Ипотечный кредит как источник инвестиций

По многим прогнозам, 2009 год для рынка ипотечных жилищных кредитов, очевидно, станет провальным. Уже сейчас эксперты отмечают значительное сокращение количества жилья, приобретаемого в долг. Так резко в истории российской ипотеки объемы кредитования еще не падали.

Кризис привел к дефициту ликвидности в финансовых институтах и снижению уровня жизни населения. Как следствие: банки ужесточили условия кредитования, а люди перестали покупать жилье. Результат не заставил себя долго ждать — рынок ипотечных кредитов значительно «просел».

Объемы ипотечного кредитования в текущем 2009 году снизились в 3−4 раза.

Также можно отметить, что в последнее время в сфере ипотечного кредитования появилась тенденция роста доли проблемных кредитов, а также просрочки платежей по ним.

Ипотечные жилищные кредиты выдаются сейчас заемщикам 80 субъектов Российской Федерации. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в $ 50 млрд. По прогнозам, к 2010 году их объем должен возрасти в 30 раз. Общая емкость российского ипотечного рынка такова, что доходы примерно 10% из 70% российских домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия, позволяют сделать это с помощью кредита. Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн кв. м или 150 млрд долларов США.

Для развития ипотечного кредитования необходимо осуществление ряда мер:

Первое. Необходимо сконцентрировать усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом.

Второе. В ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» выявлены отдельные недостатки этого Закона.

Третье. Отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на всей территории России.

Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка.

В этой связи для России важны зарубежный опыт, в частности, Мирового банка, а также консолидация усилий участников рынка. Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков поддержал инициативу Международной финансовой корпорации по созданию специализированной рабочей группы.

Четвертое. В апреле 2005 г. Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала первый в России закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд. Привлеченные средства должны быть направлены на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые в свою очередь выдаются на приобретение жилья, возводимого за счет средств другого фонда. Немногим позже был зарегистрирован второй закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд.

Таким образом, первый фонд обеспечивает приобретение жилья у застройщика по фиксированной цене, а второй — выкуп ипотечных кредитов.

В условиях дефицита инструментов сбережений для населения развитие инструментов для коллективных инвестиций в форме ПИФов может быть востребовано рынком масштабно и эффективно.

ПИФы перспективны для консервативных инвесторов, так как позволяют выстраивать технологию взаимодействия участников рынка, создавая альтернативу действующему инструменту рефинансирования кредитов — продаже портфелей.

Эти фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Фонды заинтересуют иностранных инвесторов, для которых этот инструмент понятен, а доходность — привлекательна.

Итак, политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:

создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг, совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Значительна роль Банка России в развитии ипотеки. Банки выступают на рынке в роли генераторов кредитов и формирования пулов закладных. Поэтому банковскому сообществу важна позиция Банка России как регулятора банковской деятельности, его готовность содействовать развитию ипотечного рынка.

Следует активизировать механизмы, позволяющие максимально удерживать ипотечное кредитование в рамках кредитных организаций как специализированных субъектов данного рынка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания данной работы было выяснено, что ипотека — это путь к более высокому качеству жизни, возможность уже сегодня реализовать свою мечту о собственном жилье, не откладывая ее исполнение на долгие годы.

Ипотечное кредитование характеризуется следующими особенностями:

ипотечное кредитование сводит на нет степень инфляционных рисков;

оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, происходит не единовременно, а растянута на долгий срок, что финансово значительно выгоднее одномоментной оплаты;

суммы выплат, связанные с погашением ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита;

возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире.

Ипотека — это залог недвижимости (то есть способ обеспечения обязательства).

Заемщик обращаясь в банк, желает получить кредит на приобретение дома или квартиры. После рассмотрения кандидатуры заемщика, банк может выдать такой кредит, либо отказать в предоставлении кредита.

Такой вид кредита называют «ипотечным кредитом». Ипотека (от греческого «hypotheka — заклад, залог») из себя представляет один из видов залога недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к заемщику (то есть, к должнику).

Ипотечный кредит — это такой кредит, который предоставляется сроком на три и более лет, определенным банком (исключительно по различным программам жилищного кредитования) физическому лицу, для приобретения дома или квартиры (то есть, жилья) под залог приобретаемого жилья как обеспечение денежного обязательства перед кредитором.

Ипотека является одним из наиболее распространенных видов залога без передачи заложенного имущества кредитору.

Ипотечный договор заключается в виде закладной, которая должна быть заверена нотариально. Эта закладная подлежит государственной регистрации. Ипотечный договор в силу вступает незамедлительно, сразу же после регистрации закладной.

Ипотека сегодня — выгодное капиталовложение (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).

Развитие ипотечного кредитования в России датируется XVIII веком и имеет богатую историю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения в Москве и Санкт-Петербурге. В 1786 их преобразовали в «Государственный заёмный банк», функцией которого являлось выдача ипотеки землевладельцам. В 1835 году был создан Свод законов гражданских, регламентирующий залоговое право.

Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом.

В России распространены две схемы выплат по ипотечному кредиту:

равнодолевая схема;

аннуитетная схема.

Также было выяснено, что на данный момент в России ипотека доступна немногим. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам.

В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения.

В последнее время наибольший рост ипотечных займов наблюдается в Европе, а именно в Греции, Ирландии и Испании. Кроме того, значительный рост ипотечных кредитов наблюдался в Великобритании и Скандинавии.

Для России интересен опыт Испании в области ипотечного кредитования.

Так, в Испании, например, общая стоимость выданных в 2008 г. ипотечных займов составила 160 млрд евро, что на 7,5% выше предыдущего года. По данным Национального института статистики, cредняя стоимость ипотечного кредита составляет здесь 150 760 евро, что на 21% больше, чем в 2007 г. Самая дорогая стоимость ипотечных кредитов наблюдалась в Мадриде и Стране Басков — 214 тыс.

и 190 тыс. евро соответственно.

На ипотечное кредитование как в России, так и за рубежом оказал влияние мировой финансовый экономический кризис.

Так, политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:

создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг, совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Гавриленко С. Модели ипотеки // Ипотека29. май 2007

Гриценко Л. Изменения условий ипотечного кредитования в регионах в первом полугодии 2009 года // Realtypress.-сентябрь 2009

Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. О. И. Лаврушина. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 464 с.

Инвестиции и инновации: Слов.

справ. от, А до Я / Под ред. М. З. Бора, А. Ю. Денисова.

Москва: «ДРОФА». — 2006. 527 с.

Ипотека снижает обороты // Realtypress.-август 2009

Крысин А. Мнение профи. Ценные ипотечные бумаги. // Ипотечный кредит.- 24.

08.2008

Модели ипотеки // АРОИЖК.-№ 52. 01 марта 2009

Ни одно государство не в состоянии самостоятельно нести бремя обеспечения жильем всех граждан // РБК.- 04.

09.2007

Нурова Л. Ипотечное жилищное кредитование — история ипотеки // Занимаем.- 2 августа 2008

Официальный сайт: www.gks.ru

Перспективы развития ипотечного рынка на 2010 год // Apartment.- 21 мая 2009

Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Ассоциация франчайзинга.- 31 октября 2008

Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с.

Сакар А. Что такое ипотека? // Ccyda.-12 сентября 2008

Сейчас Ипотека в Европе процветает // Кредит.- 23 мая 2008

Секьюритизация активов: одно из перспективных направлений финансирования бизнеса в России // MBKA.- май 2009

Сенин Р. Ипотечное кредитование за рубежом // Перспектива.- 26 августа 2008

Социальная функция кооперативов // Мой дом.- 29.

11.2008

ПРИЛОЖЕНИЕ, А Таблица 2

Предоставление жилых помещений.

Показатели 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Число семей (включая одиноких), получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за го, тыс. 1296 652 253 242 229 227 229 151 139 в процентах от числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях 14 8 4 5 5 5 5 4 4 Число семей (включая одиноких), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года), тыс. 9964 7698 5419 4857 4428 4429 4180 3384 3118 в процентах от общего числа семей (включая одиноких) 20 15 11 10 9 11 10 7 6

Инвестиции и инновации: Слов.

справ. от, А до Я / Под ред. М. З. Бора, А. Ю. Денисова.

Москва: «ДРОФА». — 2006. 527 с. c.249

Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. О. И. Лаврушина. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 464 с., с.184

Сакар А. Что такое ипотека? // Ccyda.-12 сентября 2008

Ипотека снижает обороты // Realtypress.-август 2009

Гавриленко С. Модели ипотеки // Ипотека29. май 2007

Ни одно государство не в состоянии самостоятельно нести бремя обеспечения жильем всех граждан // РБК.- 04.

09.2007

Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с., с.74−75

Перспективы развития ипотечного рынка на 2010 год // Apartment.- 21 мая 2009

Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- № 8.-2009

Социальная функция кооперативов // Мой дом.- 29.

11.2008

Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Ассоциация франчайзинга.- 31 октября 2008

Сакар А. Что такое ипотека? // Ccyda.-12 сентября 2008

Секьюритизация активов: одно из перспективных направлений финансирования бизнеса в России // MBKA.- май 2009

Социальная функция кооперативов // Мой дом.- 29.

11.2008

Нурова Л. Ипотечное жилищное кредитование — история ипотеки // Занимаем.- 2 августа 2008

Сенин Р. Ипотечное кредитование за рубежом // Перспектива.- 26 августа 2008

Гриценко Л. Изменения условий ипотечного кредитования в регионах в первом полугодии 2009 года // Realtypress.-сентябрь 2009

Ипотека снижает обороты // Realtypress.-август 2009

Модели ипотеки // АРОИЖК.-№ 52. 01 марта 2009

Официальный сайт: www.gks.ru