Управление и оценка стоимости недвижимости на примере объекта жилой недвижимости

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где VРСоценка рыночной стоимости объекта оценка на основе метода рыночных сравнений; Kколичество аналогов VРСiоценка рыночной стоимости объекта оценка c использованием информации о цене i-го аналога; αiвклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене iго аналога может быть представлена следующим образом :

где Piцена i-го аналога; Nколичество ценообразующих факторов DРijзначение корректировки цены i-го аналога по j-тому ценообразующему фактору.

3.

4.3. Подбор аналогов объектов оценки

На данном этапе Оценщиком было проанализировано множество предложений на продажу квартир в г. Жуковский.

При выборе аналогов для расчета рыночной стоимости нежилого помещения основными критериями выбора аналогов являлись:

условия оплаты;

физические характеристики;

наличие инженерных коммуникаций;

местоположение;

наличие имущественных прав и обременений;

цена аналога известна из сделки при сходных условиях.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов. Но абсолютно одинаковых аналогов не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Любое отличие условий продажи сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе: различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа рынка и предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

При проведении анализа рынка Оценщиком обнаружены следующие тенденции:

Информация о проведенных сделках публикуется в основном информационными изданиями и бюллетенями, при этом проведение проверки по заявленной информации практически невозможно. Участники сделки отказываются подтверждать или опровергать приводимую информацию.

С другой стороны, максимальное количество информации доступно об объектах, выставляемых на продажу, поскольку и продавцы, и посредники заинтересованы в поисках покупателя. В сложившейся ситуации Оценщик принял решение ориентироваться на цены предложения, как позволяющие провести максимально детальный анализ объектов — аналогов.

После проведения исследований рынка предложения на продажу квартир г. Жуковский Оценщик отобрал следующие объекты:

Таблица 3

Краткое описание объектов аналогов для квартир

№ Месторасположение Кол-во комнат Площадь, кв.м. Цена, руб. Дополнительные характеристики Источник Аналог 1 г. Жуковский, ул. Гудкова, д. 16 1 47,00 2 900 000,00 4/16 эт. кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.realprice.ru/SYSTEM/DB_PAGE/mol_caag-ab_Jykovskui_d.htm, Газета «ИЗ РУК В РУКИ» за 28.

04.2009, 8915 216 94 40 Аналог 2 г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 1 49,80 3 300 000,00 12/17 этаж монолитно-кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.credit-center.ru/base/info.php?unit_id=4213

Аналог 3 г. Жуковский 1 73,00 4 500 000,00 11/16 эт. кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.realprice.ru/SYSTEM/DB_PAGE/mol_caag-ab_Jykovskui_d.htm, Газета «ИЗ РУК В РУКИ» за 22.

04.2009, 8909 6516 4154

Аналог 4 г. Жуковский, ЖК Парк Сити 1 50,00 3 088 600,00 4/17 монолитного дома. Дом сдан.

http://www.realtypress.ru/rbase/?mode=det1¤cy=2&id=112 237

Аналог 5 г. Жуковский, ул. Гагарина 83 2 80,00 5 100 000,00 монолитно-кирпичный дом, дом сдан.

http://realto.ru, 89 164 174 246

Аналог 6 г. Жуковский, Чкалова д.1к1 2 125,70 6 799 992,90 2/9 монолитного дома, квартира с лоджией, свободная планировка, 6 окон, ЖК «Ильинский», закрытая охраняемая территория, подземный паркинг. Дом сдан.

http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1 265 537

Аналог 7 г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 2 80,40 4 900 000,00 Квартира с окнами на обе стороны в новом сданном в эксплуатацию монолитно-кирпичном доме. Развитая инфраструктура. С тройным остеклением.

http://mosr.ru/board/1 046 370 314 101 394.html Аналог 8 г. Жуковский, ул. Гудкова, д. 16 2 86,10 5 381 882,00 17/17 эт. кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.credit-center.ru/base/info.php?unit_id=4446

Аналог 9 г. Жуковский, ул. Гагарина 2 80,00 5 200 000,00 7/17 монолитно кирпичного дома. Кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.garant-nedv.ru/database.php?cat=42&app_city=%C6%F3%EA%EE%E2%F1%EA%E8%E9&app_rooms=&app_price= Аналог 10 г. Жуковский, ул. Гагарина 83 2 80,00 5 300 000,00 7/17 монолитно кирпичного дома. Дом сдан.

http://zhukovskiy.olx.ru/2-iid-23 907 307

Аналог 11 г. Жуковский, Чкалова д. 1 2 98,00 4 900 000,00 4/9 эт. монолитного дома. Дом сдан.

http://www.credit-center.ru/base/info.php?unit_id=3883

Аналог 12 г. Жуковский 3 97,00 5 900 301,00 16/17 эт. монолитно-кирпичного дома. Дом сдан.

http://realto.ru/base/new_build/show_info/?id=1248

Аналог 13 г. Жуковский, ул. Гудкова 3 88,00 5 750 000,00 7/17 кирпичного дома. Дом сдан.

http://zhukovskiy.olx.ru/3-iid-23 917 051

Аналог 14 г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 3 112,40 5 673 684,00 17/17 эт. монолитно-кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.credit-center.ru/base/info.php?unit_id=3826

Аналог 15 г. Жуковский, Гагарина, 83 3 112,40 5 793 200,00 3/17эт. кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.realtypress.ru/rbase/?mode=det1¤cy=2&id=64 194 179

Аналог 16 г. Жуковский, ул. Менделеева 4 132,00 7 920 000,00 2/7 эт. кирпичного дома. Дом сдан.

http://www.credit-center.ru/base/info.php?unit_id=4559

3.

4.4. Анализ характеристик аналогов, определение корректировок цен их предложения и определение стоимости объектов оценки

При рассмотрении сопоставимости объектов Оценщик рассмотрел шесть элементов сравнения:

Права в отношении объекта оценки;

Условия продажи;

Рыночные условия (время сделки);

Местоположение и окружение;

Физические характеристики;

Целевое назначение и разрешённое использование;

Проведем анализ элементов сравнения для определения значимых корректировок и расчета численных значений корректировок.

Права в отношении объекта оценки: Корректировка по данному элементу сравнения производится, если условия права на объект оценки отличаются от прав на объект-аналог. Так как и объект оценки и объекты — аналоги находятся в собственности, то корректировка не производилась.

Условия продажи: Корректировка по условиям продажи определяется обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного объекта недвижимости. По данным риэлтерских агентств в условиях кризисного состояния в экономике снижение цен составляет от 10 до 30%.Таким образом, корректировка на уторгование была принята на среднем уровне равной 15%.

Рыночные условия (время сделки): В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов следует учитывать, что рыночные условия постепенно изменяются. Принимая во внимание то, что аналоги являются актуальными на дату оценки, Оценщик считает не нужным введение поправки на дату выставления объекта на продажу.

Местоположение и окружение: Расположение объекта и его окружение значительно влияет на конкурентоспособность объекта на рынке. Все подобранные объекты находятся в г. Жуковский. Так как предложений о продаже коммерческой недвижимости ограниченное количество, то в качестве объектов аналогов использовались объекты, расположенные в различных районах г. Жуковского, сходных по ценообразованию.

Наличие коммуникаций. У всех отобранных объектов аналогов различие в наличии/отсутствия коммуникаций с оцениваемыми объектами отсутствуют.

Таблица 3

Расчёт скорректированной стоимости объектов аналогов квартир Параметры сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 1 2 3 4 5 6 7 Поправка на права в отношении объекта недвижимости Цена всего объекта руб. 2 900 000,00 3 300 000,00 4 500 000,00 3 088 600,00 Общая площадь объекта, кв. м кв. м 47,00 49,80 73,00 50,00 Цена 1 м² общей площади руб. 61 702,13 66 265,06 61 643,84 61 772,00 Права в отношении объекта недвижимости право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Величина поправки % 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 61 702,13 66 265,06 61 643,84 61 772,00 Поправка на условия финансирования Условия финансирования за счёт собственных средств, без рассрочки оплаты аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб.

61 702,13 66 265,06 61 643,84 61 772,00 Поправка на условия продажи Отличие цены предложения от цены сделки Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Величина поправки % 15 15 15 15 Цена, скорректированная на условия продажи руб. 52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Поправка на время продажи Время продажи апрель 2009 г. аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на время продажи руб. 52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Поправка на местоположение Местоположение г. Жуковскй, ул. Амет — ханСултана г. Жуковский, ул.

Гудкова, д. 16 г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 г. Жуковский г. Жуковский, ЖК Парк Сити Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на местоположение руб.

52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Физические характеристики Состояние отделки строительная строительная строительная строительная строительная Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на состояние руб. 52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Экономические характеристики Инфраструктура развитая социальная инфраструктура аналог аналог аналог аналог Сервис и дополнительные элементы руб. автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на инфраструктуру руб.

52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Выводы Скорректированная стоимость руб. 52 446,81 56 325,30 52 397,26 52 506,20 Источник: расчёты Оценщика Таблица 4

Расчёт скорректированной стоимости объектов аналогов квартир Параметры сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Аналог № 5 Аналог № 6 Аналог № 7 Аналог № 8 1 2 3 4 5 6 7 Поправка на права в отношении объекта недвижимости Цена всего объекта руб. 5 100 000,00 6 799 992,90 4 900 000,00 5 381 882,00 Общая площадь объекта, кв. м кв. м 80,00 125,70 80,40 86,10 Цена 1 м² общей площади руб.

63 750,00 54 097,00 60 945,27 62 507,34 Права в отношении объекта недвижимости право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Величина поправки % 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 63 750,00 54 097,00 60 945,27 62 507,34 Поправка на условия финансирования Условия финансирования за счёт собственных средств, без рассрочки оплаты аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 63 750,00 54 097,00 60 945,27 62 507,34 Поправка на условия продажи Отличие цены предложения от цены сделки Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Величина поправки % 15 15 15 15 Цена, скорректированная на условия продажи руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Поправка на время продажи Время продажи апрель 2009 г.

аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на время продажи руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Поправка на местоположение Местоположение г. Жуковскй, ул. Амет — ханСултана г. Жуковский, ул.

Гагарина 83 г. Жуковский, Чкалова д.1к1 г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 г. Жуковский, ул. Гудкова, д. 16 Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на местоположение руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Физические характеристики Состояние отделки строительная строительная строительная строительная строительная Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на состояние руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Экономические характеристики Инфраструктура развитая социальная инфраструктура аналог аналог аналог аналог Сервис и дополнительные элементы руб. автостоянка,

МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на инфраструктуру руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Выводы Скорректированная стоимость руб. 54 187,50 45 982,45 51 803,48 53 131,24 Источник: расчёты Оценщика

Таблица 5

Расчёт скорректированной стоимости объектов аналогов квартир Параметры сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Аналог № 9 Аналог № 10 Аналог № 11 Аналог № 12 1 2 3 4 5 6 7 Поправка на права в отношении объекта недвижимости Цена всего объекта руб. 5 200 000,00 5 300 000,00 4 900 000,00 5 900 301,00 Общая площадь объекта, кв. м кв. м 80,00 80,00 98,00 97,00 Цена 1 м² общей площади руб. 65 000,00 66 250,00 50 000,00 60 827,85 Права в отношении объекта недвижимости право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Величина поправки % 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб.

65 000,00 66 250,00 50 000,00 60 827,85 Поправка на условия финансирования Условия финансирования за счёт собственных средств, без рассрочки оплаты аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 65 000,00 66 250,00 50 000,00 60 827,85 Поправка на условия продажи Отличие цены предложения от цены сделки Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Величина поправки % 15 15 15 15 Цена, скорректированная на условия продажи руб. 55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Поправка на время продажи Время продажи апрель 2009 г. аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на время продажи руб. 55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Поправка на местоположение Местоположение г. Жуковскй, ул. Амет — ханСултана г.

Жуковский, ул. Гагарина г. Жуковский, ул. Гагарина 83 г. Жуковский, Чкалова д. 1 г. Жуковский Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на местоположение руб. 55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Физические характеристики Состояние отделки строительная строительная строительная строительная строительная Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на состояние руб.

55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Экономические характеристики Инфраструктура развитая социальная инфраструктура аналог аналог аналог аналог Сервис и дополнительные элементы руб. автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на инфраструктуру руб.

55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Выводы Скорректированная стоимость руб. 55 250,00 56 312,50 42 500,00 51 703,67 Источник: расчёты Оценщика

Таблица 6

Расчёт скорректированной стоимости объектов аналогов квартир Параметры сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Аналог № 13 Аналог № 14 Аналог № 15 Аналог № 16 1 2 3 4 5 6 7 Поправка на права в отношении объекта недвижимости Цена всего объекта руб. 5 750 000,00 5 673 684,00 5 762 275,97 7 920 000,00 Общая площадь объекта, кв. м кв. м

88,00 112,40 111,80 132,00 Цена 1 м 2 общей площади руб. 65 340,91 50 477,62 51 540,93 60 000,00 Права в отношении объекта недвижимости право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Величина поправки % 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 65 340,91 50 477,62 51 540,93 60 000,00 Поправка на условия финансирования Условия финансирования за счёт собственных средств, без рассрочки оплаты аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости руб. 65 340,91 50 477,62 51 540,93 60 000,00 Поправка на условия продажи Отличие цены предложения от цены сделки Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Уторговывание предусмотрено Величина поправки % 15 15 15 15 Цена, скорректированная на условия продажи руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Поправка на время продажи Время продажи апрель 2009 г. аналог аналог аналог аналог Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на время продажи руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Поправка на местоположение Местоположение г.

Жуковскй, ул. Амет — хан — Султана г. Жуковский, ул. Гудкова г.Жуковский, ул. Гагарина, д. 83 г. Жуковский, Гагарина, 83 г. Жуковский, ул. Менделеева Величина поправки 0 0 0 0 Цена, скорректированная на местоположение руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Физические характеристики Состояние отделки строительная строительная строительная строительная строительная Величина поправки руб.

0 0 0 0 Цена, скорректированная на состояние руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Экономические характеристики Инфраструктура развитая социальная инфраструктура аналог аналог аналог аналог Сервис и дополнительные элементы руб. автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС автостоянка, МГТС Величина поправки руб. 0 0 0 0 Цена, скорректированная на инфраструктуру руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Выводы Скорректированная стоимость руб. 55 539,77 42 905,97 43 809,79 51 000,00 Источник: расчёты Оценщика

Следует отметить, что в данном отчёте Оценщик посчитал нецелесообразным рассчитывать различные стоимости за кв.м. для квартир с разным количеством комнат. Во-первых, в оцениваемом объекте свободная планировка и число комнат зависит во многом из желания покупателя квартиры. Во-вторых, в результате анализа цен предложения был сделан вывод о том, что большая часть Застройщиков предлагает квартиры различной площади по единой цене за кв.м.

Таблица 7

Расчёт средней стоимости кв.м. квартир Параметр Скорректированная стоимость кв.м. Аналог 1 52 446,81 Аналог 2 56 325,30 Аналог 3 52 397,26 Аналог 4 52 506,20 Аналог 5 54 187,50 Аналог 6 45 982,45 Аналог 7 51 803,48 Аналог 8 53 131,24 Аналог 9 55 250,00 Аналог 10 56 312,50 Аналог 11 42 500,00 Аналог 12 51 703,67 Аналог 13 55 539,77 Аналог 14 42 905,97 Аналог 15 43 809,79 Аналог 16 51 000,00 Средняя стоимость кв.м. 51 112,62 Источник: расчёты Оценщика

Исходя из средней стоимости квадратного метра объектов-аналогов определялась рыночная стоимость оцениваемых квартир.

Таблица 8

Расчет рыночной стоимости оцениваемых квартир

№ п/п Корпус Номер квартиры Номер подъезда Общая площадь, кв. м. Стоимость за кв.м. Стоимость квартиры, руб. 1 1 131 2 41,4 51 112,62 2 116 062,47 2 1 52 1 83,8 51 112,62 4 283 237,56 3 1 122 2 171,8 51 112,62 8 781 148,12 4 1 132 2 84,9 51 112,62 4 339 461,44 5 2 4 1 83,2 51 112,62 4 252 569,98 6 2 60 1 103,8 51 112,62 5 305 489,96 7 2 62 1 83,7 51 112,62 4 278 126,29 8 2 73 1 83,7 51 112,62 4 278 126,29 9 2 124 2 159,1 51 112,62 8 132 017,84 10 1 61 1 130,9 51 112,62 6 690 641,96 11 1 65 1 174,7 51 112,62 8 929 374,71 12 1 80 2 131,4 51 112,62 6 716 198,27 13 1 84 2 131,1 51 112,62 6 700 864,48 14 1 88 2 131,2 51 112,62 6 705 975,74 15 1 96 2 131,1 51 112,62 6 700 864,48 16 1 104 2 131,4 51 112,62 6 716 198,27 17 1 116 2 131 51 112,62 6 695 753,22 18 1 120 2 130,4 51 112,62 6 665 085,65 19 1 133 2 131 51 112,62 6 695 753,22 20 2 1 1 132 51 112,62 6 746 865,84 21 2 6 1 132,8 51 112,62 6 787 755,94 22 2 46 1 132 51 112,62 6 746 865,84 23 2 51 1 131,9 51 112,62 6 741 754,58 24 2 56 1 132,1 51 112,62 6 751 977,10 25 2 65 1 178,3 51 112,62 9 113 380,15 26 2 66 1 132 51 112,62 6 746 865,84 27 2 69 1 132,2 51 112,62 6 757 088,36 28 2 72 1 132 51 112,62 6 746 865,84 29 2 82 2 132,2 51 112,62 6 757 088,36 30 2 86 2 133 51 112,62 6 797 978,46 31 2 98 2 133,1 51 112,62 6 803 089,72 32 2 118 2 132,5 51 112,62 6 772 422,15 33 2 122 2 133 51 112,62 6 797 978,46 34 2 132 2 133,6 51 112,62 6 828 646,03 35 1 15 1 150,5 51 112,62 7 692 449,31 36 1 20 1 147,6 51 112,62 7 544 222,71 37 1 25 1 148,9 51 112,62 7 610 669,12 38 2 10 1 149,5 51 112,62 7 641 336,69 39 2 20 1 149,6 51 112,62 7 646 447,95 40 2 30 1 149,5 51 112,62 7 641 336,69 41 2 35 1 150 51 112,62 7 666 893,00 42 2 45 1 149,6 51 112,62 7 646 447,95 Итого 5477,5 279 969 376,04 Источник: расчёты Оценщика

3.

5.

Заключение

о рыночной стоимости объекта оценки

Оценщик удостоверяет, что на основании имевшейся в его распоряжении информации:

Выполненный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничительных условий, и являются персональными, непредвзятыми, профессиональными анализом, мнением и выводами оценщика.

Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в отношении объекта оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных в предполагаемую сделку сторон.

Вознаграждение оценщика ни в коей мере не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений или выводов, содержащихся в отчете.

Заключение

о стоимости В соответствии с дополнительным соглашением № 10 к договору № 07/09/08 от 07 августа 2008 года об оценке имущества оценщик произвел оценку рыночной стоимости жилых помещений в домах, расположенных по адресам: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 15, корп.

1 и корп. 2.

Выводы, содержащиеся в отчёте по оценке, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на опыте Оценщика и его профессиональных знаниях.

На основании данных представленных заказчиком, анализа рынка и проведенных расчетов, Оценщики пришли к выводу, что стоимость Объекта оценки, по состоянию на 07 апреля 2009 года, составляет:

Таблица 9

Рыночная стоимость права собственности на объекты оценки в рамках сравнительного подхода, руб.

№ п Корпус Номер квартиры Номер подъезда Номер этажа Кол-во комнат Общая площадь, кв.м. Стоимость квартиры, руб. 1 1 131 2 17 1 41,4 2 116 062,47 2 1 52 1 12 2 83,8 4 283 237,56 3 1 122 2 14,15 2 171,8 8 781 148,12 4 1 132 2 17 2 84,9 4 339 461,44 5 2 4 1 2 2 83,2 4 252 569,98 6 2 60 1 13 2 103,8 5 305 489,96 7 2 62 1 14 2 83,7 4 278 126,29 8 2 73 1 17 2 83,7 4 278 126,29 9 2 124 2 14,15 2 159,1 8 132 017,84 10 1 61 1 14 3 130,9 6 690 641,96 11 1 65 1 14 3 174,7 8 929 374,71 12 1 80 2 3 3 131,4 6 716 198,27 13 1 84 2 4 3 131,1 6 700 864,48 14 1 88 2 5 3 131,2 6 705 975,74 15 1 96 2 7 3 131,1 6 700 864,48 16 1 104 2 9 3 131,4 6 716 198,27 17 1 116 2 12 3 131,0 6 695 753,22 18 1 120 2 13 3 130,4 6 665 085,65 19 1 133 2 17 3 131,0 6 695 753,22 20 2 1 1 2 3 132,0 6 746 865,84 21 2 6 1 3 3 132,8 6 787 755,94 22 2 46 1 11 3 132,0 6 746 865,84 23 2 51 1 12 3 131,9 6 741 754,58 24 2 56 1 13 3 132,1 6 751 977,10 25 2 65 1 14,15 3 178,3 9 113 380,15 26 2 66 1 15 3 132,0 6 746 865,84 27 2 69 1 16 3 132,2 6 757 088,36 28 2 72 1 17 3 132,0 6 746 865,84 29 2 82 2 3 3 132,2 6 757 088,36 30 2 86 2 4 3 133,0 6 797 978,46 31 2 98 2 7 3 133,1 6 803 089,72 32 2 118 2 12 3 132,5 6 772 422,15 33 2 122 2 13 3 133,0 6 797 978,46 34 2 132 2 17 3 133,6 6 828 646,03 35 1 15 1 4 4 150,5 7 692 449,31 36 1 20 1 5 4 147,6 7 544 222,71 37 1 25 1 6 4 148,9 7 610 669,12 38 2 10 1 3 4 149,5 7 641 336,69 39 2 20 1 5 4 149,6 7 646 447,95 40 2 30 1 7 4 149,5 7 641 336,69 41 2 35 1 8 4 150,0 7 666 893,00 42 2 45 1 10 4 149,6 7 646 447,95 Итого 5477,5 279 969 376,04 Источник: расчёты Оценщика

Таблица 10

Рыночная стоимость права собственности на 42 квартиры общей площадью 5 477,5 кв.м.

Подход к оценке Затратный Сравнительный Доходный Результаты оценки, руб. Не применялся 279 969 376,04 Не применялся Удельный вес используемого подхода 1 Рыночная стоимость права собственности, руб. 279 969 376,04 Двести семьдесят девять миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч триста семьдесят шесть рублей четыре копейки Источник: расчёты Оценщика

В результате проведенного исследования, на основании полученной информации и сделанных общих и специальных допущений по состоянию на 7.

04.2009 г., рыночная стоимость права собственности на 42 квартиры, расположенные по адресам: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 15, корп. 1; Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 15, корп. 2, общей площадью 5 477,5 кв.м., составила: 279 969 376,04 (Двести семьдесят девять миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч триста семьдесят шесть рублей четыре копейки)

3.

6. Рекомендации по управлению объектом оценки

Как и всякое юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь учредительный документ, регламентирующий его деятельность, определяющий цели его создания, права и обязанности, права и обязанности органов управления и членов ТСЖ. Таким документом для товарищества собственников жилья в соответствии с п. 1 ст. 52 ГК РФ, п.

1 ст. 14 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» является устав. После принятия решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья общее собрание собственников помещений дома в соответствии с п. 2 ст.

135 ЖК РФ должно утвердить устав ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К сожалению, законодатель при составлении ЖК РФ в отношении устава ТСЖ ограничился лишь общими фразами, оставив все на откуп Гражданскому кодексу и Федеральному закону «О некоммерческих организациях». Пункт 3 ст. 14 этого Федерального закона определяет обязательные условия, которые должны быть отражены в уставе некоммерческой организации:

определение наименования некоммерческой организации, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму;

место нахождения некоммерческой организации, которое определяется местом ее государственной регистрации. Некоммерческая организация вправе иметь как юридический адрес, который указывается в уставе, так и фактический, по которому действительно располагается исполнительный орган юридического лица;

порядок управления деятельностью (органы управления и их компетенция);

предмет и цели деятельности, сведения о филиалах и представительствах;

права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее;

источники формирования имущества некоммерческой организации;

порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;

порядок использования имущества в случае ликвидации некоммерческой организации;

иные положения, предусмотренные федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона «О некоммерческих организациях» для некоммерческой организации, создаваемой в форме общественного объединения (в нашем случае — объединение собственников помещений в многоквартирном доме), единственным учредительным документом является устав.

Необходимо регламентировать порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, в котором обязательно предусмотреть вопросы, которые хоть и отнесены законодателем к компетенции общего собрания членов ТСЖ, но вступают в противоречие с нормами гражданского права. Решение таких вопросов необходимо относить к компетенции не общего собрания членов ТСЖ, а общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, нужно предусмотреть порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений дома правлением ТСЖ. К вопросам, которые подлежат рассмотрению и утверждению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, с уверенностью можно отнести:

возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, о котором не раз упоминалось выше;

определение особого порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома или его частью;

определение порядка установления сборов и взносов, взимаемых дополнительно с собственников помещений дома на содержание общего имущества дома;

установление четкого порядка взаимоотношений товарищества с собственниками помещений дома, не являющимися членами ТСЖ.

Кроме этого, в уставе ТСЖ должен быть четко прописан порядок внесения изменений в устав товарищества. Несмотря на то, что такая процедура предусмотрена Жилищным кодексом, в ней имеется ряд спорных моментов, которые целесообразнее урегулировать сразу, а не дожидаться неблагоприятных последствий, связанных с противоречием в законодательстве. Так, статья 145 ЖК РФ решение вопроса о внесении изменений в устав товарищества относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ, и согласно п. 4 ст. 146 ЖК РФ решение по такому вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их законных представителей. Казалось бы, ничего особенного нет — соблюдаются интересы большинства членов ТСЖ. Однако при детальном рассмотрении выясняется, что внести изменения в устав могут члены ТСЖ, не обладающие даже одной третью голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.

Получается это следующим образом: на собрание явились члены ТСЖ, обладающие 51% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, принять решение о внесении изменений в устав могут члены ТСЖ, обладающие 26% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Таким образом, соблюдаются интересы не большинства, а меньшинства членов ТСЖ, к которым могут относиться, например, непорядочные члены правления и симпатизирующие им члены ТСЖ. Вследствие этого у правления могут появиться дополнительные права, в том числе и права на распоряжение финансовыми средствами ТСЖ. Причем норма п. 4 ст.

146 ЖК РФ не дает возможности установить уставом товарищества иной порядок голосования. В связи с этим законодателю необходимо внести изменения в ЖК РФ, которые предусматривали бы возможность принятия решения о внесении изменений в устав ТСЖ квалифицированным числом голосов членов товарищества либо предоставляли товариществу право устанавливать уставом порядок голосования за или против этого вопроса. В противном случае нарушается не только цель создания ТСЖ, но и основной принцип жилищного законодательства, выражающийся в обеспечении защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующиеся ими на законных основаниях.

Итак, устав товарищества собственников жилья как документ, регулирующий всю деятельность ТСЖ, необычайно важен: в нем отражаются те вопросы, которые четко не урегулированы жилищным законодательством или имеют небольшие противоречия или спорные моменты, и во избежание неблагоприятных последствий разъясняются. В устав нужно вносить все имеющие значение для деятельности ТСЖ условия, даже те, которые не предусмотрены жилищным законодательством. В случае признания одного из таких условий недействительным это не повлечет за собой недействительность самого устава, он так и будет «конституцией» и для товарищества, и для его членов. Устав товарищества — это документ, который являет собой свод правил поведения как членов ТСЖ, так и самого товарищества в отношении его членов, собственников помещений в многоквартирном доме и третьих лиц, с которыми ТСЖ будет сталкиваться в процессе своей хозяйственной деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка эффективности методов оценки имущества имеет огромный научный и практический интерес, поскольку от того, насколько объективно и всесторонне осуществлена эта оценка, а также решение многих проблем социально-экономического развития страны. А объективность и всесторонность оценки эффективности имущества в свою очередь в значительной мере определяются использованием современных методов проведения такой оценки.

Цель данной работы заключалась в том, чтобы провести анализ различных подходов к оценке и управлению жилой недвижимостью, их сравнение и возможность применения в условиях российского рынка.

В соответствии с целью данной работы были решены следующие задачи.

рассмотрены теоретические основы оценки недвижимости в РФ на современном этапе;

рассмотрены основы управления жилой недвижимостью (многоквартирным домом);

проведена оценка объекта жилой недвижимости и разработаны рекомендации по управлению стоимостью объекта оценки.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать и реализовать один из предложенных законодателем способов управления этим домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Данная обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Вопрос о выборе способа управления домом актуален в настоящее время для подавляющего большинства граждан.

Интересам собственников помещений отвечает самостоятельный выбор и реализация наиболее приемлемого для них способа управления многоквартирным домом. Пассивность в решении этого вопроса приведет к одному — орган местного самоуправления на открытом конкурсе подберет для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), которая, думается, не всегда будет устраивать собственников. Поэтому они должны проявить активность и самостоятельно, путем коллективного обсуждения решить вопрос о выборе способа управления домом.

У каждого из установленных способов управления есть положительные и отрицательные стороны.

Например, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в отличие от управления домом ТСЖ (жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом) отсутствуют издержки по поддержанию деятельности самого юридического лица, созданного для управления (ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив). Однако непосредственное управление целесообразно использовать в малоквартирных домах (до 20 квартир). В многоквартирном доме (от 20 и более квартир) этот способ управления трудно реализовать, т.к. каждый собственник или большинство должны подписать договор со специализированными организациями об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме. Очень трудно будет в домах с большим количеством квартир собрать всех собственников для подписания всех необходимых договоров (ст. 164 ЖК РФ).

Перспективным представляется управление многоквартирным домом управляющей организацией. Но пока рынок данного вида услуг — профессиональное управление многоквартирным домом — не развит. Отсутствие конкуренции не способствует должному обеспечению интересов собственников помещений в многоквартирном доме: собственники не могут выбрать наиболее оптимальную для себя управляющую организацию, исходя из комплекса предлагаемых услуг и стоимости; они не защищены от недобросовестных управляющих организаций — отсутствуют гарантии (обеспечение) надлежащего исполнения обязательств управляющей организацией и контроль над финансовой состоятельностью таких организаций.

Управление многоквартирным домом, жилищным или жилищно-строительным кооперативом актуально для тех случаев, когда члены кооператива ставят перед собой цель — обеспечить себя жильем. Для достижения этой цели члены таких кооперативов консолидируют свои денежные средства, внося паевые взносы. И лишь уже после приобретения членами кооператива права собственности на помещения в многоквартирном доме на первый план выходит задача управления этим домом. В такой ситуации сохранение жилищного кооператива нецелесообразно, и потому он может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья — наиболее распространенный способ управления многоквартирным домом, который самостоятельно выбирается собственниками помещений в этом доме. ТСЖ — юридическое лицо, основной целью которого является именно управление многоквартирным домом. Для управления и содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений в этом доме на общем собрании членов ТСЖ согласуют свою волю по тем или иным вопросам управления (содержания), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав правления товарищества. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние сношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями в вопросах управления этим домом.

Конституция РФ Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 9 февраля, 9 апреля 2009 г.)

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля 2008 г.)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями от 14 марта, 28 апреля 2009 г.)

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изменениями от 9 февраля, 7 мая 2009 г.)

Федеральный закон от 29.

08.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» .

Федеральный закон от 14.

11.02 № 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».

Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

Сборник. Плата за землю: законы, постановления, комментарии. Издание 2 — дополненное. — СПб, 2008.

Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2008.

Белов В.А., Бушаенкова С. А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство, N 12, декабрь 2006 г.

Григорьев А., Козин П., Козин П. Укрупненная классификация объектов недвижимости // Финансовая газета, N 47, ноябрь 2006 г.

Горемыкин В. Г. Бугулов Э. Экономика недвижимости. — М. 2007.

Григорьев А., Козин П., Козин П. Укрупненная классификация объектов недвижимости // Финансовая газета, N 47, ноябрь 2006 г.

Дмитриев В. Оценка недвижимости по рыночной стоимости // эж-ЮРИСТ, N 32, август 2008 г.

Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: Гражданско-правовое регулирование. — М.: Волтерс Клувер, 2006.

Крашенинников П.В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Собственность в многоквартирных домах. — М.: Юстицинформ, 2005.

Лушкин С.А., Федоров С. И. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. — М.: Юстицинформ, 2008.

Могилевский С. Д. Органы управления хозяйственными обществами. — М.: Банки и биржи, 2009.

Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. — М.: Дело, 2007.

Рынок недвижимости «обесценился» «от 30.

11.2008 г. Квартира. Дача. Офис // www.kdo.ru.

Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2008.

Сперанский А. Оценка жилья // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 5, май, N 6, июнь 2006 г.

Тарасович Е. И. Оценка недвижимости. — С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 2007.

Федотова М.А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. — М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2008.

Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2007.

Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: РОО, 2009.

Яценко А., Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход // Финансовая газета, № 14, 2008.

Яценко А. Оценка недвижимости: затратный подход // Финансовая газета № 25, 2008.

http://www.appraiser.ru/info/method/20 010 213_pr_bti.htm#g4

http://www.infopark.ru/art1.html

http://www.audit.ru/articles/article42.html

http://appraiser.ru/info/forms/maket.htm

Приложение 1

Фото объектов оценки ЖК «Парк Сити» корпус 1

Приложение 2

Фото объектов оценки ЖК «Парк Сити» корпус 2

Квартиры в ЖК «Парк Сити» отличаются удобными планировками. Комплекс состоит из 1,2,3-комнатных квартир.

Приложение 3

Планировочные решения объекта

Объект оценки