Особенности договора купли-продажи в Российской Федерации

Из анализа норм ЗК можно сделать вывод, что в судах подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю:

в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (ст. ст. 15, 36);

— в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности или в аренду (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2. ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года);

— в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (п. 3 ст. 21);

— в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (ст. 24);

— спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35);

— спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (ст. 38);

— иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39);

— споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным ст. ст. 44 — 48, 51, 54 ЗК РФ, ст. ст. 284 — 286 ГК РФ;

— спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 — 283 ГК РФ);

— иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (ст. 57).Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли, — купли — продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что помимо Земельного кодекса и ГК РФ названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .Надо полагать, что немало споров в судах возникнет в связи с договорами аренды земли в соответствии с новой конструкцией института аренды, сформулированной в ст. 22 Земельного кодекса, в отличие от Гражданского кодекса РФ.

Это — споры, связанные с несогласием арендодателя с передачей арендатором земельного участка в субаренду или арендных прав третьему лицу без его согласия. Для сторон договора и для судов привычна и понятна была конструкция ст. 615 Гражданского кодекса РФ: арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду с согласия арендодателя.Пример. В Республике Марий Эл предприниматель М. приобрел здания, сооружения и другие объекты недвижимости бывшего пионерского лагеря на оз. Чуркан.

В единый комплекс лагеря, кроме недвижимости, входили пляж, парк, спортивные и игровые площадки, расположенные на десяти гектарах земли. М. фактически пользовался землей, но от заключения договора аренды отказался из-за несогласия с условиями арендной платы. При рассмотрении иска в суде стороны заключили мировое соглашение о договоре аренды на согласованных условиях. Очевидно, в судах могут возникнуть споры по поводу аренды земельных долей. Они имеют определенные особенности, обусловленные условным характером объекта собственности.

В статье 6 ЗК они не названы в качестве объектов земельных отношений, однако реально существуют. Их обладателями являются бывшие колхозники и работники иных сельскохозяйственных предприятий, реорганизованных в ходе земельной реформы. В России таких собственников около 12 млн. человек, в Приволжском федеральном округе — 3168 тыс., в Республике Марий Эл — 100,8 тыс.

человек. Согласно Указу Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственники земельных долей обладают широким кругом правомочий: продать, подарить, передать в аренду, ипотеку и т. д.Учитывая, что при аренде земельной доли неизвестен объект аренды, до заключения договора устанавливается местоположение земельного участка. При несогласии с его местоположением споры решаются в судебном порядке. Земельный участок за счет земельной доли может передаваться в аренду только для сельскохозяйственных целей. Передача земельных долей оформляется договором, в законодательстве установлен минимальный срок аренды — три года. Может ли суд рассматривать спор по поводу местоположения земельного участка при выделении в натуре за счет земельной доли?

Надо полагать, может. Признание права на землю предполагается не в абстрактной форме, а как права на конкретный земельный участок. Споры о праве на земельный участок могут возникнуть в связи с наследованием земельного участка, в частности: о его разделе либо о преимущественном праве наследования, а также в связи с отказом в закреплении по наследству закрытых водоемов и лесной растительности, находящихся на земельном участке (ст. ст. 1181, 1182 ГК РФ).Итак, к земельным относятся споры по поводу земли, вызванные принятием административно — правовых актов органами исполнительной власти и местного самоуправления в сфере осуществления властных функций по распоряжению землей, прекращающих или ограничивающих субъективные права собственности, владения и пользования землей либо отказывающих в приобретении таких прав, а также споры юридических лиц и граждан между собой в связи с нарушением их земельных прав. Предметом спора является действительное или предполагаемое право на землю конкретного лица. Судебная практика по земельным спорам свидетельствует, что властными органами нередко нарушаются сроки рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель.

В новом Земельном кодексе они установлены в ст. 34: один месяц — для изготовления землеустроительной документации и двухнедельный срок — для принятия решения по существу (о предоставлении или об отказе).А как быть, если решение не принимается месяцами? Таких случаев немало. Судам следует руководствоваться разъяснением, данным Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 22 апреля 1992 года N 6 (с изменениями от 25 октября 1996 года) «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе», где сказано, что суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу требование гражданина, если его заявление о предоставлении земельного участка не было рассмотрено местной администрацией в предусмотренный законом срок (п. 3).Земельно — имущественные споры (ст.

76 ЗК). Нарушение земельных прав нередко связано с причинением субъекту земельных отношений имущественного вреда. В этих случаях возникает земельно — имущественное правонарушение, вызывающее спор, в котором соединены требования по поводу земли (признание права) и о возмещении убытков. В суде и арбитражном суде такие споры подлежат рассмотрению в одном производстве. Земельный кодекс РФ почему-то ограничил круг субъектов гражданско — правовой ответственности за причиненный вред только гражданами и юридическими лицами (ст. 76 ЗК). Между тем вред собственникам и иным титульным владельцам и пользователям земли может быть причинен не только ими, но и органами государственной власти и местного самоуправления либо их должностными лицами. Например, в результате принятия незаконных, ошибочных решений об изъятии земельных участков, ограничении прав на землю.

В подобных случаях обязанность возмещения вреда возлагается соответственно на казну государства или муниципального образования по общим правилам гражданско — правовой ответственности (ст. ст. 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ).В статье 76 ЗК РФ говорится об обязанности возмещения вреда. Конечно же, речь идет об имущественном вреде, называемом в ст. 15 ГК ущербом и убытками.

В последнюю категорию включается как реальный ущерб, так и упущенная выгода (неполученный доход). При причинении имущественного вреда земельным правонарушением возмещению подлежат убытки в целом, включая упущенную выгоду (ст. 1064 и др. гл. 59 ГК РФ).

В таком объеме подлежат возмещению убытки, например, при самовольном занятии земельного участка. При этом нарушителю права не возмещаются затраты, произведенные в земельный участок (п. 2 ст. 76 ЗК).В практике встречаются чисто имущественные споры, вытекающие из земельных отношений, в которых фактически не оспаривается право на землю. Например, спор о размере убытков и их возмещении при изъятии земель для государственных и общественных нужд (ст. ст.

49, 57 ЗК). Правомерность изъятия не оспаривается, но убытки не возмещаются либо прежний собственник, землевладелец не согласен с определением размера убытков. Такие споры рассматриваются в судебном порядке. Без оспаривания права на землю могут возникать имущественные споры и в других случаях: по поводу возмещения затрат при переходе собственности, владения и пользования между прежним и новым землевладельцами; о возмещении убытков в связи с повреждением насаждений, потравой посевов; о взыскании убытков, причиненных в результате снижения урожайности от вредного воздействия деятельностью предприятий, загрязняющих окружающую среду вредными выбросами. В статье 57 ЗК сказано, что убытки, причиненные изъятием земель для государственных и общественных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Порядок исчисления и возмещения их устанавливается Правительством РФ. При возмещении убытков в связи с изъятием (выкупом) земельных участков судам следует руководствоваться также ст. ст. 279 — 282 Гражданского кодекса РФ. Помимо споров искового производства в судах подлежат рассмотрению также жалобы на постановления о наложении административных штрафов за земельные правонарушения, предусмотренные статьями 8.6, 8.7, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Практически все исследователи правового регулирования оборота недвижимости отмечают, что оно еще очень далеко от совершенства.

В юридической науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике до сих пор не получили однозначного толкования многие проблемы. Среди них едва ли не самыми дискуссионными являются нормы, регламентирующие государственную регистрацию прав на недвижимость. Достаточно сказать, что в Российской Федерации фактически создана особая, по существу не имеющая мировых аналогов система регистрации прав на недвижимость, которая характеризуется совмещением бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной актовой системе. Нерешенность целого комплекса вопросов во многом лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности. Отсутствие эффективного механизма контроля, в том числе судебного, за обеспечением прав собственников недвижимости является прямым следствием того, что нормы Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) по-прежнему не обеспечивают переход к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. Другое дело, что вопрос о времени, необходимом для введения этого принципа, должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых возможностей государства. В связи со сказанным следует обратить внимание на тот факт, что до настоящего времени не поставлена точка в дискуссии о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимость. Известно, например, что арбитражные суды Московского округа придерживаются позиции, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не следует рассматривать в качестве ненормативного акта органа государственной власти.

Так, в своих постановлениях от 05.

02.04 N КГ-А40/26−04 и от 11.

08.08 N КГ-А41/5980−08 ФАС Московского округа указывает на то, что по смыслу ст. 2 Закона N 122-ФЗ акт государственной регистрации не является индивидуальным ненормативным актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ. Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.

09.03 N 8093/03, отменяя судебные акты, принятые по другому делу, отметил, что доводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что положения ст. 12, 13 ГК РФ и ст. 17 Закона N 122-ФЗ по конкретному предмету заявленного иска не применяются, ошибочны. По настоящему делу иск предъявлен о признании недействительной государственной регистрации права в связи с отменой в судебном порядке акта государственного органа и учредительного договора, являвшихся основаниями для регистрации. Данный спор подлежал рассмотрению по существу и правомерно рассмотрен судом первой инстанции. Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего. Требование о признании недействительной записи о регистрации права собственности связано с разрешением вопроса о правах акционерного общества, которое к участию в деле не было привлечено, хотя акционерным обществом на основании ст. 46 АПК РФ было заявлено ходатайство о привлечении его ответчиком по делу. Как видим, в этом постановлении Президиум ВАС РФ вновь возвращается к сказанному ранее, а именно:

к невозможности подмены материального спора (о праве, признании сделки недействительной и т. п.) спором о признании регистрации недействительной;

к допустимости разрешения в одном судебном заседании спора по существу и вопроса о действительности совершенной ранее государственной регистрации права. Следует обратить внимание на то, что по такому же пути идет и практика федеральных арбитражных судов некоторых округов. Так, в своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: «Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению» (постановление от 23.

12.99 N А26−2393/99−01−05/89). Аналогичную позицию занимают также и авторы постатейного комментария к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .Кроме того, считаем, что будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст.

2 Закона N 122-ФЗ является «единственным доказательством существования зарегистрированного права». Очевидно, что никакого права в данном случае не существует и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно внесенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа. По мнению автора, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений Президиума ВАС РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что арбитражные суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений, что не может исключать возможности соединения и рассмотрения в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора и требования о признании государственной регистрации недействительной. При этом оба требования должны быть разрешены по правилам искового производства, по аналогии с п. 3 ст. 247 ГПК РФ и п.

10 разъясняющего положения нового ГПК РФ постановления Пленума ВС РФ от 20.

01.03 N 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации». Там, в частности, отмечается, что, если при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, последний на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст.

263 ГПК РФ), суд должен выносить определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства. Возвращаясь к проблеме выбора системы регистрации прав на недвижимость, следует обратить особое внимание на практически полную закрытость сведений из ЕГРП. Принцип непубличности информации о владельцах прав на недвижимость, реализованный, по мнению разработчиков Закона N 122-ФЗ, для защиты их прав и законных интересов, на практике привел к тому, что система госрегистрации прав на недвижимость нередко является ключевым звеном в механизме корпоративных захватов. Более того, как отмечают специалисты, существующие Правила не требуют, чтобы в реестре фиксировались все операции с недвижимостью. В связи с чем, как отметил в одном из своих интернет-интервью Председатель Арбитражного суда г. Москвы О. М. Свириденко, система арбитражных судов в настоящее время не в состоянии обеспечить надежную судебную защиту прав законных владельцев недвижимости. На практике даже вступившее в законную силу судебное решение не является гарантией того, что истец сможет стать собственником недвижимости по реестру, а тот, кто в нем зарегистрирован, может на вполне законных основаниях продать имущество. Так как пока в ЕГРП сохраняется прежняя запись, у незаконного владельца недвижимости есть вполне легальная возможность продать его.

К тому же обеспечительные меры о запрете продажи, накладываемые судом в период рассмотрения дела, прекращаются сразу после вступления решения в силу. В результате складывается почти идеальная рейдерская схема с появлением добросовестного приобретателя, часто находящегося в офшоре. Попытки вернуть имущество в таких случаях бесперспективны. Таким образом, очевидно, что современное российское законодательство, регламентирующее государственную регистрацию прав собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости, порождает по крайней мере два крупных блока проблем. Первый — регистрация перехода прав в результате недействительных сделок.

Второй блок — проблема возврата имущества законным владельцам и восстановления их прав. Проблема усугубляется еще и тем, что в Законе N 122-ФЗ вообще отсутствуют понятия ограничений и обременений прав недвижимости, хотя они и перечисляются в качестве объектов регистрации. Существует нечеткость и определенная коллизия норм п. 2 ст. 13 и ст. 16 Закона N 122-ФЗ, касающихся ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц и с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Указанные выше нормы не дают четкого различия между правами и их обременениями, подлежащими государственной регистрации и возникающими с момента такой регистрации, и теми ограничениями и обременениями, возникновение которых с регистрацией не связано. В отношении обременений и ограничений, относящихся к первой группе, проблем не возникает: они, безусловно, должны регистрироваться, так как без регистрации они не существуют. В отношении же второй группы практика регистрирующих органов и судов неоднозначна. На практике это приводит к тому, что органы государственной регистрации нередко имеют возможность решать эти вопросы по своему усмотрению, а арбитражные суды подходят к рассмотрению возникающих в этой сфере споров не всегда предсказуемо. Так, в ходе судебного спора между ОАО «Перспектива» и ЗАО «Навигатор» по поводу пяти объектов недвижимости в Арбитражном суде г.

Москвы выяснилось, например, что у истца и у ответчика едва ли не в одно и то же время на руках были и подлинники свидетельств с отметкой о существующих ограничениях (обременениях) права «Залог в силу закона», и дубликаты этих свидетельств без наличия таких ограничений (обременений). Как это ни парадоксально звучит, до настоящего времени на законодательном уровне не решен вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и акта государственной регистрации права на недвижимое имущество. Как показывает изучение судебно-арбитражной практики, судьи и регистраторы зачастую по-разному понимают положения Закона N 122-ФЗ, относящиеся к порядку регистрации прав на основании судебных решений, о разъяснении порядка исполнения судебных решений, о содержании судебного решения, устанавливающего права на недвижимое имущество. Решение рассматриваемых проблем осложняется еще и неясностью правовой природы предусмотренного ст. 28 Закона N 122-ФЗ «запроса о порядке исполнения решения». В то же время в ст.

179 АПК РФ указаны лица, по заявлению которых может быть разъяснено решение. Очевидно, что это два разных понятия, так как в первом случае, как это специально оговорено в АПК РФ, судья не может выйти за рамки содержания решения, а во втором случае выход за рамки содержания решения не только возможен, но в ряде случаев и попросту необходим. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии серьезного пробела в арбитражном процессуальном законодательстве. Кроме того, существует практика заключения мировых соглашений уже на стадии судебного разбирательства. Порядок заключения мирового соглашения сторонами и утверждения его судом, содержание мирового соглашения определены гл. 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. Мировое соглашение утверждается определением суда, в котором должны быть указаны его условия. Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа (ст. 142 АПК РФ).Как указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.

02.2001 N 59, арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность жилое помещение, обязан убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться им, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Таким образом, регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, на который не распространяется правило о недопустимости отказа в регистрации, установленное п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. А само мировое соглашение рассматривается как своеобразный договор, содержание и условия которого закреплены определением суда. При регистрации прав по мировому соглашению в Управление представляются:

заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного исполнения или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);

— определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);

— документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению;

— документы, подтверждающие добровольное или принудительное исполнение соглашения в части передачи недвижимости, например передаточный акт;

— иные необходимые для регистрации документы;

— документы об оплате регистрации, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр. Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что только в случае участия регистрирующего органа в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по безусловному совершению регистрационных действий. Это может быть в случаях обжалования уклонения или отказа в регистрации, а также в случае принятия решения (определения) суда о приостановлении регистрации. В исковом производстве органы регистрации участвовать не могут, поскольку не являются участниками материально-правовых отношений по поводу недвижимости и не имеют никаких притязаний на нее. Соответственно, решения по всем видам дел с участием физических и юридических лиц (оспаривание и установление прав на недвижимость, расторжение сделок, уклонение от регистрации) не порождают обязанности регистрирующего органа произвести государственную регистрацию. Регистрационные действия осуществляются не в порядке исполнения судебного решения, а в общем порядке — по заявлению, с уплатой пошлины, с предоставлением плана недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

Заключение

Проведенное исследование позволяет прийти к следующим выводам: несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества. Важнейшей проблемой является неточность ст.

130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Употребление в статье третьего термина — «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Для решения данной проблемы видится целесообразным исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму. Далее следует параграф 7 главы 30 ГК РФ переименовать на:"Продажа недвижимых вещей" … и далее в этом параграфе употреблять выражение «недвижимая вещь». При этом продажа недвижимого имущества регулируется параграфом 8 ГК РФ это «Продажа предприятия». Таким образом, не произойдет смешения понятий. Основной сделкой с недвижимостью является купля-продажа.Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки. Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости — передача недвижимого имущества покупателю. Основная обязанность покупателя — принять и оплатить недвижимое имущество. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества.

Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу — предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь. Изучая проблемы правоприменительной практики рассмотрения споров, связанных с правами на недвижимое имущество, напрашивается вывод, что ряд положений закона уже давно нуждается в разъяснениях Президиума ВАС РФ. Причем с учетом определенной схожести функций регистрирующих органов с функциями арбитражных судов, которые и в том и другом случае носят правоприменительный характер, необходимо подготовить совместный документ, в котором была бы изложена совместная правовая позиция как ВАС РФ, так и руководства Федеральной регистрационной службы.

В таком документе, кроме того, речь должна пойти не только о вопросах, которые в свое время были затронуты в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.

02.01 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «. Следует выработать четкую единую позицию также относительно целого ряда проблем, с которыми систематически сталкиваются арбитражные суды и органы государственной регистрации при рассмотрении вопросов, связанных с договорами купли-продажи недвижимого имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные акты

Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. — М.: Проспект, 2010. — 30. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.

11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. — 1994. — № 32.Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. — 1996. — № 5.Земельный кодекс Российской Федерации- М.: Омега-Л, 2010. — 74 с. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : — М.: Омега-Л, 2010.

— 63 с. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм.

и доп., вступающими в силу с 01.

03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. — 2007. — № 31. — ст. 4017

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.

11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. — 1998. — 04 марта. Материалы судебной практики

Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.

02.2001г. // Вестник ВАС РФ. — 2001. — №

4.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1997. — №

11.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. — 2002. — № 11.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г.

(по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2009. — № 4.Обзор судебной практики по гражданским делам за 2009 год // БВС РФ.

— 2009. — № 12.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2010 г. (по гражданским делам) //

Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2010. — № 5.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05−10 601/2009;22 // Консультант

Плюс: Версия

Проф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. — Электрон. дан. — [М., 2010]. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.

03.2007 № А69−787/05−8-Ф02−942/07 по делу № А69−787/05−8 // Консультант

Плюс: Версия

Проф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. — Электрон. дан. — [М., 2010]. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.

04.2009 N Ф04−1508/2009 по делу № 2294-А27−47 // Консультант

Плюс: Версия

Проф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. — Электрон. дан. — [ М., 2010]. Аппак Т. Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист.

— 2009. — С. 17 — С.

28 — 35. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. — 2009. — № 2. — С. 30 — 34. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право.

— 2009. — № 4. — С. 11 — 19. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. — Томск, 2001.

— 200 с. Василевская Л. Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. — 2009. — № 1. — С. 15 — 25. Волчецкая Г. А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект).

— СПБ, 2007. — 405 с. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. — 2008. — №

11. — С. 30 — 36. Дроздецкая Я. С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. — 2009. — № 4. — С.

15 — 35. Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 2. — С.

61 — 67. Жариков Ю. Г, Масевич М. Г. Жилые помещения: правовое регулирование. — М.: БЕК, 2007. -

216 с. Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. — 2009. — № 4. — С. 7 — 22. Канучукоева А. В. Недвижимость как объект права собственности. — М.: Статус, 2008.

— 304 с. Киселева Т. В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007.

— № 9. — С. 13 — 21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. -

М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. — 790с. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003.

— № 1−2. — С. 14 — 15. Крылов С. А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. — 2008. — № 2. — С. 5 — 16. Кузьмина И. Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция.

— 2008. — № 9. — С. 3 — 7. Садиков О. Н. Гражданское право. Обязательственное право. — М.: Юристъ, 2009.

— 677 с. Седугин П. И. Жилищное право. — М., Проспект., 2008. — 410с. Суханов Е. А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.

3. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 788 с. Тихонов С. Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. — 2009. — № 2. — С.

16.Толстой Ю. К. Жилищное право. — М.: Проспект, 2008. -

497 с. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т.

II. — М.: Спарк. — 1997. — 611 с. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. — М.: Рагор, 2001.

— 401 с.