По му

Накопленный износ включает: физический, функциональный (моральный) и износ внешнего воздействия (экономический).

Физический износ — это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также механических повреждений элементов здания.

Функциональный устаревание — представляет собой потерю стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Внешнее устаревание — определяется, как изменение стоимости объекта недвижимости вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

В настоящем отчете для определения величины износа использовался метод разбивки, который предполагает отдельный учет всех видов износа, а именно:

физического износа;

функционального устаревания;

внешнего устаревания.

Сначала на основе сборников УПВС были определены доли долгоживущих и короткоживущих элементов здания.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

В данном разделе определен накопленный износ, включающий в себя все три вида износа.

Общая экономическая жизнь — экономически обоснованный период времени, в течение которого ожидается использование актива одним или несколькими владельцами (в предположении, что объект будет обеспечивать экономическую целесообразность его эксплуатации). Или количество продукции, которое ожидается получить от использования актива одним или несколькими владельцами.

Эффективный возраст — это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего. Однако, если объект не имел соответствующей эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем реальный возраст.

Оставшийся срок экономической жизни — оставшийся период времени, в течение которого объект (с учетом износа за прошедший период времени) в условиях его дальнейшей нормальной эксплуатации может полноценно выполнять заложенные при его создании технологические функции и обеспечивать экономическую целесообразность его эксплуатации.

Величина определенного таким образом накопленного износа для долгоживущих элементов здания учитывает влияние всех трех видов износа: отражает потенциал и выработку эксплуатационного ресурса объекта, степень соответствия современным требованиям отраслевой технологии, степень соответствия текущим и прогнозным уровням платежеспособного спроса на продукцию/услуги бизнеса, который их использует.

Для удобства дальнейших рассуждений, будет введено отдельное обозначение для ставки процента Y, используемой для оценки остаточной рыночной стоимости доходного актива — ia. Тогда формулу для оценки остаточной рыночной стоимости доходного актива на некоторый q-й момент времени можно записать так:

где n — срок экономической жизни актива,

— остаточная рыночная стоимость актива на q-й момент времени,

— первоначальная рыночная стоимость актива,

— функция изменения стоимости актива во времени:

q=0, 1, …n. Износ короткоживущих элементов здания был рассчитан с применением того же метода эффективного возраста, но в более упрощенной форме.

Общая экономическая жизнь для всех короткоживущих элементов была определена на уровне 5 лет. Остаточный срок экономической жизни был установлен экспертным способом, по шкале от 1 до 5 было оценено состояния короткоживущих элементов каждого здания.

Расчет устранимого функционального устаревания Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».

Устранимых дополнений, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщика, для данного объекта не требуется. Устранимых «сверхулучшений» у объекта также нет. Поэтому устранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Расчет неустранимого функционального устаревания Неустранимое функциональное устаревание также может учитываться за счет недостатков (элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замен и модернизаций, а также «сверхулучшений». Неустранимых недостатков, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщика, для данного объекта не требуется. Неустранимых «сверхулучшений» у объекта также нет. Поэтому неустранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Расчет внешнего устаревания Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов. Внешних факторов, неблагоприятно влияющих на оцениваемые объекты, не выявлено. Поэтому внешнее устаревание принимается равным нулю.

Таблица 12 Расчет величины накопленного износа Показатель Значение Удельный вес долгоживущих элементов, % 33% Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя для долгоживущих элементов, руб. 9 135 350 Дата ввода в эксплуатацию 1 990 Хронологический возраст, лет 19 Срок экономической жизни, лет 50 Оставшийся срок экономической жизни, лет 31 Износ долгоживущих элементов, % 38% Износ в стоимостном выражении, руб. 3 471 433 Удельный вес короткоживущих элементов, % 67% Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя для короткоживущих элементов, руб. 18 547 530 Срок экономической жизни короткоживущих элементов, лет 5 Остаточный возраст короткоживущих элементов, лет 4 Физический износ короткоживущих элементов, % 20% Физический износ короткоживущих элементов, руб. 3 709 506 Итого физический износ, руб. 7 180 939 Итого функциональный износ, руб. 0 Итого внешний износ, руб. 0 Итого накопленный износ, руб. 7 180 939 Итоговый расчет стоимости Итоги, полученные с помощью затратного подхода, представлены ниже в таблице.

Таблица 13 Итоговые результаты по затратному подходу Показатель Значение Восстановительная стоимость объектов (без НДС), руб. 21 916 237 Стоимость земельного участка, руб. 17 281 000 Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя, руб. 27 682 880 Итого физический износ, руб. 7 180 939 Итого функциональное устаревание, руб. 0 Итого внешнее устаревание, руб. 0 Итого накопленный износ, руб.

7 180 939 Итого стоимость воспроизводства, руб. 20 501 941 Рыночная стоимость земельного участка, руб. 17 281 000 Итого стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, руб. 37 782 941 Итого стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, руб. округленно

37 783 000 Таким образом, стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Балканская пл., д. 10 с соответствующим земельным участком, определенная в рамках реализации затратного подхода округленно составляет 37 783 000 рублей без учета НДС.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом Общие положения Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, метод сравнительного подхода не обеспечивает надежных результатов.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату определения стоимости должно быть учтено при анализе. Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым;

определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как рублей РФ за метр общей площади здания) и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей — в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости В рамках данной работы были проанализированы данные, полученные из периодических изданий, выходящих в Санкт-Петербурге, а также других источников. Из списка публикуемых данных была сделана выборка по объектам, аналогичным объекту оценки, предлагаемым в Санкт-Петербурге. Основными критериями отбора объектов аналогов являлись: 1. Назначение объектов — торговое; 2. Местоположение — в Санкт-Петербурге.

Сведения об объектах аналогах приведены в таблице ниже:

Таблица 14 Информация об объектах-аналогах

№ Название Адрес Удельный показатель стоимости, руб./кв.м Площадь Этаж Отделка НДС Агентство Телефон Примечания 1 Смайл пр. Большевиков, д. 27, лит. А 68 182 11 000 ОСЗ с отд. нет Бест

Ъ 380−03−55 продается целиком здание торгового комплекса, 961−65−97 Вадим. Сдан в эксплуатацию 2 Орловский шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 61 404 3 876 ОСЗ с отд. нет Практис 324−56−06 3 Торговый комплекс ул. Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 55 000 6 000 ОСЗ без отд.

нет Практис 324−56−06 подземный паркинг 4 Торговый комплекс Угол Приморского ш. /ул. Савушкина 63 284 9 244 ОСЗ с отд. нет 8 921 956;23−38 сдан

Далее были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:

Объем передаваемых прав: корректировка на права собственности определялась, исходя, из предположения о том, что при продаже объектов сравнения будут переданы право владения и пользования объектами недвижимости. Для всех объектов-аналогов, в рамках их реализации, в качестве предмета сделки выступало право собственности. Так как в случае объекта оценки, также предполагается передача прав собственности, корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Условия финансирования: для всех объектов-аналогов в качестве платы за объект выступали собственные денежные средства. Так как в случае объекта оценки, также предполагается его обмен на собственные денежные средства покупателя, корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи не проводилась.

Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и реальных сделок. Из общения с риэлтерами Оценщику удалось установить, для объектов-аналогов стоимость с четом всех скидок, поэтому данная корректировка не применялась.

Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике арендных ставок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Поскольку все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение сентября-октября 2009 г., а датой оценки является 01 октября 2009 года, корректировка на условия рынка не проводилась.

В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов-аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.

Таблица 15 Расчет базовой скорректированной стоимости

№ Объект/ Показатель Удельный показатель стоимости, руб. /кв.м. Корректировка на величину НДС Корректировка Тип передаваемых прав Корректировка, % Условия финансирования Корректировка, % Условия сделки Корректировка, % Условия рынка Корректировка, % Скорректированная стоимость, руб. /кв.м. Базовая скорректированная стоимость, руб. /кв.м. Объект оценки нет соб-ть типичные сделка окт.

09 1 Смайл 68 182 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.

09 0% 68 182 68 182 2 Орловский 61 404 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.

09 0% 61 404 61 404 3 Торговый комплекс 55 000 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.

09 0% 55 000 55 000 4 Торговый комплекс 63 284 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.

09 0% 63 284 63 284

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом, основанным на продажах зданий (торговых комплексов) Описание объектов аналогов приведено выше. В связи с незначительным количеством объектов-аналогов и невозможностью построения квалиметрической модели, т.к. при малом количестве аналогов квалиметрическая модель приводит к значительной погрешности результата. Для расчёта по выборке объектов-аналогов был использован метод среднего взвешенного. Каждому аналогу были определены баллы по следующим характеристикам: местоположение, назначение, площадь; при этом наибольший балл будет присваиваться тем значениям характеристик, которые в наибольшей степени соответствуют значениям этих характеристик у объекта оценки.

Таблица 16 Кодировка объектов-аналогов и определение суммы баллов

№ Местоположение (район) Местоположение (метро) Назначение Площадь Сумма баллов Характеристика Балл Характеристика Балл Характеристика Балл Характеристика Балл 1 пр. Большевиков, д. 27, лит.

А 1 на значительном удалении 1 ТРК 1 11 000 1 4 2 шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 1 на удалении 1 ТРК 1 3 876 2 5 3 ул. Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 5 на удалении 1 ТК 2 6 000 1 9 4 Угол Приморского ш.

ул. Савушкина 1 напротив 3 ТРК 3 9 244 1 8 Итого 26 Далее в соответствии с набранным количеством баллов определялся вес каждого объекта-аналога для расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.

Таблица 17 Расчет средневзвешенной величины стоимости объекта оценки

№ Местоположение (район) Сумма баллов Вес, % Удельный показатель стоимости, руб./кв.м 1 пр. Большевиков, д. 27, лит. А 4 15% 49 114 2 шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 5 19% 44 231 3 ул.

Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 9 35% 39 619 4 Угол Приморского ш. ул. Савушкина 8 31% 45 586 Итого 26 100% 43 800 Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 43 800 руб./кв.м. общей площади или 37 055 000 руб. в пересчете на все здание.

Таким образом, рыночная стоимость торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Балканская пл., д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода на дату оценки 01.

10.2009г. округленно составляет 37 055 000 (Тридцать семь миллионов пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру определения рыночной стоимости, основанную на принципе, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтирования денежных потоков.

В рамках данной работы применялся метод прямой капитализации (описание методики приведено выше в рамках анализа НЭИ).

Прогнозирование доходов и расходов При прогнозировании денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости, необходимо определить следующие доходы:

Потенциальный валовой доход;

Действительный валовой доход;

Чистый операционный доход;

Периодические денежные потоки в течение прогнозного периода (потоки дохода после налогообложения).

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД представляет собой годовую величину арендной платы и рассчитывается следующим образом:

ПВД=S*Ca, где

S — площадь, сдаваемая в аренду;

Ca — арендная ставка.

Определение уровня арендных ставок Оценщиками была построена расчетная модель по определению арендной ставки для объекта оценки.

В рамках данной работы были проанализированы данные, полученные из периодических изданий, выходящих в Санкт-Петербурге, а также других источников. Из списка публикуемых данных была сделана выборка по объектам, аналогичным объекту оценки, предлагаемым в Санкт-Петербурге. Основными критериями отбора объектов аналогов являлись: 1. Назначение объектов — торговое; 2. Местоположение — в Санкт-Петербурге во Фрунзенском районе.

Сведения об объектах аналогах приведены в таблице ниже:

Таблица 18 Сведения об объектах-аналогах

№ п/п Адрес Стоимость аренды, руб. в месяц Стоимость аренды, руб. кв.м. в месяц Площадь помещения, кв.м. НДС и КУ Этаж Состояние Вход Источник Контактная информация 1 Будапештская 11 262 500,0 750,0 350,0 упрощенка, без КУ цоколь отличное отд www.komned.ru 9 (911) 811-41-95, Татьяна 2 Ярослава Гашека ул., 4 90 000,0 1 200,0 75,0 с НДС, без КУ 1 отличное отд.

с улицы

http://www.emls.ru/info/5/7799.html 3 333 999 3 Малая Балканская, д. 20 50 000,0 1 269,0 39,4 с НДС, без КУ 1 отличное 2 отд. входа

http://www.knpspb.ru/pages/319/370 (812) 376-07-51 4 ул. Ярослава Гашека / Купчинская ул. 330 000,0 1 100,0 300,0 с НДС, без КУ 1 отличное отдельный с улицы

http://www.bn.ru/detail/office/ 206 533. html (911)

911−5370 5 Славы пр./Будапештская ул. 240 000,0 800,0 300,0 без НДС, без КУ 1 отличное 2 отд. входа

http://www.kn-spb.ru/index.php?productID=798 448−79−24 448−79−25 6 Будапештская ул. 88 000,0 1 000,0 88,0 без НДС, без КУ 1 отличное 2 отд. входа

http://www.kn-spb.ru/index.php?productID=795 448−79−24 448−79−26 7 Купчино 689 700,0 1 100,0 627,0 с НДС, без КУ 1 отличное отд.

с улицы

http://www.emls.ru/info/5/ 706 137 227. html (901) 309−50−01 8 Будапештская ул./Дундича 501 600,0 800,0 627,0 без НДС, без КУ 1 отличное отд.

с улицы

http://www.vashdom-spb.ru/index.php 325−21−40, 8 (921) 575-18-12

Далее были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:

Объем передаваемых прав: корректировка на права определялась, исходя, из предположения о том, что при аренде объектов сравнения будут переданы право пользования объектами недвижимости. Для всех объектов-аналогов, в рамках их реализации, в качестве предмета сделки выступало право аренды. Так как в случае объекта оценки, также предполагается передача прав пользования, корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Условия финансирования: для всех объектов-аналогов в качестве платы за объект выступали собственные денежные средства. Так как в случае объекта оценки, также предполагается его обмен на собственные денежные средства покупателя, корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи не проводилась.

Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и реальных сделок. Из общения с риэлтерами Оценщику удалось установить, для объектов-аналогов стоимость с четом всех скидок, поэтому данная корректировка не применялась.

Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике арендных ставок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Поскольку все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение сентября-октября 2009 г., а датой оценки является 01 октября 2009 года, корректировка на условия рынка не проводилась.

В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов-аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.

Оценщиками была построена регрессионной модели (описание модели приведено выше в рамках оценке стоимости земли в рамках затратного подхода), см. ниже.

Таблица 19 Регрессионная модель расчета арендной ставки

№ п/п Адрес Стоимость аренды, руб. кв.м. в месяц Площадь помещения, кв.м. Проходи-мость Расстояние до магистрали пр., м Расстояние до метро, м Площадь помещения, кв.м. Проходи-мость Расстояние до магистрали пр., м Расстояние до метро, м ИКК 1 Будапештская 11 750 350 1 670 2 670 0,4714 0,000 0,400 0,116 0,1955 2 Ярослава Гашека ул., 4 1 200 75 3 440 750 0,9394 1,000 0,642 0,789 0,8587 3 Малая Балканская, д. 20 1 269 39,4 2 190 530 1,0000 0,500 0,905 0,867 0,7884 4 ул. Ярослава Гашека / Купчинская ул. 1 100 300 3 350 1 030 0,5565 1,000 0,737 0,691 0,7652 5 Славы пр./Будапештская ул. 800 300 1 100 3 000 0,5565 0,000 1,000 0,000 0,2676 6 Будапештская ул. 1 000 88 1 170 1 700 0,9173 0,000 0,926 0,456 0,4835 7 Купчино 1 100 627 3 550 300 0,0000 1,000 0,526 0,947 0,7113 8 Будапештская ул./Дундича 800 627 1 1 050 1 650 0,0000 0,000 0,000 0,474 0,1632 ОО Лит. М 100,00 2 300 500 0,8969 0,500 0,789 0,877 0,7535

.

Рисунок 8 Регрессионные модели Таким образом, арендная ставка составляет 1 148 руб. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС и коммунальных расходов.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за пустующих площадей и неплатежей.

По мнению Оценщика, потери от недозагрузки период составят 5%, и вызваны в основном возможной сменой арендаторов.

Потери от неплатежей были приняты на минимальном уровне 0,01%. Данная величина обусловлена текущей практикой заключения договоров аренды, когда арендатор оплачивает так называемый «депозит», в размере месячной арендной платы за помещение, что сводит риски потерь от неплатежей к минимуму.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР). Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

При дальнейших расчетах чистого операционного дохода необходимо предусмотреть расходы собственника (операционные расходы), которые, по мнению Оценщика, состоят из следующих затрат:

Налог на имущество: в размере 2,2% от налогооблагаемой стоимости согласно Главе 30 статье 380 НК РФ и Закона Санкт-Петербурга № 684−96 «О налоге на имущество организаций» от 26 ноября 2003 года в редакции от 02.

11.2007.

Страхование объекта недвижимости в размере 0,1%* от страховой суммы, в качестве страховой суммы выступает налогооблагаемая стоимость. Расчет тарифной ставки страхования имущества юридических лиц был произведен по открытым данным страховых компаний в Санкт-Петербурге и представлен в таблице ниже.

* - данная страховая ставка является минимальным значением из выборки и была принята Оценщиками к расчетам после телефонного опроса страховых агентов.

Таблица 20 Расчет тарифной ставки страхования имущества юридических лиц

№ п.п. Страховая компания Базовая тарифная ставка* Контакт Min Max Адрес Телефон Сайт 1 АСК 0,1% 0,3% СПб, пр. Гагарина, д. 1 387−88−71

http://www.ask-petersburg.com/index.htm?sect=21 2 Инпред

Страхование 0,11% 0,11% СПб, ул. Жуковского, д. 49 719−72−37

http://inpredinsur.ru/insur/property/ 3 РОСГОССТРАХ 0,15% 0,40% СПб, Ушаковская наб., д. 5, лит. А 336−34−00

http://www.rgs.ru/rus/about/branches/stpetersburg/catalog/legal/property/danger/tarif/index.wbp 4 Росстрах 0,10% 2,50% СПБ, Владимирский пр., д. 17А 603−22−72, 603−22−70

http://www.rosstrakh.ru/page₃₈.html 5 Русский мир 0,15% 1,00% СПб, ул. Рентгена, д. 7 324−69−69

http://www.rusworld.ru/3/70/0/ 6 Согласие 0,12% 0,35% СПб, пл. Пролетарской диктатуры, д. 6 326−13−06

http://www.soglasie.ru/corporate/property/tariffs/ 7 Спасские ворота 0,08% 0,35% СПб, Лиговский пр., д.43/45 Б 336−36−36

http://www.svi.ru/ru/insurance/legal/propertyinsurance/ 8 Югория 0,09% 1,75% СПб, ул. Инструментальная, д. 8, лит. В 331−99−33, 331−38−90

http://www.ugsk.ru/index.phtml?cid=5 020 192:A 9 Гефест 0,15% 0,80% СПб, В.О., 6-я линия, д. 35 В 327−74−26

http://www.gefest.ru/3₂_1₁.asp 10 Отечество 0,05% 1,5% СПб, наб. Черной речки, д. 41, корпус 7 313−51−51

http://www.regionspb.ru/content/view/28/28/ * - Базовая тарифная ставка от страховой суммы Налог на земельный участок Величина налога на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В кадастровом плане земельного участка, кадастровый номер 78:7457:

00, расположенного по адресу Балканская пл., д. 10, литер О, определена кадастровая стоимость на уровне 9 494 руб./кв.м.

Земельный налог составляет 1,5% от величины кадастровой стоимости согласно Налоговому Кодексу РФ, часть 2, статья 394.

Коммунальные и эксплуатационные расходы не учитывались, так как арендная ставка не включает расходы на коммунальные и эксплуатационные расходы, предполагается, что арендатор самостоятельно будет оплачивать данные расходы.

Расходы на охрану были рассчитаны исходя из того, что для охраны ТК требуются 3 человека и средняя заработная плата охранника составляет 15 000 рублей в месяц. Также Оценщиками в расходах на охрану были учтены налоги, уплачиваемые организацией с выплачиваемой заработной платы охранника, а именно 26%.

Расходы на управление по данным книги Якушина Е. В. «Эксплуатация недвижимости. Часть 1.» — СПб.: издательство «Любавич», 2006 г.) диапазон расходов по управлению недвижимостью в регионе составляет от 5% до 10%, Оценщик, учитывая объект оценки, его специфику, для данных расчетов принял среднее значение, равное 5%.

Расходы отложенный ремонт были рассчитаны с помощью функции «ПЛТ» Microsoft Exel исходя из того, что ремонт необходимо осуществлять раз в пять лет, сумма расходов на ремонт была принята равной 100 долл. США/кв.м.

Определение ставки дисконтирования и ставки капитализации Определение ставки дисконтирования является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки. Для определения ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк. Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. В данном случае ставка дисконтирования была определена методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения — способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее.

Математическое выражение метода кумулятивного построения:

где Y — ставка дисконтирования;

базовая (безрисковая) ставка;

i-я поправка.

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Это минимальный доход, который инвестор желает получить на свой капитал, вкладывая его в любое дело. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:

риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

риск, связанный с управлением недвижимостью;

другие риски.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравнимой длительности и размера суммы) банков высокой категории надежности.

Для того чтобы определить номинальное значение безрисковой ставки, необходимо рассчитать данную величину с учетом инфляции и выделить из нее в дальнейшем инфляционную составляющую.

В процессе анализа была собрана информация по эффективной доходности долгосрочных государственных облигаций РФ, номинированных в рублях, за период с 01.

05.2009 г. по 01.

10.2009 г.

Таблица 21 Эффективная доходность государственных облигаций РФ, номинированных в рублях Облигации Россия 46 020

Россия 46 021

Россия 46 014

Россия 46 018

Срок погашения 06.

02.2036 08.

08.2018 29.

08.2018 24.

11.2021 01.

05.2009 02.

05.2009 03.

05.2009 04.

05.2009 11,99% 11,89% 05.

05.2009 11,81% 11,33% 06.

05.2009 11,72% 07.

05.2009 11,34% 08.

05.2009 09.

05.2009 10.

05.2009 11.

05.2009 12.

05.2009 11,34% 13.

05.2009 14.

05.2009 10,79% 15.

05.2009 16.

05.2009 17.

05.2009 18.

05.2009 10,79% 11,83% 19.

05.2009 20.

05.2009 21.

05.2009 11,58% 22.

05.2009 23.

05.2009 24.

05.2009 25.

05.2009 11,49% 26.

05.2009 27.

05.2009 28.

05.2009 12,27% 29.

05.2009 10,64% 8,43% 30.

05.2009 31.

05.2009 01.

06.2009 02.

06.2009 11,77% 03.

06.2009 6,40% 04.

06.2009 11,49% 05.

06.2009 11,35% 11,29% 06.

06.2009 07.

06.2009 08.

06.2009 11,34% 09.

06.2009 11,38% 11,34% 10.

06.2009 11,34% 11.

06.2009 11,29% 18.

06.2009 11,36% 23.

06.2009 11,47% 25.

06.2009 11,45% 30.

06.2009 11,49% 08.

07.2009 11,24% 13.

07.2009 14.

07.2009 15.

07.2009 11,28% 22.

07.2009 27.

07.2009 28.

07.2009 29.

07.2009 30.

07.2009 31.

07.2009 11,18% 06.

08.2009 07.

08.2009 13.

08.2009 11,50% 18.

08.2009 11,36% 10,93% 19.

08.2009 11,34% 20.

08.2009 21.

08.2009 11,66% 24.

08.2009 12,12% 25.

08.2009 26.

08.2009 11,77% 11,97% 27.

08.2009 28.

08.2009 11,39% 31.

08.2009 12,25% 11,70% 11,69% 01.

09.2009 11,60% 02.

09.2009 11,81% 03.

09.2009 10,15% 04.

09.2009 11,73% 07.

09.2009 08.

09.2009 09.

09.2009 10.

09.2009 11,53% 11,33% 11.

09.2009 11,71% 14.

09.2009 15.

09.2009 11,32% 11,55% 16.

09.2009 11,81% 11,57% 17.

09.2009 11,74% 11,43% 18.

09.2009 11,39% 11,74% 21.

09.2009 11,43% 11,73% 22.

09.2009 23.

09.2009 11,33% 24.

09.2009 25.

09.2009 11,36% 11,75% 28.

09.2009 11,44% 11,75% 29.

09.2009 11,44% 11,75% 30.

09.2009 11,42% 11,42% 01.

10.2009 10,07% минимальное 10,79% 6,45% 6,40% 6,55% максимальное 12,27% 12,99% 11,99% 12,16% среднее 11,43% 9,49% 10,49% 10,17% размах 13,72% 101,40% 87,34% 85,65% * - определена как отношение максимального значения к минимальному значению минус 1.

Источник: www.cbonds.ru

Согласно представленной выборке, по облигациям «Россия 46 014», «Россия 46 018» и «Россия 46 021» вариация лежит в диапазоне от 85% до 102%, что свидетельствует о спекуляции данными ценными бумагами, а, следовательно, эффективная доходность данных бумаг не может приняться в качестве ставки с минимальным уровнем риска.

Таким образом, в дальнейших расчетах анализ строился по облигациям «Россия 46 020» (дата погашения 06.

02.2036г.) средняя эффективная доходность по которым составила 11,43%.

Таблица 22 Расчет ставки дисконтирования Фактор риска Вероятный интервал значений Обоснование используемых величин Принятое значение, % Номинальная безрисковая ставка® Среднее значение эффективной доходности по долгосрочным облигациям Российской Федерации 11,43% Прогнозный темп инфляции (S) Средневзвешенное значение инфляции за 2008 год и прогноза инфляции на 2009;2011 гг.* 10,39% Номинальная безрисковая ставка (R-S)/(1+S) 0,94% Надбавка за риск вложения в недвижимость 0%-5% Это компенсация за обычно длительную экспозицию объекта недвижимости при продаже или за время, необходимое на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. 3,0% Риск, связанный с ликвидностью объекта 0%-5% Это компенсация за обычно длительную экспозицию объекта недвижимости при продаже или за время, необходимое на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Диапазон позиции риска составляет от 2 до 5%. 4,0% Риск, связанный с инвестиционным менеджментом 0%-5% Управление инвестициями в недвижимости требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживания рынка, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости, ведение налоговой отчетности и т. п.) 3,0% Прочие риски 0%-5% Экспертное мнение 3,0% Ставка дисконтирования (реальная), округл., % 13,94% Таблица 23Расчет средневзвешенного значения инфляции по итогам 2008 года и прогнозному значению на 2009;2011 гг.

Показатель оценка прогноз 2008 2009 2010 2011

Инфляция (ИПЦ) за период, прирост цен, % 13,30% 12,50% 6,25% 6,15% Вес, % 50,00% 30,00% 10,00% 10,00% Средневзвешенное значение, % 10,39% Таким образом, ставка дисконтирования, очищенная от инфляции (т.к. проводится расчет безинфляционного денежного потока) составляет 13,94%.

Ставка капитализации рассчитывалась по формуле Инвуда, т. е. рекапитализация происходит по общей ставке дисконтирования, с корректировкой на экспоненциальный рост.

Таблица 24Расчет коэффициента капитализации Показатель Обозначение Значение Темп роста дохода С 0 Количество периодов n 50 Ставка дисконтирования Y 13,94% Текущая стоимость единичного аннуитета a (n, Y) 7,164 Фактор фонда возмещения SFF (n, Y) 0,000 Коэффициент коррекции KC 1,000 Коэффициент капитализации без корректировки на рост денежного потока R*0 13,96% Коэффициент капитализации R0 14% Следует отметить, что в период строительства ставка дисконтирования выше на 5%, т.к. увеличение ставки характеризуются строительные риски.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода приведен в следующей таблице.

Таблица 25 Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода Показатель Значение Общая площадь, кв.м. 846,0 Арендопригодная площадь, кв.м. 550,0 Арендная ставка, руб./кв.м./год 13 776 Итого, потенциальный валовый доход от свободных площадей, рублей в год 7 576 800 Коэффициент недозагрузки, % 5,00% Коэффициент неплатежей, % 0,01% Итого, действительный валовый доход (ДВД) 7 197 240 Расходы на управление, 5% от ДВД, руб. 359 862 Итого, операционные расходы, руб. 2 099 500 Итого, чистый операционный доход (ЧОД), руб. 5 097 740 Ставка дисконтирования 13,94% Ставка капитализации, % 13,96% Фактор дисконтирования 1,017 Чистый дисконтированный доход, руб. 5 185 930 Рыночная стоимость ОО, руб. 37 149 639 Стоимость ЗУ, руб. 17 281 000 Рыночная стоимость здания, руб. 19 868 639 Рыночная стоимость ОО, руб. 37 150 000 Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода составляет 37 150 000 рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки При оценке рыночной стоимости каждого из оцениваемых объектов недвижимости оценщиками были применены три подхода к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Были получены следующие результаты:

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из применяемых подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых объектов (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Оценка на основе сравнительного подхода базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, по мнению оценщиков, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. В связи с этим Оценщиками сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 33%.

Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Следует отметить, что в условиях развивающегося мирового финансового кризиса, в будущем возможно получение нестабильных доходов от эксплуатации недвижимости, тогда как на рынке продаж снижается количество сделок и складывается отложенный спрос. В связи с этим, в рамках доходного подхода Оценщиками была учтена сложившаяся макроэкономическая ситуация на рынке (мировой финансовый и экономический кризис), был применен метод дисконтирования, а также основываясь на предположении о том, что инвестор в условиях кризиса в основном ориентируется на величину будущих доходов, Оценщики присвоили доходному подходу вес, равный 33%.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Такой же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Следует отметить, что в настоящее время в практике нового строительства возникает целый круг неучтенных и непредвиденных затрат, установление и расчет которых не регламентируются ни рыночными отношениями, ни нормативно-правовыми актами. В связи с этим при расчете стоимости объекта по затратному подходу может возникать большая погрешность полученного результата. В связи со сказанным оценщиками затратному подходу присваивается минимальный удельный вес, равный 33%.

Таблица 27 Согласование результатов расчёта рыночной стоимости объектов, полученных различными подходами Подход Значение Вес Согласованная стоимость, руб. Сравнительный подход, руб. 37 055 000 33% 37 300 000 Доходный подход, руб. 37 150 000 33% Затратный подход, руб. 74 783 000 33% Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Балканская пл., д. 10 на дату оценки 01.

10.2009г. составила без учета НДС 37 300 000 рублей.

сведения об исполнителях и Сертификат стоимости Сведения об исполнителях Оценка выполнена ООО «Оценка». В работе над оценкой принимали участие следующие специалисты:

Ф.И. О. Оценщик 1 категории. Стаж работы в качестве профессионального оценщика — 9 лет.

В обязанности Ф.И.О. входило: руководство проектом, обоснование концепции оценки и выбора использования подходов, разработка алгоритма расчета и проверка полученных результатов, редактирование отчета.

Сертификат стоимости Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися данными:

Изложенные в данном отчете факты правильные и соответствуют действительности;

Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются непредвзятым профессиональным анализом, мнением и выводами;

Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в оцениваемых объектах, являющихся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

Наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определенной стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

Ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

Наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России № 254, 255, 256 от 20.

07.2007 г.;

Удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.

07.1998 г. № 135-ФЗ.

Обстоятельства, препятствующие проведению оценки в соответствии с федеральным законодательством, отсутствуют.

В результате проведенных расчетов по оценке объекта, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Балканская пл., д. 10 с соответствующим земельным участком, на дату оценки 01.

10.2009г., были получены следующие результаты без учета НДС:

Рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 37 300 000 (Тридцать семь миллионов триста тысяч) рублей,

Оценщик I категории ООО «Оценщик» Ф.И.О.

Список использованной литературы Нормативная литература Гражданский кодекс РФ. Части первая и вторая. М.: «СПАРК», 1996.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.

07.1998г.

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэкономразвития России № 254, 255, 256 от 20.

07.2007 г.

Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А. В. Верхозина;

.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.

Техническая, справочная и специальная литература Гмуран В. Е. Теория вероятности и математическая статистика. М.: «Высшая школа», 1997.

Грибовский С. В. Методы капитализации доходов — С. Пб, 1997.

Елисеева И.И., Юзбашев М. М. Общая теория статистики. М.: «Финансы и статистики», 1998.

Клейнер Г. Б., Смоляк С. А. Эконометрические зависимости. Принципы и методы построения. М.: «Наука», 2001.

Кузнецов Д. Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство СПбГТУ, 2001

Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости.

С-Пб, 1998.

Фридман Джек, Ордуэй Николас Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М., 1995.

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.

М., 1994

Интернет сайты Журнал «Бюллетень недвижимости» (www.bn.ru).

Журнал «Коммерческая недвижимость» (www.komned.ru).

Информация агентства AK&M (www.akm.ru).

Информация агентства «Финмаркет» (www.finmarket.ru).

Информация агентства «Росбизнесконсалтинг» (www.rbc.ru).

Данные сервера «Корпоративные финансы» (www.cfin.ru).

Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга (www.gov.spb.ru).

Приложения

Приложени1. Документы Оценщика

Приложение 2. Документы предоставленные заказчиком

Приложение 3. Копии объектов-аналогов (интернет документы)

Количество страниц — 84

Ф.И. О. Оценщика _________подпись Печать организации

Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81−1.

99. (Постановление Госстроя России от 26.

04.99, № 31).

Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81−1.

99. (Постановление Госстроя России от 26.

04.99, № 31).

«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» УТВЕРЖДЕНЫ Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 г. № 51/90.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу:

г. Санкт-Петербург, Балканская пл., д. 10

Ф.И.О. исполнителей

Отчет об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, Балканская площадь, дом 10

ООО «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ»

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, улица Мира, д. 11 (Строительный адрес: СПб, посёлок Шушары (нежилая зона, участок 7, северо-восточнее дома 4, литера «Б» по ул. Ленина))