Понятие недвижимости в России и зарубежом

Действуют достаточно жесткие нормы относительно размеров земельных участков и т. д. Довольно подробно урегулированы вопросы права собственности на строение. По общему правилу, право собственности на строение принадлежит собственнику земли (п. 1 § 97 ГК). Однако это правило может быть изменено по соглашению между собственником земельного участка и застройщиком (п. 2 § 97).Наиболее подробный, можно даже сказать, детальный перечень объектов, относимых законодательством к недвижимому имуществу, приводится в Гражданском кодексе Испании (ИГК) Наравне с традиционными видами недвижимости (земля, строения, различного рода сооружения, прикрепленные к земле и не отделимые от нее без нанесения ущерба их целостности) называются весьма специфические вещи (статуи, живопись и иные объекты пользования или украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью).

Также к недвижимости ИГК относит так называемые «реальные права» -концессии публичной собственности и сервитуты. Но, несмотря на все указанные особенности, ИГК все же закрепляет общепринятый подход к определению недвижимости и называет основной признак — неразрывную связь с землей и соответственно все перечисленные объекты можно разделить на традиционные три группы — недвижимость по природе, по назначению и вещные права на недвижимость. Существенные особенности в деление вещей на движимые и недвижимые имеются в странах с англосаксонской системой права Общеизвестно, что термин «движимое» или «недвижимое» имущество вправе Англии применяется лишь в тех случаях, когда возникают отношения, регулируемые международным частным правом. Во внутренних отношениях используются классификации, восходящие к нормам общего права, сложившихся в XIV в., где различалось «реальное имущество» (realproperty), т. е. такое, по поводу которого может быть предъявлен иск о восстановлении владения, «персональное имущество» (

personalproperty), по поводу которого может быть предъявлен иск по своему выбору либо о возврате имущества, либо о выплате денежной компенсации. К реальным вещам, которые признавались объектами «реальной собственности» относились: земельные участки, находящиеся в свободном владении и движимые вещи, которые по обычному праву переходили по наследству из рода в род вместе с недвижимым имуществом. В настоящее время понятие реального имущества расширилось. Помимо земли, оно включает в себя растения, связанные с землей, постоянные принадлежности земли или вещи, присоединенные к земельному участку, строению таким образом, что их нельзя отделить без повреждения этого участка или здания или без причинения вреда основным функциям последних. К реальному имуществу относятся все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями и сооружениями. В США деление вещей на реальные и персональные заменено делением на движимое (chattelsormovables) и недвижимое имущество (landorimmovables).Следует отметить, что и в праве, и в доктрине названных стран нередко смешиваются понятия вещных прав и объектов этих прав. «В США юридическое понятие собственности является синонимом права собственности. Тщательный анализ наших понятий о собственности и праве собственности показывает, что собственность и право собственности базируются на совокупности правомочий, признаваемых и принудительно осуществляемых в обществе «. Действительно, даже название вещных прав на недвижимость — «estate» — переводится как «имение», т.

е. объект вещного права, что подчеркивает смешение права и объекта этого права. Как пишет Э. Дженкс, «знаменитое разделение на собственность „real“ и „personal“ представляет собой, может быть, самый характерный пример смешения между правом собственности и его объектом». Именно на этом основано такое понятие как «freeholdland», означающее «право свободного держания земли» или бессрочную аренду земли. Более того, в Англии и США, в отличие от стран континентальной Европы, доминирует представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права («право на право»). Здесь широко оперируют понятием «property», которое означает право на любое имущественное право, отделенное от личности.

В частности, в Англии считается, что объектом «property» на недвижимость (realproperty) является не участок земли, а особая юридическая категория — estate. Последнее по существу означает правовой режим участка земли. В теории подчеркивается, что estate стоит между субъектом и объектом. Таким образом, в США в состав недвижимости включаются земля все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. Следует признать, что определяющим моментом является закрепление и регулирование отношений собственности на землю. Именно земельный участок является точкой отсчета в установлении круга объектов собственности.

Полномочия собственника имущества, относящиеся к праву на землю, очень широки. Он считается собственником своего участка, а также всего, что находится под этим участком до центра Земли, и всего, что находится над ним до бесконечности. Практически это означает, что собственник участка является собственником недр и всего воздушного пространства. Поэтому, например, установление воздушных линий было разрешено специальным актом парламента, поскольку по общему правилу любой собственник мог бы запретить движение самолетов над своим участком. По английскому законодательству нет собственности на воды, но поскольку собственник участка является собственником всего, что с ним связано, то возможна собственность и на землю, над которой течет вода, т. е. собственность на русло реки. Поэтому в английской правовой практике применяется выражение «столько-то акров земли, покрытых водой». В Италии к недвижимости относится также и вода. Представляется, что это такой подход к вопросу о собственности на природные ресурсы, верно отражает суть явления, признавая объектом собственности земли, покрытые водой, а не водные или иные природные объекты как таковые. В связи с этим определенный интерес, на наш взгляд, представляет концепция «разделенной собственности», допускающей, что право на один и тот же объект может быть поделено между различными лицами таким образом, что одно лицо обладает на этот объект одними полномочиями, другое — другими. Скажем, А может быть единственным собственником поверхности земельного участка, Бединственным собственником одного слоя недр, В — следующего более глубокого слоя и т. д. Каждая из этих частей представляет собой раздельное владение или держание.

Законодатели, использующие эту концепцию, эксплуатируют термин «пакет прав», имея ввиду, что право на какой-либо объект состоит из определенной совокупности прав на конкретные действия в отношении данного объекта. Государство, передавая отдельным гражданам или юридическим лицам право собственности на землю, никогда не передает полный пакет прав на нее, оставляя у себя его часть, на основании которой оно выполняет свою регулирующую функцию. По мнению ряда международных экспертов англо-американская система землевладения наиболее надежно защищает права землевладельцев. С этим надо согласиться и, кроме того, добавить — в первую очередь, обеспечивается защита интересов самого государства и создается возможность для эффективного правового и государственного регулирования указанных отношений. Таким образом, совершенно очевидно, что понятие собственности, в целом, и недвижимости, в частности, в англо-американской системе права гораздо шире, чем в странах континентальной Европы. Оно не только охватывает все вещные права, как разновидности права собственности, но включает также и обязательственные требования. В тоже время следует отметить, чтоподобный подход может порождать достаточно много сложностей как технического, так и юридического характера. Континентальные правовые системы характеризуются четким пониманием категории «недвижимое имущество». Причем, как отмечает С. А. Бабкин, существуют два подхода к его определению: множественности видов недвижимости и земельного участка. Российское право придерживается первой из названных концепций.

Но при этом понятие недвижимости в иностранном законодательстве является более широким по сравнению с тем, как трактует эту категорию наш Гражданский кодекс, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость (сервитут, узуфрукт т. д.). И потому название «недвижимое имущество» совершенно точно отражает суть явления. Когда же ГК РФ использует понятие «недвижимое имущество», то возникает ощущение, что это просто дань традициям континентального права. Ведь наш законодатель ничего, кроме конкретных материальных вещей, не имеет виду. Общим для всех правовых систем, в том числе и для российской, является признание основным объектом недвижимости земельного участка. Однако, ст. 261 ГК РФ, закрепляет узкое понимание этого объекта, ограничивая его лишь поверхностным (почвенным слоем) и находящимися на нем замкнутыми водоемами, лесами и растениями. При этом, однако, п. 3 ст.261 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право посвоему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если нет ограничений, установленных законодательством.

На наш взгляд, указанный п. 3 противоречит не только основным положениям гражданского, но и природо-ресурсного законодательства, что лишает смысла его закреплению в ГК РФ. К специфическим особенностям российского понимания «недвижимости» следует также отнести включение в перечень недвижимого имущества морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов («движимая недвижимость»). Подобного нет ни в одной рассматриваемой иностранной правовой системе. Действительно, указанные объекты существенным образом отличаются от иных объектов недвижимости и, прежде всего, своими физическими свойствами и характеристиками, что предполагает необходимость специального правового регулирования отношений, возникающих по их поводу. Поэтому нет ничего удивительного, что законодатель не смог для них установить общий с иной недвижимостью правовой режим. На сегодняшний день, даже процедура регистрации не распространяется на эту «движимую недвижимость» (п. 1 ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав…»).Все это свидетельствует о чисто декларативном характере отнесения названных транспортных средств к объектам недвижимости, что, в свою очередь требует пересмотра указанных положений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ содержания понятия «недвижимость» показал несоответствие трактовок российских и зарубежных авторов, в частности, американские специалисты под недвижимостью понимают землю с улучшениями (здания и сооружения выступают как элементы улучшений земельного участка), а российские — как объекты неразрывно связанные с землей.

Кроме того в российской практике законодательное определение понятия «недвижимость» отличается от экономического, а не включает в себя часть объектов, подлежащих государственной регистрации. Можно сделать вывод, что признаки недвижимости закреплены в законодательстве многих стран, при этом используются самые разные подходы. Проведенный анализ зарубежного и российского законодательства показал, что, несмотря на различия в подходах к определению недвижимости, во всех странах выделяется единый признак в качестве определяющего — тесная связь с землей.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учеб.

для вузов / А. Н. Асаул; Российская академия наук. Институт проблем региональной экономики; Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.— Санкт-Петербург: Гуманистика, 2003. — 405 с. Бабкин, С. А.

Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве/ С. А. Бабкин // Нотариус. — 2001. — № 5. — С.47−51.Бабкин, С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М.: АО"Центр ЮрИнфо

Р", 2001. — 167 с. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: Учеб.

пособие / Балабанов И. Т. — Санкт-Петербург: Питер, 2000 .— 207с. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. — М.: Инфра-М., 2006

Дженкс, Э. Английское право. Ученые труды. Вып. XI. / Э. Дженкс.

— М.: Юрид. лит., 1997. — 360 с. Ласк, Г.

Гражданское право США / Г. Ласк. — М., 1991. — С.461−462.