Среднее значение всех скорректированных цен аналогов составило 2744,2 тыс.
руб.
Ц ср = ∑ А (i) / 9 = 24 697,81 / 9 = 2744,2 тыс.
руб.
2.
3.2. Оценка стоимости затратным подходом
Для оценки необходимо определить стоимость недвижимости (С зп), исходя из стоимости земельного участка (С з) и затрат на возведение имеющихся улучшений (ПВС) за вычетом накопленного износа (И). Расчет будет производиться по формуле:
С зп = С з + ПВС — И Определение стоимости земельного участка Расположение земельного участка с объектом приведено на рисунке 1.
Рисунок 1 — Расположение земельного участка с объектом Стоимость земельного участка размером 14 метров на 26 метра (площадь земли 14*26 = 364 кв.м.)
С з = 364 кв.м. * 500 руб = 182 тыс.
руб.
Определение полной восстановительной стоимости
При расчете следует учесть затраты инвестора. Прибыль составит 30%, строительные затраты на кирпичное здание 10 тыс.
руб./кв.м.
ПВС = 10,0 тыс.
руб. * 220 кв.м. + (10,0 * 220 * 0,3) = 2860 тыс.
руб.
Определение накопленного износа Сумма износа определяется из расчета физического износа (И физ), функционального износа (И фун) и внешнего износа (И вн) по формуле:
И = Ифиз + И фун + И вн Величина функционального износа принимается равной нулю. За счет влияния внешней среды стоимость недвижимости снижается на 3,3%.
И вн = 2860 * 0,033 = 95,2 тыс.
руб.
Расчет суммы физического износа приведен в таблице 2.
Таблица 2 — Расчет суммы физического износа
Пример расчета суммы износа по фундаменту:
— удельный вес по условия составляет 5% полной восстановительной стоимости;
— ПВС фундамента ПВС ф = 2860 * 5 / 100 = 143,0 тыс.
руб.
— Износ физический по условию 8%
И ф = 143,0 * 8 / 100 = 11,4 тыс.
руб.
Итого стоимость объекта недвижимости составит 2717 тыс.
руб.
С зп = 182 тыс.
руб. + 2860 тыс.
руб. — (95,2 + 229,8) = 2717 тыс.
руб.
2.
3.3. Оценка стоимости доходным подходом
Определение стоимости доходным подходом осуществляется исходя из чистого операционного дохода от оцениваемого объекта (ЧОД) и ставки капитализации (СК) по формуле:
Сдп = ЧОД / СК
Ставка капитализации рассчитывается исходя из стоимости сопоставимого объекта (от1 до 9) по формуле:
СК — ЧОД (i) / Ц (i)
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Для определения ЧОД рассчитывается потенциальный и действительный валовые доходы оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) характеризуется как сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.
ПВД = S * A * n
где, А — арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, равная по условию 120 руб./кв.м.
n — количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. Расчет производится за год (12 мес.)=
ПВД будет составлять 316,8 тыс.
руб.
ПВД = 120 руб/кв.м. * 220 кв.м. * 12 мес = 316,8 тыс.
руб.
Действительный валовой доход (ДВД) является величиной, равной ПВД за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств:
ДВД = ПВД — П1 — П2
где П1 — потери от недозагруженности помещений (принимается равной нгулю), тыс.
руб.;
П2 — потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов (принимаются в размере 5% от ПВД), тыс.
руб.;
П2 = 316,8 * 5 / 100 = 15,84 тыс.
руб.
Действительный валовой доход составит ДВД = 316,8 — 15,84 = 300,96 тыс.
руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой величину ожидаемого годового чистого дохода, который получен от оцениваемого имущества после вычета всех расходов и резервов (Р).
ЧОД = ДВД — Р Расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.
Р = 316,8 тыс.
руб. * 28 / 100 = 88,7 тыс.
руб.
Чистый операционный доход будет составлять
ЧОД = 300,96 тыс.
руб. — 88,7 тыс.
руб. = 212,25 тыс.
руб.
Сводная таблица по расчету ЧОД.
Таблица 3 — Расчет чистого операционного дохода оцениваемого объекта за год
Для получения текущей стоимости объекта необходимо определить ставку капитализации (СК). Расчет итоговой ставки сведен в таблице 4.
Таблица 4 — Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам (по расчету ЧОД)
По условию ЧОД сопоставимых объектов расчет ставок капитализации представлен в таблице 5.
Таблица 5 — Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам (по условию ЧОД)
Итоговая СК будет составлять 0,09. Исходя из расчетных данных ЧОД по сопоставимым объектам СК составил также 0,09. Средняя итоговая ставка определяется как средняя арифметическая величина.
Стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом будет составлять
С дп = 212,3 / 0,09 = 2358,89 тыс.
руб.
2.
4.Согласование результатов оценки
Далее осуществляется согласование полученных стоимостных показателей и определяется стоимость объекта. Один из подходов считается базовым, два других — используются для корректировки результатов. Для каждого подхода определяется весовой коэффициент исходя из значимости и применимости каждого подхода.
1.Сравнительному подходу присваивается весовой коэффициент 0,75 (75%), так как в работе проанализирована информация о достаточном количестве сопоставимых объектов, которая является наиболее достоверной. Статистика показателей позволяет определить наибольшую весомую значимость данного подхода;
2.Затратный подход является наименее значимым, так как оказывают большой влияние инфляционные процессы, нестабильность арендных ставок. Показатели могут варьироваться. Весовой коэффициент данного подхода будет составлять 10%, или 0,1;
Данные о доходах могут быть не совсем корректными, так как на показатели дохода оказывают влияние множество факторов, как внутренних, так и внешних. Удельный вес данного критерия составит 15%.
Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 6.
Таблица 6 — Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта
Стоимость объекта (СО) определяется по формуле СО = ∑ (Смет * В) где Смет — стоимость объекта различными методами расчета;
В — весовой коэффициент, доли единицы В результате согласования результатов получена стоимость объекта недвижимости, равная 2683,68 тыс.
руб.
Заключение
В качестве объекта выступает пристройка производственных помещений, пригодная для складских помещений. Состояние объекта неудовлетворительное. Положительным фактором выступает кирпичная кладка стен. Отрицательными факторами являются отдаленность от центра и плохое состояние помещения, требующее капитального ремонта.
Определение стоимости объекта недвижимости производился тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. Сравнительный подход основан на анализе сопоставимых объектов — аналогов. Затратный подход определяется исходя из определения стоимости объекта, восстановительной стоимости и величины износа. Доходный подход основан на определении чистого операционного дохода. По полученным данным осуществлялось согласование результатов.
Особая значимость в определении стоимости выделена по сравнительному подходу. В результате согласования результатов получена стоимость объекта недвижимости, равная 2683,68 тыс.
руб.
1.Бирман Г. Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. С англ. Е. А. Анаькиной. — Под ред Л. П. Белый. ;
М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. — 632 с.
2.Галицкая, С. В. Финансовый менеджмент. Финансовый анализ. Финансы предпритий: Учебное пособие / С. В. Галицкая. — М.: Эксмо, 2009. — 652 с. — (Высшее экономическое образование)
3.Горемыкина В. А. Экономика недвижимомости: Учебник / Изд. 2-е, перераб. И доп. — М.: Маркетинг, 2002. — 802 с.
4.Зелль Аксель, Бизнес-план: Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов / пер. с нем. — Аксель Зелль. — С.: Ось-89,2007. — 240 с.
5.Просветов, Г. И. Менеджмент: задачи и решения: учебно-практическое пособие / Г. И. Просветов. — М.: Альфа-Пресс, 2009. — 567 с.
7.Просветов, Г. И. Управление рисками: задачи и решения: учебно-практическое пособие / Г. И. Просветов. — М.: Альфа-Пресс, 2008. — 416 с.
8.Экономика организации (предприятии, фирмы): Учебник / Под ред. проф Б. Н. Чернышева, проф. В. Я. Горфинкеля. — М.: Вузовский учебник, 2009. — 530 с.
Электронные ресурсы
9.
http://www. Realty — web — 3 / definitions/realty/
10.
http://www.sarov-realty.ru/art_system/art13.htm
Пристройка производственного цеха
10 м
22 м
2 м
26 м
14 м
