Конституционно-правовое регулирование вопросов обеспечения права граждан на жилище

Отсутствие ПЗЗ позволяло чиновникам по своему усмотрению выдавать или отказывать в выдаче данного документа заявителю.

Во Владивостоке неформальные платежи за ускорение выдачи ГПЗУ составляют 30−100 тыс. рублей.

Проблема присоединения к объектам инженерной инфраструктуры является самой острой.

Стоит отметить, что процедура присоединения к инженерным сетям является комплексной услугой. Предварительные технические условия либо включаются в состав документации при проведении аукциона, либо застройщик после получения ГПЗУ получает их самостоятельно. Они выдаются на один год — на срок проектирования. При этом на застройщике лежит обязанность в течение года определить потребность в ресурсах и обратиться на этапе согласования проекта за корректировкой технических условий. Далее они согласовываются с ресурсоснабжающей организацией и оплачиваются в соответствии с договором, в котором предусмотрено, какая из сторон и на каких условиях их реализует. Срок действия основных технических условий - не менее двух лет. Для ввода построенного объекта в эксплуатацию необходимо, чтобы технические условия по договору между ресурсоснабжающей организацией и застройщиком были выполнены, тогда объект можно присоединить к сети.

Санкт-Петербург: «часто ресурсоснабжающая организация к моменту завершения строительства не выполняет своей части технических условий (застройщик оплатил, а сети не проложили). Проблемы связаны в основном с „Ленэнерго“, которая в срок не выполняет своих обязательств. Поэтому в городе есть заселенные дома с временной генерацией (на солярке), где хоть и есть свет, но лифты не работают».

По мнению застройщиков, проблемы присоединения к электрическим сетям отражают существенное нарушение баланса интересов между сторонами правоотношений - организациями-монополистами и застройщиками. Правовые нормы, на основании которых действуют электросетевые организации, носят дискриминационный характер по отношению к получателям услуг. Существующая правовая среда создает условия для диктата и ненадлежащего обогащения сетевых компаний, как на основании формальных, так и неформальных платежей.

Хабаровск: «При выдаче технических условий, предусматривающих максимальную загрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в технические условия включается заведомо больший объем работ, чем необходим для конкретного объекта строительства. Помимо обеспечения самого объекта строительства необходимыми коммуникациями застройщику „вменяется в обязанность“ реконструкция „близлежащих“ сетей до „объекта“ и прокладка новых сетей с последующей передачей их организациям-сетедержателям на безвозмездной основе. После предварительного озвучивания технических условий начинается „торг“ для сокращения объема работ по выполнению технических условий. Заказчик вынужден либо давать взятки, либо рассчитываться квартирами с лицами, ответственными за принятие данных решений. Возможно снижение объема технических условий до 50% - цена 3−4 квартир».

В некоторых городах можно столкнуться с отказом в выдаче технических условий ввиду отсутствия мощностей, что невозможно проверить из-за отсутствия открытой и доступной информации о ресурсах.

Так, в Ростове-на-Дону основной проблемой для застройщиков на стадии получения технических условий является, прежде всего, отказ организации, предоставляющей соответствующие энергетические ресурсы, в заключении договора. По сути, единственным мотивированным и самым распространенным основанием для отказа является сообщение об отсутствии соответствующего резерва мощности для подключения того или иного проектируемого объекта. Исключением из данной ситуации является лишь наличие в инвестиционной программе организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, проектов по устранению ограничений мощности. Доказательство в суде наличия таких мероприятий в программах организаций - единственный способ для застройщика заключить договор (Постановление фАС Северо-Кавказского округа от 15.

04.2008 № ф81 133/2008 по делу № А53−9891/2007;С3−35). Однако ввиду необходимости технических условий для осуществления последующих действий по согласованию и строительству судебное разбирательство останавливает указанные процедуры и существенно затягивает сроки строительства.

Кроме того, как показывает практика, предпринимателям зачастую предоставляют заведомо ложную информацию об «отсутствии мощностей» с целью разрешения данного вопроса в незаконном поле.

Не менее важной проблемой являются сроки действия технических условий. Как известно, согласованные технические условия необходимы на этапе согласования проекта и уже при вводе в эксплуатацию построенного объекта. Срок действия технических условий - не менее двух лет. При этом на застройщике лежит обязанность в течение года определить потребность в ресурсах и обратиться с заявлением о подключении объекта строительства к сетям. В противном случае обязательства организации, выдавшей технические условия, прекращаются. Таким образом, застройщик вынужден зачастую оплачивать подключение к инженерным сетям с целью минимизации убытков.

На этапе разработки и утверждения порядка технологического присоединения предполагалось, что плата за технологическое присоединение будет включать весь комплекс услуг: как само присоединение, так и прокладку сетей, строительство подстанций и пр.

На практике застройщики сталкиваются с необходимостью прокладывать сети за свой счет. Так, в Москве себестоимость для застройщика прокладки 1 м кабеля в центральном районе составляет 30 тыс. рублей; в отдаленных районах города — 6−9 тыс. рублей. Таким образом, для прокладки 3 км кабеля застройщику необходимо заплатить до 90 млн рублей. Дополнительно застройщик оплачивает присоединение определенной мощности. Например, плата за присоединение 1 кВт мощности в центре Москвы составляет 120 тыс. рублей. В итоге для подключения типового дома к электричеству (500 кВт) застройщику необходимо заплатить 60 млн рублей. Общие затраты на технологическое присоединение в этом случае составят 150 млн рублей.

Примером наихудшей практики является ситуация с присоединением к электросетям в Санкт-Петербурге.

В Санкт-Петербурге отмечают, что срок получения технических условий на присоединение к электрическим сетям в ОАО «Ленэнерго» не соблюдается. Получение ТУ и заключение договора на присоединение к электрическим сетям может длиться несколько месяцев.

ОАО «Ленэнерго» практикует формирование дорогостоящих ТУ. Их выполнение на практике позволит подключить к новым электросетям не только организацию застройщика, но и несколько других организаций. При этом какой-либо правовой возможности у застройщика повлиять на изменение технических условий не предусмотрено.

Отметим, что электросетевым компаниям выделяются из бюджетов всех уровней огромные деньги на модернизацию. Но сетевые компании, пользуясь своим монопольным положением, обязывают застройщика за свой счет построить подстанцию и подарить ее сетевой компании для целей извлечения прибыли.

В Санкт-Петербурге ОАО «Ленэнерго» предлагает два варианта исполнения выданных технических условий: заключение «денежноимущественного» или «денежного» договора на присоединение к электрическим сетям.

В первом случае застройщик самостоятельно выполняет работы по выполнению технических условий (строит вышки, подстанции, проводит кабели и пр.), а затем дарит построенное за свой счет имущество ОАО «Ленэнерго».

При заключении «денежного» договора (он является менее затратным для застройщика) все работы по выполнению ТУ осуществляет ОАО «Ленэнерго». Однако в данном случае сроки выполнения работ чрезмерно затягиваются. Фактически выполнение своих обязательств ОАО «Ленэнерго» осуществляет за неформальные платежи.

Также в Санкт-Петербурге отмечают проблемы при взаимодействии с другими электросетевыми структурами.

Так, ОАО «Петербургская сбытовая компания» (оказывает услуги по подаче электричества) затягивает сроки рассмотрения договоров на оказание услуг. Договоры рассматриваются месяцами. Сложившуюся ситуацию расценивают как «издевательство и вымогательство». Компаниям-застройщикам приходится уплачивать сотни тысяч рублей неформальных платежей для того, чтобы получить законную услугу.

Другим примером является организация ЗАО «Петроэнергосбыт» (согласует узлы учета электроэнергии).

" ЗАО «Петроэлектросбыт» — техническое подразделение ЗАО «Петербургской сбытовой компании». Они согласуют узлы учета электричества. Бесплатная услуга в течение 1 месяца. Причем бесплатно вообще не согласовать.

Постоянно пишут новые замечания, ранее неучтенные. Затем ввели платную услугу. Стоимость в зависимости от мощности — 50−150 тыс. рублей и выше. После получения проекта застройщик снимает замечания и за повторное согласование ЗАО «Петроэлектросбыт» выставляет счет. В противном случае документы не принимаются. Так не работает ни одна организация в городе. Возможно, были жалобы.

Сейчас при них есть организация ООО «Лабораторные испытания», которая принимает и согласует в ЗАО «Петроэлектросбыт» узлы учета. Стоимость такая же, срок — от 2 до 4 месяцев. Зато второй раз платить не надо".

В других городах также отмечают высокий размер неформальных платежей при присоединении к электросетям. Так, в Ростовена-Дону размер неофициальных платежей может составлять до 50% от общего размера затрат. В Саратове стоимость работ по присоединению может быть снижена в 2 раза в случае дополнительных неформальных платежей. В Хабаровске неформальные платежи для уменьшения объема «вменяемых» ТУ — 1−2 квартиры, до 50% - цена 3−4 квартир.

В Смоленске отмечают серьезную проблему при получении технических условий на подключение к электросетям от ОАО «МРСК Центра» — «Смоленскэнерго».

Условием для подключения выдвигается требование строительства за счет застройщика трансформаторных подстанций (ТП) (реальная стоимость 6−7 млн рублей, но если строит МРСК за счет застройщика — сумма увеличивается до 12−15 млн рублей). Более того, если не повезёт, то требуют построить или поручить им построить распределительную подстанцию (РП). Ее реальная стоимость 18−20 млн рублей, а по версии МРСК, если строят они — 30−35 млн.

Примером наилучшей практики является Иркутск — во многом это связано с расположенной рядом с городом каскадом ГЭС и, как следствие, отсутствием проблем с мощностями. Также положительная практика присоединения к электросетям наблюдается в Калуге.

На фоне запредельных затрат на подключение к электросетям затраты на присоединение других объектов инженерных коммуникаций не столь существенны, но также обременительны для застройщика. Так, в Москве затраты на присоединение жилого дома к водопроводу составляют 100 тыс. рублей за 1 куб. м (в целом для дома — 1,8 млн рублей).

Из-за бюрократических проволочек, изъянов в регламентации оказания услуг, нерасторопности ответственных должностных лиц, считающих, что услуга не может быть оказана раньше предельно допустимого срока (иначе — коррупционер), а также воздействия действительно коррупционных факторов, серьезно затягивается срок оформления исходноразрешительной документации. Зачастую этот срок превышает сроки собственно строительно-монтажных работ.

В результате такой политики в Смоленске с 2009 г. стоимость подключения по воде и по стокам выросла более чем в 3 раза — с 7−8 тыс. рублей за кубометр до 23,6 и 23,8 тыс. рублей за кубометр соответственно.

В Ярославле неформальные платежи в значительных суммах денежными средствами практически не оплачиваются. Как правило, вместо неформальных платежей продаются квартиры в престижных районах города со значительной скидкой. Например, стоимость 1 кв. м в центре города составляет 75 тыс. рублей, а договор с нужным лицом будет заключен по цене 38 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Волгограде присоединение к сетям канализации является наихудшей практикой из всех исследованных городов, так как сопряжено с серьезными злоупотреблениями со стороны мэрии города. Например, при подключении к сетям водоснабжения и канализации включаются дополнительные условия по обеспечению района водоснабжением и канализацией за счет застройщика (стоимость дополнительных условий - 5−10 млн рублей).

Так, застройщик, полностью выполнивший технические условия по присоединению к канализации, столкнулся с отказом мэрии выдать разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию, если во внебюджетный фонд развития инженерных сетей Волгограда не будет перечислено 6 млн рублей. Надо отметить, что вымогательство у предпринимателей взносов во внебюджетный фонд стало одной из причин привлечения к уголовной ответственности одного из предшественников нынешнего мэра города.

Проблемы на этапе получения государственной экспертизы проектной документации в целом носят повсеместный характер, но наиболее активно отмечается в Санкт-Петербурге, Москве, Нальчике, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону.

Примером наихудшей практики оказания данной услуги является Санкт-Петербург. Срок предоставления данной услуги может быть растянут на многие месяцы. Выполняют работы по проведению экспертизы сторонние эксперты, работающие по договору. В Санкт-Петербурге искусственно созданы коррупционные условия, способствующие появлению практики неформальных платежей за оказание услуги.

В основном это очень пожилые люди, часто и подолгу болеющие — в этом случае проектная документация не передается другому эксперту, и застройщик вынужден ждать месяцами выздоровления эксперта. График работы организации неудобный. Прием осуществляется два-три раза в неделю до 13.

00. В случае необходимости устранения замечаний застройщику дается 20-дневный срок. Однако часть замечаний может быть устранена только в диалоге с экспертами, из-за чего представителям застройщиков приходится всеми доступными методами прорываться к экспертам. В случае несоблюдения 20-дневного срока доработки материалов, представленных на экспертизу, заявитель вынужден повторно обращаться и оплачивать эту очень дорогостоящую услугу.

В Москве также жалуются на очень неудовлетворительные условия оказания данной услуги в связи с неприспособленностью помещений для приема такого количества посетителей.

Отмечаетмя взимание неформального платежа просто за рассмотрение документов в размере 30 тыс. рублей. При стоимости самой экспертизы 1−3 млн рублей отдельно может приниматься неформальный платеж за выдачу положительного заключения в размере 3 млн рублей. Неформальные платежи осуществляются с целью оперативного устранения замечаний и за лояльность.

Выходом из сложившейся ситуации может стать повышение статуса негосударственной экспертизы. В настоящее время заключение негосударственной экспертизы не принимается на более поздних стадиях, например, при выдаче разрешения на строительство.

Проблемы на стадии выдачи разрешения на строительство отмечают необходимость уплаты неформальных платежей (например, Москва, Хабаровск, Новосибирск, Саратов, Смоленск, Нальчик).

В Хабаровске отмечается невозможность получить разрешение на строительство, «пока не принесешь документ, подтверждающий внесение 300 тыс. рублей на „реконструкцию прудов“».

В Москве сообщают об очень высоких неформальных платежах — от 700 тыс. до 1,5 млн рублей.

В Нальчике отмечают, что при подготовке документов для получения разрешения на строительство необходимо быть готовым не только к формальным затратам, но и к добровольной материальной помощи для любимого города, к примеру, необходимости строительства небольшого фонтана стоимостью 150−200 тыс. рублей.

В качестве основной проблемы при получении государственных услуг на стадии строительства многоквартирного дома эксперты выделяют необходимость неформальных платежей инспектору, прикрепленному к объекту строительства.

Ныне действующий порядок предусматривает персональную ответственность инспектора строительного надзора за текущий надзор в ходе строительства и выдачу заключения о соответствии построенного объекта проекту и техрегламентам, что одновременно дает ему широкие возможности получения неформальных платежей от компаний-застройщиков за лояльность.

Данная проблема присутствует в большинстве городов.

В Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде и других городах отмечается, что инспектор фактически «сидит на зарплате». Процесс строительства занимает долгое время (несколько месяцев или лет), и размер неформальных платежей (15−30 тыс. рублей) следует умножать на количество месяцев, что не является особо обременительным для компании. При этом отмечается, что соблюсти абсолютно все требования в процессе строительства невозможно — небольшие нарушения есть всегда.

С одной стороны, у застройщика сокращаются административные барьеры из-за необходимости взаимодействовать только с одним контролером в течение всего этапа строительства. С другой стороны, существуют риски плохих отношений с инспектором, в чем, впрочем, не заинтересована ни одна из сторон.

Однако, все эксперты считают, что существующая система (один проверяющий инспектор) существенно лучше прежней, когда контролирующих органов было много.

На стадии сдачи объекта строительства в эксплуатацию в большинстве регионов также отмечается существование практики неформальных платежей. Во Владивостоке размер неформальных платежей составляет 0,5−1,5 млн рублей. В Москве неформальные платежи могут достигать 3−5 млн — при наличии существенных замечаний и значительных отклонений от проекта.

В Новосибирске в случае добросовестного оформления документов данный этап, как правило, не вызывает затруднений. Однако при оформлении Разрешения на ввод в эксплуатацию чиновники могут «заметить» ненадлежащим образом оформленные документы, исправить которые в момент сдачи объекта не представляется возможным. Соответственно, за смягчение требований, за ускорение рассмотрения документов застройщик вынужден нести неформальные издержки.

В Хабаровске считают, что данная стадия — «золотая жила» для откатов.

Инспекторы могут найти 10 замечаний, но предписания выдавать на каждое по очереди (по мере исправления). Это приводит к необходимости осуществления неформального платежа в размере 1 млн рублей либо предоставления комнат/квартир на аналогичную сумму.

Высокие неформальные платежи (до 700 тыс. рублей) отмечаются таже в Смоленске.

Существует проблема на стадии государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. Что касается порядка предоставления указанной услуги, то в целом отмечается простота и соблюдение регламента данной процедуры в большинстве регионов, однако данная проблема существует в Нальчике и Хабаровске, в которых административный регламент предоставления данной услуги, установленный на федеральном уровне, не соблюдается. С заявителей требуют предоставления дополнительных документов, установленные сроки оказания услуги (30 дней) не выдерживаются.

Хабаровск: «Регистрация объекта. Росреестр консультаций не проводит. При сдаче документов сразу „проблемные места“ посмотреть отказываются, в результате возвращают документы на ДОили ПЕРЕоформление. Данная задержка крайне болезненна для застройщика, так как он без регистрации не может начать продажу, плюс в договорах долевого участия прописана ПЕНЯ от всей суммы взноса за просрочку. И дольщики активно пользуются данной ответственностью застройщика, так как уверены, что застройщик „крутит в банке моими деньгами для еще большего обогащения“. Надо ввести в административный регламент Росреестра обязанность проверки подобных комплектов при сдаче или хотя бы начать оказывать услугу по такой предварительной проверке».

Можно констатировать, что проведенное исследование выявило большое количество проблем застройщиков, однако большинство из них лежит не в сфере нормативно-правового регулирования отрасли, а в правоприменительной практике предоставления услуг застройщикам. При более жесткой регламентации порядка предоставления услуг и реализации общих мер по ограничению коррупциогенного поведения чиновников ситуация в данной сфере может существенно улучшиться.

Однако проблемы предоставления услуг тесно связаны с другими важнейшими проблемами застройщиков в последние два года. Прежде всего речь идет об экономических проблемах. Накануне кризиса некоторые застройщики приобрели права аренды на земельные участки, последующая застройка которых ввиду кризиса была отложена.

Так, в Калуге земельные участки, которые приобретены на аукционе в 2008 г., накануне кризиса, имели не только кадастровые паспорта, но и градостроительную документацию, а также точки подключения к инженерным сетям по границам участков. Цена этих в высшей степени привлекательных для застройщика участков была очень высокой, что потребовало привлечения больших кредитных ресурсов. В связи с кризисом продажи по завершенным объектам у застройщиков остановились, и вследствие необходимости обслуживания кредитов на фоне отсутствия платежеспособного спроса на жилье свободных средств на застройку данных участков у застройщиков не было.

Таким образом, для существенного улучшения ситуации в отрасли помимо оптимизации порядка оказания услуг следует разработать меры экономического стимулирования спроса в сфере жилищного строительства, которые могут рассматриваться как тема отдельного большого исследования.

Приведенный ниже перечень предложений не является исчерпывающим, а представляет собой лишь наиболее очевидные меры, прямо вытекающие из сформулированных ранее проблем.

На этапе предоставления земельных участков в аренду необходимо:

— ввести обязанность органов местного самоуправления, подкрепленную жесткими санкциями, обеспечить открытость и доступность информации о земельных участках и мощностях инженерных сетей;

— предусмотреть ответственность за несоблюдение сроков согласования и подписания органами местного самоуправления договора аренды земельного участка;

— установить на федеральном уровне жесткую регламентацию порядка предоставления услуг застройщикам посредством разработки административных регламентов;

— разработать на федеральном уровне административные регламенты проведения аукционов, предусматривающие распространение на процесс проведения аукционов процедур, аналогичных процедурам, предусмотренным положениями Федерального закона от 21.

07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;

— увеличить срок между датой опубликования информации о выставляемых на торги земельных участках и назначенной даты торгов с 30 до 60 дней для возможности качественной проработки застройки предлагаемого земельного участка, принятия аргументированного решения об участии в торгах и обеспечения финансирования проекта застройки.

На этапе получения градостроительного плана земельного участка следует:

— ввестиобязанностьпредварительногоформированиямуниципальным органом градостроительного плана земельного участка, выставляемого на аукцион;

— до введения вышеуказанной процедуры уточнить редакцию ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, предусмотрев обязанность органа местного самоуправления за свой счет проводить оформление ГПЗУ на основании обращения арендатора земельного участка;

— установить ответственность чиновников органа местного самоуправления за несоблюдение сроков оформления ГПЗУ.

На этапе присоединения к электрическим сетям следует:

— установить прозрачную процедуру, регламентирующую процесс присоединения к сетям и ответственность за несоблюдение монополистом порядка и сроков подключения.

В сфере проведения государственной экспертизы проектной документации:

— предусмотреть возможность прохождения негосударственной экспертизы проектной документации по строительству многоэтажных жилых домов, оставив обязанность прохождения государственной экспертизы только для зданий высокой конструктивной сложности;

— установить четкий административный регламент оказания услуги по проведению государственной экспертизы с установлением жестких сроков и необходимых условий оказания услуги в части требования к помещениям и к приемным часам.

В сфере регистрации прав на построенный многоквартирный дом:

— предусмотреть возможность легального сокращения срока государственной регистрации права на объект недвижимого имущества за плату.

Выводы по итогам главы 2:

Существенные изменения в регулировании сферы многоквартирного строительства в части порядка получения государственных и муниципальных услуг принесли ощутимые результаты — издержки и проблемы застройщиков по большинству аспектов строительства значительно сократились, особенно это касается временных издержек. В результате в настоящее время в некоторых городах созданы условия, когда полный строительный цикл — от получения земельного участка до ввода построенного дома в эксплуатацию — составляет 1,5 года.

Серьезной проблемой остается обеспечение надлежащей правоприменительной практики.

Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования и присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим сетям.

Для решения проблем обеспечения земельными участками необходимо обеспечить исполнение на муниципальном уровне всех положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных коррупционно опасных отраслях.

В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулированию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существенного снижения рентабельности жилищного строительства при продолжающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса.

В целях совершенствования механизма реализации конституционного права граждан на жилище необходимо осуществить следующие мероприятия:

а) В целях соблюдения конституционного принципа равенства всех граждан на федеральном уровне необходимо единообразно установить механизм определения величины прожиточного минимума для целей признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для решения данного вопроса необходимо руководствоваться следующими основными критериями: наличие у граждан постоянного дохода; среднерыночная стоимость жилья в регионе.

б) Необходимо изменение содержания и дальнейшее развитие института социального найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда и, прежде всего, ограничение категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Жильем следует обеспечивать также тех граждан, которые не подпадают под категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, но при этом не имеющих финансовой возможности решить жилищную проблему за свой счет. 6

в) Необходимо определить свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, направляющих изменение и дальнейшее развитие его институтов (может быть даже в виде концепции по развитию жилищного законодательства). Таким образом, следует осуществить унификацию норм регулирующих порядок и условия реализации конституционного права граждан на жилище.

Заключение

В соответствии с поставленными задачами и целями мы пришли к следующим выводам:

1. Основными проблемами механизма реализации конституционного права граждан на жилище в субъектах Российской Федерации являются: отсутствие эффективной системы доступного для граждан ипотечного кредитования; недостаточность объемов жилищного строительства; низкие темпы внедрения новых технологий создания строительных материалов, удешевляющих стоимость жилья; небольшие объемы строительства или приобретения социального жилья; отставание процесса нормативно-правового регулирования правоотношений в жилищной сфере на уровне субъектов Российской Федерации; значительные темпы роста цен на жилье, существенно опережающие рост доходов населения; низкая правовая грамотность населения рост числа случаев нарушения жилищных прав граждан и недостаточное освещение способов его защиты в средствах массовой информации.

2. Существенные изменения в регулировании сферы многоквартирного строительства в части порядка получения государственных и муниципальных услуг принесли ощутимые результаты — издержки и проблемы застройщиков по большинству аспектов строительства значительно сократились, особенно это касается временных издержек. В результате в настоящее время в некоторых городах созданы условия, когда полный строительный цикл — от получения земельного участка до ввода построенного дома в эксплуатацию — составляет 1,5 года.

Серьезной проблемой остается обеспечение надлежащей правоприменительной практики.

Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования и присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим сетям.

Для решения проблем обеспечения земельными участками необходимо обеспечить исполнение на муниципальном уровне всех положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных коррупционно опасных отраслях.

В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулированию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существенного снижения рентабельности жилищного строительства при продолжающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса.

3. По сравнению с международно-правовыми стандартами в сфере социальных прав граждан Конституция Российской Федерации недостаточно четко и полно формулирует нормы, регулирующие право на жилище. В Конституции Российской Федерации необходимо конкретизировать понятие права граждан на жилище и определить четкий перечень задач и функций государства в обеспечении реализации и защиты этого права на жилище. Российское законодательство нуждается в четком определении понятия жилище с учетом технических, территориальных и социально-культурных аспектов.

Список использованных источников

Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 // Российская газета. № 237. 25. 12. 1993.

Земельный кодекс РФ от 25.

10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001

Ст. 1321

Жилищный кодекс РФ от 29.

12.2004 № 188-ФЗ (от 19.

04.2013) // СЗ РФ. № 12. Ст. 2451.

— Градостроительный кодекс РФ от 29.

12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2004

Ст. 3287


— Федеральный закон от 24.

07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007

Ст. 1815.

— Федеральный закон от 21.

07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997

Ст. 3476.

Конвенция о защите прав человека и основных свобод: заключена в г. Риме 04.

11.1950 // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗРФ). 2001. № 2. Ст. 163.

Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

Всеобщая декларация прав человека: принята 10.

12.1948

Генеральной Ассамблеей ООН // Российская газета. 1995. 05 апреля.

Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316. «

По жалобе граждан В. И. Беломытцевой, К. Н. Бережного, А. П. Бобрус, и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 36. Ст. 4576.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П // СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.

Постановление Правительства РФ от 04.

12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // СЗ РФ. 2000. № 21. Ст. 3421.

Приказ Минюста РФ от 14.

09.2006 № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 2006. № 20. Ст. 2018.

Бессонова О. Жилищная модель на современном этапе // ЭКО. 2009. № 7.

Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. А.: ПРОСПЕКТ, 
2008.

Гуртов В. К. Жилье России — XXI век: национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и перспективы развития жилищного строительства (проблемы развития и направления их решения). М.: Статут, 2009.

Денисов Н., Коновалова Т. Жилищная политика в современной ситуации // Экономист. 2009. № 6.

Европейская социальная хартия (пересмотренная): принята в г. Страсбурге 03.

05.1996 // Бюллетень международных договоров. 2010. № 4.

Жилищное право — М., № 3, 2003.

Комаров С.А., Ростовчиков И. В. Личность. Права и свободы. Политическая система. СПб., 2002.

Конституции государств Европейского Союза / под общ. ред. Л. А. Окунькова. М.: Инфра-М; НОРМА, 1997.

Конституция Бельгии [Электронный ресурс]. URL:

http://constitutions.ru/archives/242 (дата обращения: 11.

05.2013).

Конституция Р. Ф. Федеральные округа РФ, Флаг, гимн, герб. Глоссарий. — Ростов н/Д: Издательский центр «Мар

Т"; Феникс, 2010.

Конституция Республики Абхазия [Электронный ресурс]. URL:

http://www.abkhaziagov.org/ru/state/sovereignty/ 
(дата обращения: 18.

11.2012).

Конституция Республики Армения // Республика Армения. 1995. 21 июля.

Конституция Украины // Правда Украины. 1996. 30 июля.

Конституция Швейцарии [Электронный ресурс]. URL:

http://www.concourt.am/armenian/legal_resources/

Корнеев С. М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения // Учебник «Гражданское право». Т. 2. М.: БЕК, 1994.

Ларин С. Воспроизводство жилищного фонда // Проблемы теории и практики управления. 2011. № 6.

Литовкин В. Н. Комментарий к статье 40 Конституции РФ. М.: БЕК,
1994.

Мамут Л. С. Социальное государство с точки зрения права // Государство и право. 2001. № 7.

Новые Конституции стран СНГ и Балтии: сборник документов / отв. ред. Н. А. Михалева. М.: Манускрипт; Юрайт, 1998

Вып. 2.

Об экономических, социальных и культурных правах: международный пакт от 16.

12.1966 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.

Петров И. С. Жилищное строительство в России — федеральный аспект // Экономическое возрождение России. 2009. № 4.

Пчелинцева Л.М., Богданов Е. В. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. №. 2.

Савельев Д. Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. — 2002., № 3.

Седугин П. И. Жилищное право. М.: Норма, 1997.

Скрипко В. Р. Право граждан Российской Федера-ции на жилище // Государство и право. 1996. № 2.

Соколовская Е. Развитие рынка социального жилья // Проблемы теории и практики управления. 2009. № 7.

Туранин В.Ю., Абаныиин A.C. Право человека на жилище и проблема определения ключевого понятия // Семейное и жилищное право. 2010. № 5.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7.

Халдеев A.B. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. № 6.

Харламова Н. Конституционный статус социально-экономических прав // Конституционное право: Восточноевропейское обозрение. 2010. № 1.

Чекмарева Е. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника // Нотариус. 2011. № 1.

Явич Л. С. Общая теория права. Л., 
1976.

Приложение Таблица Ежегодные планируемые объемы ввода жилья в Самарской области, тыс. кв. м Наименование показателя жилищного строительства Объемы ввода жилья в Самарской области по годам 2010

2012 2013 (прогноз)

2014 (прогноз)

2015 (прогноз) Введено жилья всего 1041,1 1326

1610 1774

Средне-
и многоэтажные здания 522,1 635 674 712 732 747 Малоэтажные здания 519,0

Индивидуальное жилищное строительство 430,8 584

695,3

718,4 812,8

Пчелинцева Л.М., Богданов Е. В. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. № 2. С. 13; С. 21.

Пчелинцева Л. М. Указ.

соч. С. 12.

Комаров С.А., Ростовщиков И. В. Личность. Права и 
 свободы. Политическая система. СПб., 2002. С. 100.

Скрипко В. Р. Право граждан Российской Федера-ции на жилище // Государство и право. 1996. № 2.

Корнеев С. М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения // Учебник «Гражданское право». Т. 2. М.: БЕК, 1994. С. 149.

Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 40 Конституции

References (transliterated):

1. Pchelintseva L.M., Bogdanov E.V. Problemy issledovaniya prirody i soderzhaniya konstitutsionnogo prava grazhdan na zhilishche // Konstitutsionnoe i munitsipalʹnoe pravo. 2004. No. 2. P. 13; S. 21.

2. Pchelintseva L.M. Op. cit. P. 12. 3. K omarov S.A., Rostovshchikov I.V. Lichnostʹ. Prava i svobody.

P oliticheskaya sistema. SP b., 2002. S.

100. 4. S kripko V.R. Pravo grazhdan Rossiyskoy Federatsii na zhilishche // Gosudarstvo i pravo.

1996. N o. 2. 5.

K orneev S.M. Polʹzovanie zhilymi pomeshcheniyami. D ogovor nayma (arendy) zhilogo pomeshcheniya // Textbook «Grazhdanskoe pravo». Vol. 2. M.: BEK, 1994. P.

149. 6. L itovkin V.N. Kommentariy k st.

40 Konstitutsii RF

РФ //Комментарий к Конституции РФ. М.: БЕК,
1994. С. 127.

Пчелинцева Л.М., Богданов Е. В. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. № 2. С. 25.

Седугин П. И. Жилищное право. М.: Норма, 1997. С. 19−20.

Мамут Л. С. Социальное государство с точки зрения права // Государство и право. 2001. № 7. С. 8.

Там же. С.

9.

Пчелинцева Л.М., Богданов Е. В. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. № 2. С. 24.

Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.

А.: ПРОСПЕКТ, 
1998. С. 341.

См., например: Явич Л. С. Общая теория права. Л., 
1976. С. 217−228.

Пчелинцева Л.М., Богданов Е. В. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. № 2. С. 27.

Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П // СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.

Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316. «По жалобе граждан В. И. Беломытцевой, К. Н. Бережного, А. П. Бобрус, и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 36.

Ст. 4576.

Всеобщая декларация прав человека: принята 10.

12.1948

Генеральной Ассамблеей ООН // Российская газета. 1995. 05 апреля.

Об экономических, социальных и культурных правах: международный пакт от 16.

12.1966 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12. С. 3.

Европейская социальная хартия (пересмотренная): принята в г. Страсбурге 03.

05.1996 // Бюллетень международных договоров. 2010. № 4. С. 21, 36.

Конвенция о защите прав человека и основных свобод: заключена в г. Риме 04.

11.1950 // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗРФ). 2001. № 2. Ст. 163.

Конституция Республики Абхазия [Электронный ресурс]. URL:

http://www.abkhaziagov.org/ru/state/sovereignty/ 
(дата обращения: 18.

11.2012).

Новые Конституции стран СНГ и Балтии: сборник документов / отв. ред. Н. А. Михалева. М.: Манускрипт; Юрайт, 1998

Вып. 2. С. 66.

Конституция Украины // Правда Украины. 1996. 30 июля.

Новые Конституции стран СНГ и Балтии: сборник документов / отв. ред. Н. А. Михалева. М.: Манускрипт; Юрайт, 1998

Вып. 2. С.

44.

Новые Конституции стран СНГ и Балтии: сборник документов / отв. ред. Н. А. Михалева. М.: Манускрипт; Юрайт, 1998

Вып. 2. С.

338.

Там же. С.

505.

Там же. С. 558.

Там же. С. 389.

Конституция Республики Армения // Республика Армения. 1995. 21 июля.

Новые Конституции стран СНГ и Балтии: сборник документов / отв. ред. Н. А. Михалева. М.: Манускрипт; Юрайт, 1998

Вып. 2. С. 625.

Там же. С. 585, 631.

Конституция Бельгии [Электронный ресурс]. URL:

http://constitutions.ru/archives/242 (дата обращения: 11.

05.2013).

Конституции государств Европейского Союза / под общ. ред. Л. А. Окунькова. М.: Инфра-М; НОРМА, 1997. С. 380−381.

Там же. С. 353−354.

Конституции государств Европейского Союза / под общ. ред. Л. А. Окунькова. М.: Инфра-М; НОРМА, 1997. С. 539.

Конституция Швейцарии [Электронный ресурс]. URL:

http://www.concourt.am/armenian/legal_resources/

Бессонова О. Жилищная модель на современном этапе // ЭКО. 2009. № 7. С. 59−70.

Соколовская Е. Развитие рынка социального жилья // Проблемы теории и практики управления. 2009. № 7.

Ларин С. Воспроизводство жилищного фонда // Проблемы теории и практики управления. 2011. № 6.

Петров И. С. Жилищное строительство в России — федеральный аспект // Экономическое возрождение России. 2009. № 4.

Денисов Н., Коновалова Т. Жилищная политика в современной ситуации // Экономист. 2009. № 6.

Соколовская Е. Развитие рынка социального жилья // Проблемы теории и практики управления. 2009. № 7.

Гуртов В. К. Жилье России — XXI век: национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и перспективы развития жилищного строительства (проблемы развития и направления их решения). М.: Статут, 2009. С. 223.

Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 // Российская газета. № 237. 25. 12. 1993.

Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 // Российская газета. № 237. 25. 12. 1993. С. 13

Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 // Российская газета. № 237. 25. 12. 1993. С. 13

Жилищное право — М., № 3, 2003, — с. 14

Савельев Д. Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. — 2002., № 3. — с. 22 — 23.

Жилищный кодекс РФ от 29.

12.2004 № 188-ФЗ (от 19.

04.2013) // СЗ РФ. № 12. Ст. 2451.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011. C. 109.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011. C. 111.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011. C. 116.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011. C. 129.

Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011. C. 132.

Постановление Правительства РФ от 04.

12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // СЗ РФ. 2000. № 21. Ст. 3421.

Приказ Минюста РФ от 14.

09.2006 № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 2006. № 20. Ст. 2018.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.

См.: Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2011.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2010. № 7. С. 32−39.