Важно отметить, что при исключении из анализа кирпичных домов картина частотного распределения домов по этажности серьёзных изменений не претерпевает. На долю домов указанных выше этажностей в этом случае приходится даже большая доля домов — 94,7%. Можно сказать, что показатель этажности отражает, в определенной степени, качество находящихся там квартир.
Для каждой квартиры, попавшей в базу, определялся обобщенный экологический показатель. Он строился на основе данных о загрязнении атмосферного воздуха и других данных о состоянии окружающей среды, проводимых Московским центром по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (Мос
ЦГМС).
Недельные информационные справки и прогноз загрязнения атмосферного воздуха по административным округам г. Москвы составляются Мос
ЦГМС на основании данных 16 стационарных постов наблюдений за загрязнением атмосферного воздуха и трех метеорологических станций, расположенных в г. Москве, а также прогноза погоды на 5 суток, составленного Росгидрометцентром.
Таким образом, на основании измерений, проведённых Мос
ЦГМС, составляется карта загрязнения на территории муниципальных округов г. Москвы. Каждый район г. Москвы имеет определённую оценку экологического загрязнения по пятибалльной шкале:
1 — незначительное; 2 — слабое; 3 — среднее; 4 — высокое; 5 — очень высокое. В зависимости от того, в каком районе находится квартира, ей выставляется соответствующий экологический балл.
В результате из первоначальной базы квартир на вторичном рынке жилья, которая содержала более 3700 предложений, были выбраны 615 квартир, удовлетворяющих всем указанным выше критериям.
В качестве цены принимается стоимость одного квадратного метра квартиры. Эта стоимость рассчитывалась следующим образом: общая стоимость квартиры из исходной базы данных делилась на общую площадь квартиры и проводилась корректировка, если квартира находится на последнем или первых трёх этажах дома. Разброс цен в квартирах, вошедших в базу, составляет 763,4 долл. (от 727,6 до 1491 долл.) за 1 м² (в ценах 2009 г.).
С помощью компьютерной программы для анализа статистических данных SPSS был проведен регрессионный анализ с целью выяснить, как изменяется рыночная цена одного квадратного метра квартиры при изменении экологического фактора.
В результате расчетов было получено следующее регрессионное уравнение:
у = 1095,55 — 2,41×1- 17,13×2 + 10,27×3 — 34,99×4,
где у — стоимость 1 м², долл.;
х1 — показатель удаленности;
х2 — количество комнат;
х3 — показатель этажности;
х4 -экологический фактор.
Полученная величина стандартной ошибки свидетельствует о том, что при увеличении значения экологического фактора на единицу стоимость квадратного метра квартиры уменьшается на величину в промежутке от 31,33 до 38,67 долларов США. Для показателя удаленности такой интервал составляет от 1,59 до 3,22 долл. При увеличении значения показателя этажности дома стоимость квадратного метра квартиры увеличивается на величину в промежутке от 9,11 до 11,42 долл. Изменение средней цены за 1 м² при изменении экологического фактора представлено в табл. 1.
Таблица 1
Средняя цена 1 м² в зависимости от экологического фактора*
Экологический фактор Средняя цена за 1 м²
(долл. США) Число квартир 1 (незначительный уровень загрязнения) 1146 89 2 (слабый) 1060 184 3 (средний) 1009 181 4 (высокий) 1019 96 5 (очень высокий уровень загрязнения) 983 65 Всего 1043 615
Обратная зависимость средней стоимости 1 м² от уровня загрязнения (чем загрязнение больше, тем дешевле стоимость 1 м2) проявилась не везде. Исключением стала средняя стоимость 1 м² квартир со значением экологического фактора 4. Это свидетельствует о том, что у субъектов рынка жилья отсутствует четкое разграничение в оценке средней и высокой степени загрязнения.
Темпы изменения стоимости 1 м² квартиры в зависимости от экологического фактора представлены в табл. 2. Из полученных данных можно сделать вывод, что за улучшение качества экологической среды с уровня 2 до уровня 1 люди готовы заплатить более 8,1% от стоимости квартиры, а за улучшение качества среды с уровня 5 до уровня 1 — около 16,6%.
Таблица 2
Темп роста стоимости 1 м² квартиры в зависимости от экологического фактора Оценка экологического фактора Стоимость 1 м²,
долл. Абсолютный прирост, долл. Темп роста, % цепной базисный цепной базисный 1 1146 86 163 8.11 16.58 2 1060 51 77 5.05 7.83 3 1009 -10 26 -0.98 2.64 4 1019 36 36 3.66 3.66 5 983 — - - - Ср. знач. 1043 — 60 — 6.10
Для того чтобы точнее учесть влияние экологического фактора на стоимость 1 м² жилья, в соответствии с основной идеей гедонистического метода, необходимо проанализировать влияние этого фактора на стоимость 1 м² на базе однотипных квартир. Это позволит исключить различия во всех факторах и оставшиеся различия в цене отнести на счет экологического фактора. Для этого необходимо было разбить исследуемый массив квартир на группы, которые различаются по трем факторам: удаленность, количество комнат и этажность. В результате было получено 18 независимых групп, в каждую из которых входят только однотипные квартиры.
Расчеты показывают, что чем больше этажность (что в массовой застройке тесно связано с качеством дома), тем большую роль играет экологический фактор. Это можно проиллюстрировать на примере двухкомнатной квартиры, расположенной от метро на расстоянии от 10 мин. пешком до 9 мин. на транспорте (см. табл.
4). Готовность потребителей дополнительно заплатить за возможность проживания в экологически чистом районе оценивается для 12−14-тиэтажных домов в 10,75% от стоимости квартиры, расположенной в районе с очень высоким уровнем загрязнения. Для аналогичной квартиры в 16−17-тиэтажном доме — около 28%. В особенности готовность платить за экологический фактор увеличивается при переходе с третьего уровня ко второму и со второго к первому уровню экологического загрязнения: для квартир, расположенных в 16−17-тиэтажных домах, она составляет соответственно 16,11 и 6,55% (в среднем для всей базы, за переход от одного уровня загрязнения к другому, готовность потребителей платить составляет около 6% от стоимости квартиры).
Вычислительный эксперимент показал, что описание этапов процедуры реализации гедонистического метода полностью включает все возможные вопросы, которые могут возникнуть в ходе сбора, обработки информации и проведения расчетов, т. е. предложенная процедура работоспособна и может быть использована в других городах, рынок недвижимости в которых удовлетворяет всем требованиям, сформулированным в диссертации.
Полученные результаты расчетов уже сейчас могут найти применение в различных сферах экономики. Прежде всего, непосредственной областью их применения является сам рынок недвижимости. Дополнительная, количественно определенная информация о степени влияния экологического фактора на стоимость недвижимости скорректирует поведение всех участников этого рынка: покупателей, продавцов, сотрудников риэлтерских компаний и т. п.
Еще более емкую информацию дают полученные результаты для строительных компаний и городской администрации. Так, например, общая жилая площадь в 17-тиэтажных домах массовой застройки серии П-44Т (в последнее время наиболее популярной серии новостроек) составляет 34 000 м². Следовательно, за всю жилую площадь дома покупатели в загрязненных районах заплатят на 5,54 млн долл. меньше, чем покупатели квартир в домах, расположенных в экологически чистых районах. Эта сумма представляет собой фактические потери строительных компаний из-за экологических нарушений, т. е. ущерб от загрязнения окружающей среды. Получив информацию о возможном объеме дополнительной выручки от продажи квартир при условии оздоровления экологической обстановки, продавцы жилья будут заинтересованы в поиске путей активизации природоохранной деятельности: установке очистного оборудования на близлежащих промышленных предприятиях, их перепрофилировании, выводе за черту города и др.
Для городской администрации знание величины ущерба от загрязнения важно при продаже земельных участков. В рассматриваемом примере ущерб от загрязнения в пересчете на площадь земельного участка составляет 1,4 млн долл. на 1 га земли. Поэтому, стремясь максимизировать доходы от продажи земли, администрация города при формировании стратегии охраны окружающей среды будет сопоставлять свои потери на рынке земли из-за загрязнения с теми затратами на природоохранные мероприятия, которые необходимы для экологического оздоровления соответствующих территорий.
Расчеты показали, что зависимость стоимости 1 м² недвижимости на вторичном рынке жилья в г. Москве от уровня загрязнения атмосферы нелинейная. Если стоимость 1 м² в худших с экологической точки зрения районах (5-й уровень) и лучших (1-й уровень) составляет в среднем 16,6%, то различие в ценах между 2-м и 1-м уровнями — примерно половину этой величины. Следовательно, покупатели более качественного жилья охотнее платят за улучшение экологических условий проживания. При этом, чем выше качество дома, тем большую цену готовы (по результатам расчетов) заплатить потребители за право жить в экологически чистом районе. В то же время, стоимость 1 м² оказалась нечувствительна к смене средней загрязненности на сильную (возможно, население не имеет достаточной информации или считает ее несущественной, и в силу этого не ощущает различий между уровнями загрязнения 3 и 4).
Полученная оценка ущерба от экологических нарушений может быть использована для дальнейшего развития социологических методов оценки ущерба, которые измеряют готовность платить за улучшение качества среды или готовность получать компенсацию. Результаты социологических опросов могли бы стать более информативными, если бы в анкетах присутствовали в качестве ориентиров конкретные оценки экономического ущерба от загрязнения среды, например, выявленные в работе гедонистическим методом.
Учет экологического фактора при формировании земельного рынка на основе полученных оценок может стать инструментом для реализации новой экономической политики в городах, основанной на разумном сочетании экономических и экологических принципов в городском землепользовании. Если городская администрация при продаже земельных участков будет адекватно учитывать экологический фактор, то у нее появится, кроме дополнительных финансовых потоков от продажи земли, еще и экономический интерес к проведению природоохранных мероприятий, благодаря которым районы будут переходить из менее экологически благополучных в разряд более благополучных.
Заключение
Теория гедонистического ценообразования является в своей основе альтернативой неоклассической теории потребления, в которой некий класс дифференцированных продуктов полностью описывается при помощи совокупности характеристик, имеющих объективное измерение. Имеется в виду, что товары и услуги обладают набором присущих им качеств и характеристик, а цены отражают эти отличия. Однако когда товары или услуги включают в себя характеристики, связанные с окружающей средой, то эти аспекты с трудом поддаются точной оценке. Гедонистический метод как раз и позволяет дать картину ценности экологических благ на основании анализа стоимостной информации.
Гедонистический метод исследования стоимости недвижимости и земли может быть использован для оценки влияния различных экологических факторов на рыночные цены недвижимости. В основе гедонистического ценообразования лежит определение ценности экологических благ в глазах населения. Метод основан на анализе информации о стоимости недвижимости по районам с различным состоянием окружающей природной среды.
В работе гедонистический метод используется для вычленения из стоимости недвижимости той ее части, которая обусловливается экологическим фактором. Эта экологическая составляющая экономической оценки недвижимости рассматривается в качестве оценки ущерба от экологических нарушений. Действительно, как отмечалось выше, ущерб от загрязнения состоит из двух типов затрат: затраты на предотвращение воздействия загрязненной среды на реципиентов и затраты на ликвидацию и компенсацию последствий уже допущенного негативного воздействия загрязненной среды на реципиентов. На рынке недвижимости проявляются оба вида этих затрат.
Robert J. Hill and Daniel Melser «Constructing Panel Price Indexes using Hedonic Methods: The Case of House Prices in Sydney» School of Economics University of New South Wales Sydney 2052, Australia — February 17, 2005
Clifford A. Lipscomb An Alternative Spatial Hedonic Estimation Approach — JOURNAL OF HOUSING RESEARCH VOLUME 15 ISSUE 2 J
Philippe Cyrenne, Robert Fenton, and Joseph Warbanski Historic Buildingsand Rehabilitation Expenditures: A Panel Data Approach — JRER _ Vol 28 _ No. 4 — 2006
Балабанов И. Т. Экономика недвижимости, СПб 2009.
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости.
М.: ИНФРА-М, 2009. 672 с.
Гленн М., Десмонд, Ричард Э.Келли. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 2009.
Горемыкин В. А. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.
М.: ИНФРА-М, 2008. 176 с.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Крассов О. И. — М.: Юристъ, 2009.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. — М.: Изд. Бек, 2008. — 448 с.
Крассов О. И. Земельное право современной России. Учебное пособие. — М.: Дело, 2008. — 624 с.
Купчин А.Н., Новиков Б. Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. — Учебное пособие. М.: 2008.
Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, СПб. 2008
Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. — М.: «Экзамен», 2009.
Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.
М.: «СТАР ИНТЕР», 2007. 382 с.
Пратт П. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. Иллинойс, М.:РОО, 2009
Прорвич В. А. Оценка земель в Москве.
М.: Экономика, 2008. 240 с.
Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 2007.-424 с.
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. В. Е. Есипова. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. — 159с.
Федотова М.А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. — М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2009. — 352с.
Фридман Дж., Олдуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.
М.: Дело ЛТД, 2008. 480 с.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2009.
Robert J. Hill and Daniel Melser «Constructing Panel Price Indexes using Hedonic Methods: The Case of House Prices in Sydney» School of Economics University of New South Wales Sydney 2052, Australia — February 17, 2005
Clifford A. Lipscomb An Alternative Spatial Hedonic Estimation Approach — JOURNAL OF HOUSING RESEARCH VOLUME 15 ISSUE 2 J
Philippe Cyrenne, Robert Fenton, and Joseph Warbanski Historic Buildingsand Rehabilitation Expenditures: A Panel Data Approach — JRER _ Vol 28 _ No. 4 — 2006
Robert J. Hill and Daniel Melser «Constructing Panel Price Indexes using Hedonic Methods: The Case of House Prices in Sydney» School of Economics University of New South Wales Sydney 2052, Australia — February 17, 2005
Clifford A. Lipscomb An Alternative Spatial Hedonic Estimation Approach — JOURNAL OF HOUSING RESEARCH VOLUME 15 ISSUE 2 J
Philippe Cyrenne, Robert Fenton, and Joseph Warbanski Historic Buildingsand Rehabilitation Expenditures: A Panel Data Approach — JRER _ Vol 28 _ No. 4 — 2006
Robert J. Hill and Daniel Melser «Constructing Panel Price Indexes using Hedonic Methods: The Case of House Prices in Sydney» School of Economics University of New South Wales Sydney 2052, Australia — February 17, 2005
Robert J. Hill and Daniel Melser «Constructing Panel Price Indexes using Hedonic Methods: The Case of House Prices in Sydney» School of Economics University of New South Wales Sydney 2052, Australia — February 17, 2005
