Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки недвижимости на тему: Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается. Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное и наиболее интересное для нас понятие — «недвижимость».

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст. 130 записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса» — многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом". Для них установлены разные режимы гражданского оборота. «Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе». «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом: «земельные участки (в том числе земельные доли), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с землей, так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы, а также объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов».

В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к «нематериальным понятиям». Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.

Оценка недвижимого имущества необходима при:

· операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· кредитовании под залог объектов недвижимости;

· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

· ликвидации объектов недвижимости;

· исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;

· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости". Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. Основное свойство недвижимости — ее неподвижность — приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам.

Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объектов и состояния рынка.

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка — продавцом и покупателем — на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлтеры (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и другие. Участие государства в процессах купли-продажи недвижимости при регистрации каждой сделки и при лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Наряду с куплей—продажей для рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. При совершении сделки с недвижимостью она физически не перемещается в пространстве от одного владельца к другому (как это происходит с движимыми вещами), а переходят только определенные права на нее. Таким образом, объектом сделки является определенный пакет прав; он же и объект ценообразования. Обычно это права собственности или права аренды, как правило, с определенными ограничениями, например, по возможным направлениям использования.

Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели (индикаторы), которые обычно определяются и описываются статистическими методами.

Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе. Конъюнктура спроса и предложения — это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка. Активность определенного сектора рынка недвижимости — это количеством сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц). Важным является понятие ликвидности.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса — это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Под временем экспозиции понимается время от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки. Безусловно, для каждого объекта такое время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:

— конъюнктуры рынка;

— параметров объекта;

— соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;

— интенсивности рекламной кампании;

— случайного нахождения подходящего покупателя и так далее.

Однако при усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.

При работе с этими показателями обычно решаются следующие задачи:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

2. Классификация объектов недвижимости Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

— квартиры и комнаты;

— помещения и здания под офисы или магазины;

— пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

— свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (вближайшей перспективе);

— складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость.

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации.

1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

— Естественные (природные) объекты.

— Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ

— Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

— Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации.

2.1Постройки

— Для жилья.

— Для офисов.

— Для торговли и сферы платных услуг.

— Для промышленности.

— Прочие.

3. МАСШТАБ

— Земельные массивы.

— Отдельные земельные участки.

— Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.).

— Жилой дом многоквартирный.

— Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

— Секция (подъезд).

— Этаж в секции.

— Квартира.

— Комната.

— Летняя дача

3.1Комплекс административных зданий.

— Здание.

— Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

— Готовые объекты

— Требующие реконструкции или капитального ремонта Требующие завершения строительства («незавершенка»).

1. Теоретические основы оценки недвижимости

Понятие рыночной стоимости недвижимости

«Рыночная стоимость имущества — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

— рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

— покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

— имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым.

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Каждый элемент определения рыночной стоимости при существующем использовании имеет собственное концептуальное содержание.

Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.

Важно также подчеркнуть различие между понятиями «цена» и «стоимость».

Оценка рыночной стоимости определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента» проводимого оценщиком, гипотетической справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении условий, приведенный в определении рыночной стоимости.

Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется набором многообразных факторов.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от отдельно взятого участника конкретной сделки.

При определении рыночной стоимости рассматриваются только объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то следует учитывать, что они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок.

Оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить более глубокий анализ, чем типичные участники рынка. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным, может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться резко ограниченным числом участников. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сопоставимых объектов собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, оценщик должен учитывать с меньшим весом, либо отбрасывать вовсе. Любая оценка стоимости должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится.

2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных метода (подхода):

— затратный метод;

— метод сравнения продаж;

— метод капитализации дохода.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

2.1 Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

— определение стоимости участка земли;

— определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

— определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

— определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

— при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — методом сравнения продаж;

— при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного — методом остаточной стоимости земли;

— при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли — методом капитализации арендного дохода;

— при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде — применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

— на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

— на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

— на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

— стоимость материалов, изделий и оборудования;

— заработная плата строительных рабочих;

— стоимость строительных машин и механизмов;

— стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

— прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

— наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

— физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

— особенностей задания на оценку;

— роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения, определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 гг.) приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

— стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

— оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

— стоимость финансирования строительства;

— расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

— административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

— метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

— метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

— анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

— определение подходящих единиц сравнения;

— выделение необходимых элементов сравнения;

— проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

— приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

— цена за единицу площади;

— цена за единицу длины вдоль магистрали;

— цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

— цена за единицу площади участка;

— цена за единицу площади помещении, подлежащей сдаче в аренду;

— цена за единицу общей площади помещений;

— цена за единицу объема сооружения;

— цена за комнату;

— цена за квартиру;

— цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

— состав передаваемых прав собственности;

— условия финансирования сделки купли-продажи;

— условия продажи;

— время продажи;

— месторасположение;

— физические характеристики;

— экономические характеристики;

— характер использования;

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

— в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

— во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.3 Доходный подход (метод капитализации дохода)

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I=R*V, (1)

где:

I — доход;

R — ставка капитализации;

V — стоимость.

Возможно применение более сложной модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом различной стоимости денег во времени:

V = I1/(l+R) + I2 (1+R)2 + I3 (1+R)3 +… + In/(1+R)n (2)

где:

V — текущая стоимость;

I — доход или денежные поступления за период;

R — ставка процента или ставка дисконта за период;

n— число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую можно будет получить от перепродажи недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование — это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

— арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

— часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата — общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений (офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже). На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

3. Соотношение основных методов оценки недвижимости

Ни один из трех основных методов (моделей), обычно применяемых при оценке стоимости недвижимости, полностью не отражает распределения спроса и предложения, но все они требуют наличия рыночной информации.

Метод сравнения продаж исходит из реальных цен продаж аналогичных объектов недвижимости, когда пересекаются кривые спроса и предложения. Сделки, совершенные на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы и не зависимы друг от друга, являются хорошим ориентиром той цены, за которую аналогичный объект недвижимости можно было бы продать. Внесение поправок в цены продаж сравниваемых объектов недвижимости обеспечивает учет различий между ними. Цены продаж аналогов с внесенными поправками будут отражать ту цену, за которую был бы продан оцениваемый объект недвижимости при типичных рыночных условиях. Они учитывают взаимодействие и баланс спроса и предложения.

Модели капитализации дохода характеризуют спрос рынка. Спрос инвесторов на объекты недвижимости того или иного типа зависит от величины дохода и связанной с ней нормы прибыли на вложенный капитал. Это не значит, что предложение не играет здесь никакой роли. Наряду с оценкой будущего дохода, производится еще и расчет текущей ставки дисконта, что подразумевает анализ предложения.

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

4. Согласование полученных результатов оценки

При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует обоснования оценщиком.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением их правильности и достоверности. В условиях рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

— указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

— краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущении и ограничении и их соответствия типичным рыночным условиям;

— установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

— вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С=(С1*К]. +С2*К2+СЗ*КЗ)/(К1+К2+КЗ) (3)

где:

С — окончательная величина оценки объекта;

С1 — оценка методом сравнения продаж;

С2 — оценка методом капитализации дохода;

СЗ — оценка затратным методом;

К1, К2 и КЗ — соответствующие весовые коэффициенты (обычно в процентах: KI+R2+K3 = 100).

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). оценка рыночный стоимость недвижимость В целом, наилучшее приближение к условиям несбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичные оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды, то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода (в любой его реализации). Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Практическая глава

Описание объекта оценки

Основные предпосылки и ограничения Сделанные допущения и ограничительные условия

1. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.

2. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. Собственность считается свободной от каких-либо претензий и исков третьих сторон.

3. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации мы не можем гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

4. Выводы о действительной стоимости объекта действительны только на дату оценки. Мы не принимаем на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объектов, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объектов.

5. При проведении оценки мы предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемых объектов. На нас не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Объем выполненных работ Состав работ по выполнению оценки рыночной стоимости данного объекта включает:

Сбор и анализ общих данных. На этом этапе ставилась задача выявления и анализа природных, экономических, социальных и других факторов в масштабе региона и района расположения объекта, которые могут оказывать влияние на потребительские качества и стоимость недвижимости.

Сбор и анализ специальных данных. На данном этапе проводился детальный анализ местоположения объекта оценки, выполнялось техническое освидетельствование объекта с целью определения фактического состояния, проводился анализ рынка данного типа недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На основе собранной информации был сделан вывод о характере использования объекта.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. В соответствии со стандартами, утвержденными постановлениями Госстандарта РФ от 18.08.98, а также стандартами Российского Общества Оценщиков и международных стандартов «TIAVSC» произведено определение рыночной стоимости объектов оценки.

Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, или права на них.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества — основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. При этом в практике оценки имущества используют следующие принципы — спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества — дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Восстановительная стоимость имущества — стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость — стоимость имущества с учетом износа.

Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При выполнении настоящей работы был проведен ряд исследований и собрана необходимая информация. Были проанализированы все доступные данные по рынку аналогичной недвижимости в данном регионе. Была проведена инспекция и визуальный осмотр недвижимости, подлежащей оценке 30 сентября 2007 года.

Согласно предоставленной Заказчиком информации, собственником оцениваемой однокомнатной квартиры является Шмаков Сергей Тимофеевич (Свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2003 года. Кадастровый номер 04:65:0:00:94/641/а/А1:0003/А1; запись регистрации № 04−77/65−2.2003/184).

Оцениваемое имущество — однокомнатная квартира, расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома в Республика Алтай, г. Горно-Алтайск пр. Коммунистический, 95 кв. 63

Здание возведено на ж/бетонном фундаменте, стены панельные из железобетона, перекрытия сборные ж/б плиты, крыша шатровая, кровля оцинкованное железо по деревянной обрешетке, полы дощатые по лагам без столбиков, в санузлах бетонные, облицованы кафелем, оконные заполнения деревянные с двумя створными переплетами, двери .

Общая площадь квартиры 36,8 м², жилая площадь 18,9 м², подсобная площадь 17,9 м².

Квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, совмещенного санузла. Отопление центральное. Внутренняя отделка улучшенная.

Стены комнат оклеены обоями, пол окрашен краской, потолок покрыт потолочной плиткой. Стены и пол санузла отделаны керамической плиткой.

Распределение площади по комнатам приведено в таблице:

Анализ рынка

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Оцениваемая квартира имеет достаточно выгодное место расположение в г. Горно-Алтайск, на центральном проспекте города в районе республиканской больницы.

За последнее время наметилась тенденция увеличения доходов населения. Данное обстоятельство откладывает свой отпечаток и на развитие рынка недвижимости. Повышается спрос на жилье, объекты недвижимости производственного назначения.

Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок жилой недвижимости в течение всего 2007 года будет устойчиво развиваться.

Цены на жилье будут расти медленно, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса.

Определение рыночной стоимости по затратному подходу В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Рыночная стоимость, полученная с применением затратного метода, считается достаточно точной в случае стабильности экономической ситуации в регионе и в стране в целом.

Конструктивные характеристики:

Размеры: площадь застройки 6667 м², строительный объем — 20 000 м³, высота — 3,0 м.

Обоснование для расчета: УПВС № 28, таблица 45.

Восстановительная стоимость 1 м³ аналогичного здания согласно УПВС № 28, табл. 45, для 2 территориального пояса в ценах 1969 года составляет С = 25,5 руб.

Поправочный коэффициент для 2 территориального пояса К=1,07,

Исходя из вышеизложенного С=25,5*1,07=27,3

Определение восстановительной стоимости здания

Таким образом, согласно приведенных расчетов, восстановительная стоимость здания аналога в ценах на 03.10.2007 года, составляет: 30 145 592 рублей (Тридцать миллионов сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто два) рубля. По данным ЖЭКО № 3, в данном здании общая площадь занятая под квартиры (без лестничных маршей, площадок и других помещений общего пользования) составляет 4824 м². Следовательно восстановительная стоимость 1м2=30 145 592/4824=6250,0 руб.

Таблица 5

Износ оцениваемого объекта: И=12,90%

С учетом износа 6250,0−12,9%(износ)=5444,0 руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200 340 руб.

Восстановительная стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск пр. Коммунистический, 95 кв. 63 в ценах на 03.10.2007 года с учетом ценностного коэффициента, износа составляет:

200 340,00 рублей (двести тысяч триста сорок рублей 00 коп.)

Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в Республика Алтай, г. Горно-Алтайск пр. Коммунистический, 95 кв. 63, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж — метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.

В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости оцениваемых объектов.

Анализ рыночного спроса и предложений позволил установить стоимость аналогов, предлагаемых на рынке. После произведения необходимых расчетов по определению износа и корректировки остаточной стоимости на условия рыночного спроса в исследуемом регионе, результаты оценки сведены и представлены в таблице.

Таблица 6

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск пр. Коммунистический, 95 кв. 63 определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет:

1 618 025,00 рублей (Один миллион шестьсот восемнадцать тысяч двадцать пять рублей) Оценка рыночной стоимости по доходному подходу Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость, полученных от сдачи объекта в аренду.

Все приведенные ниже объекты аналогичны, сопоставимы и находятся в одном городе с объектом оценки.

Таблица 7

Согласно приведенной выше таблице возьмем среднеарифметическую арендную ставку за 1 м² руб./год, для объекта оценки:

Ар.ст=(2530+2639+2555)/3=2574 за 1 м²,

Вычислим арендную ставку для объекта оценки полностью за год:

Ар.ст=2574*36,8=94 723 руб/год ,

Далее вычислим стоимость объекта оценки, применив среднеарифметический мультипликатор:

М=(17,9+18,33+18,82)/3=18,35, Цена=94 723*18,35=1 738 167 руб.

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск пр. Коммунистический, 95 кв. 63 определенная доходным подходом, на дату оценки составляет: