начале 2007, но на России отразился лишь в конце 2008. Российский ипотечный рынок стал переживать тяжелые потрясения, очень похожие на те, что испытал ипотечный рынок США.

Результатом стали ужесточение банками условия предоставления кредитов и увеличение ставки рефинансирования. Некоторые банки задумывались даже о полном отказе от ипотечного кредитования. Но официальных данных об отказе российских банков от ипотечного кредитования пока нет.

Разумеется, что давать кредиты сроком на 20 и более лет довольно рискованно, когда финансовый кризис больно бьет по кредитоспособности заемщиков. Собственно, поэтому уже стало известно о фактах отказа от предоставления ипотечных кредитов. Речь не идет о полном отказе от выдачи ипотечного кредита, а скорее о замораживании работы отделов ипотеки.

Начало ипотечному кризису в США было положено в 2006 году. Причиной его стали массовые невозвраты жилищных кредитов ненадежными заемщиками.

Для начала стоит пояснить, как происходит ипотечное кредитование в США: большинство американских семей берут кредиты на жилье на 30 лет. Банки США придерживались схемы, согласно которой кредит, выданный семье, не может превышать тройного размера ее годового дохода. Допустим, если семья зарабатывает 100 000 $ в год, выданный ей кредит не может превышать 300 000 $, и так далее. [9]

В начале 2000;х по инициативе теперь уже бывшего главы Федеральной резервной системы Алан Гринспена неоднократно снижались ставки по ипотечным кредитам, что привело к тому, что кредиты начали выдавать семьям с низким заработком.

Как результат, все меньше и меньше семей могли его платить, и уже через год-два у них образовывалась задолженность, за которую банкам приходилось выставлять на продажу жилье и остальное имущество должников.

Учитывая, что выплата ипотечного кредита — дело ответственное и требует серьезных материальных вложений от заемщика, банки предъявляют определенный ряд требований к заемщику.

Для этого даже существует специальный термин — Underwriting (оценка возможностей клиента по выплате выданного ему кредита), с учетом личности самого заёмщика. Банковскими служащими анализируется типа трудоустройства, доход заемщика (а также его документальное подтверждение), наличие поручителей, наличие детей на иждивении и так далее.

С каждым клиентом «андеррайтинг» проводится два раза: когда он обращается к ипотечному брокеру еще до заключения договора на оказание услуг, и в банке, где собственно банковские аналитики рассматривают заявление на выдачу ипотечного кредита.

Финансовый кризис в США накалил обстановку и в России. В настоящее время на ипотечном рынке России наблюдается ситуация, когда со стороны банкиров мы слышим, что все в порядке, но заемщики готовятся к худшему.

Рынок недвижимости в США рухнул и унес с собой порядка 200 млрд. долларов. Однако, по мнению аналитиков это еще не конец, ожидается еще вторая волна банкротств. Российским кредитным организациям в настоящее время стало проблематично привлекать средства необходимые для ипотечного кредитования. Также появились сложности с рефинансированием, ужесточились условия.

В условиях кризиса, сложнее всего приходится мелким банкам, которые в последние годы выдали большое количество ипотечных кредитов, в надежде на рост цен на недвижимость. В такой ситуации даже продажа квартиры с аукциона может не покрыть сумму займа.

Не стала и исключением Тверская область. Кризис затронул и ряд банков Тверского региона. Рассмотрим данную ситуацию на примере Сбербанка России.

Сбербанк России.

Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня — современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 февраля 2009 г., доля Сбербанка России на рынке частных вкладов составляла 50%, а его кредитный портфель соответствовал 30% всех выданных в стране займов.

Акции Сбербанка России котируются на российских биржевых площадках ММВБ и РТС с 1996 г. В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет пятую часть объема торгов на ММВБ. [9]

Учредитель и основной акционер Банка — Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 8 мая 2008 г., ему принадлежит 60,25% голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 240 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России (более 28%) свидетельствуют о его инвестиционной привлекательности.

В октябре 2008 г. Сбербанком была принята новая стратегия развития на период до 2014 г., в рамках которой Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ и создание новых областей роста. Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской финансовой системе и стать одной из лучших мировых кредитных организаций.

Для того чтобы понять насколько сильно повлиял кризис на Сбербанк России, приведем пример программ, которые предлагает Сбербанк сейчас и в 2007 г.

1. Кредит на приобретение недвижимости.

Срок до 15 лет,

ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

2. Ипотечный кредит.

Срок до 15 лет,

ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

· на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России.

3. Программа " Молодая семья" .

Срок до 15 лет,

ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

· на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости;

На данный момент Сбербанк России в Тверском регионе представляет следующие ипотечные программы:

1. Ипотечный кредит.

Срок 5−30 лет, ставка: 13,5−14,5% - рубли,

13,5−14% при сроке кредитования 5−10 лет

13,75−14,25% при сроке кредитования 10−20 лет

14−14,5% при сроке кредитования 20−30 лет

Цели кредитования:

Приобретение, строительство, реконструкция и ремонт/отделка Объекта недвижимости на территории России.

Первоначальный взнос от 30%.

2. Программа " Молодая семья" .